Обязанность по проверке законности уставов ТСЖ возлагается на государственную жилищную инспекцию (ГЖИ)

Согласно поправкам в Жилищный кодекс РФ, отныне работа товариществ собственников жилья будет тщательно проверяться жильцами и государственными структурами. Если же ТСЖ не создано, то реальная власть в управлении многоквартирным домом переходит совету дома. Об этих, а также других изменениях ЖК, которые вступили в силу с конца июня этого года, корреспонденту «РП» рассказали в управлении жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Смоленска.

Теперь обязанность по проверке законности уставов товариществ, избрания их руководителей возлагается на государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). По запросу собственников квартир инспекция будет обязана проверить правомерность решения о создании ТСЖ, протоколы общих собраний, подлинность подписей, то есть проводить те расследования, за которые раньше решались браться только самые отчаянные энтузиасты. При обнаружении несоответствий сотрудники инспекции направляют товариществу предписание с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок. В случае его неисполнения ГЖИ вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании договора управления данным домом недействительным.

Другое немаловажное изменение в жилищном законодательстве - лишение застройщиков возможности создания ТСЖ на этапе строительства. «До момента, когда собственники квартир в новых домах смогут самостоятельно выбирать способ управления, дом будет взят под ответственность управляющей организации, выигравшей открытый конкурс, проводимый органом местного самоуправления», - заявил старший менеджер отдела экономики и реформирования управления ЖКХ Администрации г. Смоленска Григорий Глинкин. 

Претерпели изменения и условия создания одного товарищества в нескольких многоквартирных домах. Это возможно, но лишь для домов, в которых не более 30 квартир и расположенных на участках, имеющих общую границу согласно данным кадастра.

ТСЖ теперь обязано вести реестр своих членов, в котором содержатся сведения, позволяющие идентифицировать каждого участника и осуществлять связь с ними, а также информировать о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Конкретизированы права членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами товарищества. Отныне права у обеих категорий равны. «Внесенные в закон коррективы декларируют также борьбу за чистоту рядов жилищных управленцев. Например, человек, привлекавшийся к суду за умышленные преступления, не сможет возглавлять товарищество, а те, кто получал административные наказания, не имеют права входить в состав правления и занимать должность бухгалтера», -  заметил Григорий Александрович.

Согласно нововведениям, в домах, где не создано ТСЖ, собственники помещений обязаны избирать совет многоквартирного дома. «Однако такой актив дома не является юридическим лицом и не подлежит регистрации. К слову, председатель такого актива имеет право заключать договоры управления домом, выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом»,- прокомментировал их Григорий Глинкин.

Отныне конкретизировано и понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, добавлено, что к общему имуществу относятся «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий».

«Стоит напомнить, что владельцы нежилых помещений (магазинов, кафе, парикмахерских), расположенных в многоквартирном доме, имеют право собствености на общее имущество наравне с жильцами», - добавил Григорий Александрович.

Владельцы этих нежилых объектов платят гораздо больший земельный налог, чем собственники квартир. Проведем нехитрый расчет. Допустим, в многоквартирном доме 10 двухкомнатных квартир площадью по 60 квадратных метров и 10 трехкомнатных квартир по 100 «квадратов». На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 200 квадратных метров.  Предположим, кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 2 миллионам рублей.

Согласно Решению Смоленского городского Совета от 28.10.2005 №147 «Об утверждении Положения о земельном налоге на территории города Смоленска», для земельных участков, занятых жилищным фондом, ставка  равна 0,06 процента, для владений, используемых для торговли - 1,5 процента.

Теперь определим общую площадь помещений в доме, находящихся в собственности налогоплательщиков: 200 + (60 x 10) + (100 x 10) = 1800 кв. м.

Далее рассчитаем доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме:

- для магазина: 200/1800 = 0,11

- для собственника двухкомнатной квартиры 60/1800 = 0,03

- для собственника трехкомнатной квартиры 100/1800 = 0,05

Определим налоговую базу для исчисления земельного налога:

- для магазина: 2 000 000 x 0,11 = 220 000 руб.

- для собственника двухкомнатной квартиры 2 000 000 руб. x 0,03 = 60 000 руб.

- для собственника трехкомнатной квартиры 2 000 000 руб. x 0,05 = 100 000 руб.

Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет один раз в год, с учетом налоговых ставок составит:

- для магазина (220 000 x 1,5) : 100 = 3300 руб.

- для собственника двухкомнатной квартиры (60 000 x 0,06) : 100 = 36 руб.

- для собственника трехкомнатной квартиры (100000 x 0,06) : 100 = 60 руб.