ипотека – доступное жильё для богатых

ИПОТЕКА – ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЁ ДЛЯ БОГАТЫХ

Интересная у нас страна. Что бы мы ни начинали делать – ракеты получаются. Или самогонные аппараты – кто к чему больше привык. Поэтому перенимание западного опыта, изрядно сдобренное российским колоритом, дает весьма своеобразные результаты.

Во всем мире торговля недвижимостью является очень прибыльным бизнесом. Да и сдача в наем – тоже. У нас же всё это, с одной стороны, вроде как и выгодно, а с другой – не очень. Сейчас складывается ситуация, когда квартиры сами по себе – это выгодное вложение средств. Причем не факт, что в этих квартирах кто-то должен жить. При существующем соотношении роста цены квартиры к цене съема сдавать жилье внаем в Москве и Санкт-Петербурге получается не очень-то и выгодно: ремонт после нескольких лет сдачи внаем может оказаться соизмерим по стоимости с полученной платой. Да плюс к тому немалые дополнительные риски (предположим, жильцы залили соседа снизу и тихонечко сбежали). Поэтому многие считают целесообразным сразу после покупки закрыть ее на ключ и ждать лучших времен. При таком способе вложения денег весьма мала вероятность, что их кто-то украдет…

Рынок жилья в России своеобразен еще и тем, что, с одной стороны, покупка квартиры является недоступной для подавляющего большинства населения, с другой стороны – на это самое жилье спрос существенно превышает предложение. И как следствие – постоянно растет цена. Причем растет, в разы превышая всё остальное (за исключением, пожалуй, нефти и газа).

Стоимость жилья за последние три года возросла более чем на 100%. И при таком росте, как ни странно, строительные фирмы балансируют на грани рентабельности. По крайней мере в Смоленске. И строительство они ведут в основном на средства дольщиков. Т.е. фактически они строят жилье, которое уже продано. Опять-таки российское ноу-хау – продавать потребителю то, чего еще не существует, и не факт, что будет существовать (по объективным и субъективным причинам). Грандиозные скандалы с обманутыми дольщиками, прокатившиеся по стране год назад, как раз и отражают местный колорит нормальной мировой системы инвестиций в строительство.

При нормальной системе инвестициями занимаются профессионалы: банковские структуры, инвестиционные фонды и т.п. Могут и частные лица, но это опять-таки будет бизнесом, а не покупкой. Инвесторы четко осознают возможные последствия вложения средств в ненадежные проекты. И готовы нести полную ответственность за риски, если сочтут это приемлемым.

У нас же существенная часть «инвесторов» покупала квартиры для себя и отнюдь не собиралась нести инвестиционные риски. И до недавнего времени эти «инвесторы» законодательно практически не были защищены. А строители - кто преднамеренно, кто по стечению обстоятельств или вследствие неоправданного занижения цен при долевом участии с целью получения максимального числа клиентов - могли свои обязательства и не выполнить. И дольщики оставались и без денег, и без квартир.

В принципе, вероятность того, что инвестиции могут пропасть впустую, есть всегда. Поэтому инвесторы должны очень тщательно подходить к выбору инвестпроектов. Должны, но это не для наших колоритных частников. Грандиозная тяга к халяве толкала дольщиков на весьма рискованные (по внешним признакам) вложения. Пример – та же «Социальная инициатива». А потом, когда оказалось, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, обманутые «инвесторы» начали призывать к ответу государство: «Почему допустили? Почему не проследили?» Забывая при этом что государство на себя никаких обязательств не брало. Однако государство у нас социальное (по официальной версии). И оно должно тщательно оберегать граждан от их же собственных неразумных действий (по крайней мере многие так думают). А поскольку «инвесторами» являются граждане, иногда действительно лишившиеся последнего, государство вынуждено реагировать. Или делать вид, что оно реагирует и принимает участие…

Но это с одной стороны. А с другой – сравнительно дешевое жилье при долевом строительстве являлось для существенной части населения нашей страны единственной возможностью улучшить жилищные условия. И в условиях ограниченности средств привлекательность «дешевых» решений квартирного вопроса была весьма высокой. Поэтому трудно винить граждан, которые несли последние деньги в не слишком (как потом выяснится) надежные фирмы. Ведь вариантов для них немного: или ничего, или слабая надежда. Плохо только, что надежды не оправдались. Хотя опять-таки общеизвестно, что именно на надеждах мошенники всех мастей и зарабатывают (не только в строительстве).

Новый Жилищный кодекс существенно ужесточил правила долевого строительства. Причем на столько, что в течение года в стране этим практически никто не занимался. Или же выдумывались обходные схемы, которые позволяли привлекать средства населения, но оформлялось это не как долевое участие…

Теперь «генеральной линией партии и правительства» является отказ от долевых схем, и панацеей от всех жилищных бед объявлена ипотека. И вновь идут ссылки на мировую практику.

Против мировой практики не попрешь. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП составляет 55% в США и примерно 39% в Европейском союзе. Это очень большие деньги. В России это отношение составляет приблизительно 0,007%. До Европы и Америки нам еще расти и расти. Согласно информации Ассоциации российских банков, по ипотечным кредитам приобретается только лишь 1,5% жилья. И это при том, что в улучшении жилищных условий нуждается 61% россиян.

Казалось бы, у ипотеки прекрасные перспективы. Но не тут-то было! Реализация этой вполне здравой идеи на российской почве вновь приобретает неожиданный колорит. В наших нынешних условиях ипотека вместо инструмента обеспечения жильем населения страны становится еще одним способом зарабатывания денег нашими вполне состоятельными гражданами. Как я понимаю, в качестве «социальной ответственности бизнеса» банки обязали развивать ипотечное кредитование и снижать проценты по ипотеке. Одно только упущено из виду нашим мудрым правительством – сами проценты мало кого интересуют. А вот сумма кредита…

В соответствии с данными Госкомстата Российской Федерации на август 2006 года денежные доходы (в среднем на душу населения) составили порядка одиннадцати тысяч рублей. Скажем прямо, до ипотечного кредита явно недотягивает. И это при том, что, как известно, статистика – наука, особенно это касается средних величин, не очень-то и точная: в среднем воды в речке по колено, а корова всё равно утонула… На самом деле реальный жизненный уровень населения при сумме минимального размера оплаты труда в 1100 рублей выглядит ещё более плачевно. Позволить взять на себя и свою семью огромный кредит на покупку недвижимости и сознательно уйти на многие годы в долговую кабалу рискнёт в России далеко не каждый.

В настоящее время претендовать на ипотечный кредит, позволяющий купить хоть что-нибудь из жилья в среднем российском городе (в том числе и в Смоленске), может человек, зарплата которого превышает 15 тыс. рублей. Если же посмотреть статистику, то в среднем по стране среди работающих таких не более 10%. Это означает, что претендовать на покупку по ипотеке однокомнатной квартиры могут не более 10% семей (а может, и того меньше). Про большее жилье – и говорить нечего. Получается, что панацея от всех квартирных бед вовсе не панацея, а всего лишь жирный слой масла на чей-то бутерброд с икрой. И распределяется это масло весьма избирательно и, как утверждают, небескорыстно…

Информация к размышлению.

Согласно официальной статистике, среднедушевой доход россиян составляет 11 тыс. рублей. Однако этот показатель мало о чем говорит. А вот распределение заработных плат – это уже интереснее.

Распределение численности работников по размерам начисленной заработной платы в экономике Российской Федерации (2006 год)

Зарплата, руб. % работников

До 3000 руб. 18,5
3000-5000 17,3
5000-7000 17,9
7000-10000 16,9
10000-17000 16,6
17000-25000 7,4
Свыше 25000 5,4

Согласно этим данным, начисленную заработную плату свыше 15 тыс. руб. имеют лишь 15% работающих россиян. Если учесть, что при подсчетах не учитывались субъекты малого предпринимательства (в Смоленске в этой сфере занято около 30% работающих, а зарплаты там явно не превышают 15 тыс. руб.), то реальное число работающих с зарплатой свыше 15 тыс. руб. не превышает 8-10%. В то время как число работников с зарплатой менее 10 тыс. руб. составляет 80-85%.

Упрямые цифры статистики свидетельствуют, что подавляющему большинству работников ипотечный кредит не по карману. Причем при любых процентных ставках (а при нынешних – в особенности). Однако число выданных ипотечных кредитов постоянно растет. Так же, как и число так называемых инвестиционных квартир. Эти квартиры не предназначены для проживания, а служат лишь средством для вложения капитала, страховкой от его обесценивания. Ведь очевидно, что жилье за последние два года подорожало в среднем на 100%. А 40% годовых – чем плохо? И ипотека как нельзя лучше вписывается в эту схему. Получить долгосрочный кредит под 14%, купить квартиру и сдать ее в наем – чем не бизнес? Плата за съем практически компенсирует расходы по процентам. Стоимость самого жилья постоянного увеличивается по 40% в год. Чистый доход – практически 30%. Причем с минимальным риском. Вероятность того, что цена в рублях существенно уменьшится – не так уж и высока. И если своих средств вложено немного – потерять что-либо практически невозможно. Именно эту особенность ипотеки нам так упорно рекламируют как ее неоспоримое преимущество. Вот только рекламируют ее нам, а реально этими преимуществами пользуются дяди и тети, у которых денежек достаточно, чтобы купить квартиру и безо всякой ипотеки. И именно они сердечно благодарны партии и правительству за усилия по снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.

Информация к размышлению.

По оценкам аналитиков, в 1-м полугодии 2006 года ипотечный рынок показал впечатляющий рост — на $3,2 млрд. Суммарный объем этого рынка удвоился по сравнению с прошлым годом, когда он составлял $3 млрд.

Эти цифры говорят о том, что ипотека всё-таки находит своих клиентов. Но совсем не тех, кто нуждается в доступном жилье. Клиентами ипотеки становятся очень даже зажиточные люди, в условиях стабильно растущих цен на жилье таким образом сколачивающие себе капитал. Ипотека выполняет еще ряд «важных» функций. В частности, при покупке через ипотеку и «левые» деньги можно легализовать, и от налогов на некоторое время избавиться…

На данный момент появление ипотечных кредитов при остром дефиците вводимого в строй жилья привело лишь к одному – росту цен. Называется, с чем боролись, на то и напоролись. Если же учесть, что в большинстве городов резервы точечной застройки уже исчерпаны и строительство теперь всё чаще и чаще будет сопряжено с возведением всей инженерной и социальной инфраструктуры, то тенденция роста стоимости новых домов сохранится. Может, для того и развитие ипотеки задумано, чтобы отечественные миллионеры могли в России квартиры покупать? А то, чего доброго, без штанов останутся… Даешь доступное жилье для богатых!

А что остается бюджетникам и всем остальным 90% работников, получающих зарплату ниже заветных 15 тыс. руб. в месяц? Похоже, ждать совсем лучших времен. А лучшие времена и среднюю зарплату в стране в 25 тыс. руб. обещают уже скоро. Только скромно умалчивают, какие при этом будут цены.

Хотя есть и еще один путь решения жилищной проблемы. Как известно, население России постоянно сокращается. В прошлом году на Смоленщине уже стало меньше миллиона жителей. Останется подождать лет 20-30, и жилищная проблема решится сама собой из-за отсутствия населения. Уже сейчас в деревнях полно брошенных домов. Глядишь, и в городах пустующие дома появятся…

Это была всего лишь горькая шутка. Но в каждой шутке лишь доля шутки. А пока - деньги идут к деньгам. Плохо только, что мимо нас.

Сергей Амелин
«Смоленская газета» №243 от 12 января 2007 г.

С одной стороны, картина описана совершенно верно. С другой, это беспредметное нытье. Ты нам скажи конкретно, кто виноват и что делать?

Уж и поныть нельзя. В противовес бравурным сообщениям о героическом выполнении национального проекта "Доступное жилье" посредством повсеместного внедрения ипотеки. А когда по ящику показывают "простую учительницу", которая наконец-то по ипотеке купила трёхкомнатную квартиру, хочется в экран плюнуть...

Как это по-русски: кто виноват и что делать
Виноваты, как всегда чиновники А что делать... Ждать изменения соотношения стоимости квартиры к средней зарплате. Насколько мне известно, нормальным европейским значением считается уровень цен на жилье, когда средняя квартира (а средняя - это трехкомнатная) стоит 5 среднегодовых зарплат (если не ошибаюсь, так обстоят дела в Великобритании. Читал, что несколько лет назад у них были большие возмущения по поводу резкого роста цен на жилье (его стоимость поднялась с 3-х среднегодовых зарплат до пяти)
Если принять, что средняя зарплата - 11 тыс. руб, то трехкомнатная квартира должна стоить 660 тыс. руб. Или 8-9 тыс. руб. за кв. м.
Поэтому способов решения квартирной проблемы может быть два
1. Повышать среднюю зарплату
2. Снижать стоимость жилья.
Иными словами, повышать уровень жизни и создавать превышение предложения над спросом. Т.е. больше строить. А то сейчас в Москве и области жилья ежегодно строится вдвое больше, чем во всем остальном ЦФО. А на все это нужно время и вложения в стройиндустрию (в первую очередь - в производство стройматериалов. Иначе для расширения темпов строительства банально не хватит цемента.
Поэтому государству неплохо бы взять на себя создание условий для развития строительного бизнеса: инвестировать развитие производства стройматериалов и строительство инженерной инфраструктуры (городских коммуникаций), которая сейчас выполняется из средств застройщика (что опять-таки ведет к подорожанию жилья).
Если стоимость средней квартиры будет 5 среднегодовых зарплат, то ипотека успешно заработает без всякого стимулирования со стороны государства. Иначе - массовой не станет при скольугодно больших усилиях.

Aml, а ты не подумал о том что там просто-напросто налоги на недвижимость высокие?

Высокие цены на недвижимость и принципиальная недоступность его в центрах больших городов для среднего человека (а Смоленск по мировым меркам - город очень крупный) - норма жизни везде. В какой-то степени это можно регулировать налогами - вводя еще и непосильные налоги на хаты.

Просто простому народу надо покупать квартиры в пригородах и комьютить на работу каждый день по 1-1.5 часа, на Западе это норма и все простые люди так живут. В центре NYC парковка стоит 500 баксов в день. И не жужжат. Квартира на расстоянии даже не 1.5, а 1 часа езды от центра смоленска в период самых офигенных пробок (например Талашкино, Гнездово, Сметанино, Колодня, Печерск и еще куча мест) стоит доступно даже самому простому человеку (в ипотеку). Просто все хотят на зарплату учительницы купить квартиру с видом на мавзолей и жалуются на проклятых империалистов, что не могут себе это позволить - хотел бы я посмотреть на американского учителя живущего на перекресте 42th стрит и 5-й авеню.

Еще раз - повышением зарплат или какими-то мухлевками с ипотекой и т.п. это не лечится. Приницпиально. Цена сразу же компенсирует это. Потому что жилье в центрах городов - предмет престижного потребления. Его предложение естественно ограничено наличием площадей, а хотят там жить все. Доступным оно быть не может в принципе.

У нас в России скорее происходит даже не то чтобы рост цен на жилье, а просто перекоцентрация спроса. Она приводит к исчезновению рынка нового жилья в депрессивных местах (например, практически все райцентры Смоленской области и все без исключения населенные пункты в районах), потому что населения оттуда стремится бежать и спроса на жилье нет, и стоит оно копейки, и не дорожает, и его и не строит никто - зачем если и так куча квартир пустыми стоит. Со временем этот процесс только усугубляется. Спрос переносится в города, где баланс население положительный (в Смоленске это так, как бы много народа не валило в Москву, а колхозников из районов к нам прет все же больше). Здесь сосредоточено все строительство, и статистика фиксирует офигенный рост цен.

Чтобы остановить антропотоки, надо создать общество потребления вместо монопродуктовой экономики сегодняшнего дня. Эта задача, по сложности уступающая разве что построению коммунизма (хотя я думаю, за 10-15 лет она будет решена). Тогда и цены на квартиры выровняются.

Грубо говоря, доступное жилье есть - жители районов на свои зарплаты квартиры купить могут (в ипотеку). А зарплаты у них пусть и маленькие но почти исключительно белые. И население этих районов, и подавляющего большинства райцентров, и отдельных депрессивных областных центров типа Иванова - это большая часть населения России. Просто они не хотят покупать квартиры. Они хотят только одного - свалить из своих дыр в Москву. А вот там квартиру купить уже не могут

Нужно бороться с монопродуктовым характером экономики - тогда и доступное жилье будет. А когда все прут в Москву потому что там нефтяные деньги выходят на поверхность, и она географически ограничена административной границей и участков под застройку там нет - цена может расти хоть до небес и никакими мерами тут ничего не сделаешь.

По поводу инженерной и социальной инфраструктуры. Вчера была в деревеньке - 25 минут от Смоленска на машине. И видела во что превралился детский сад через год, после того, как его закрыли. Остались только стены, все что было внутри - вынесли, батареи свинтили, котельную уволокли полностью, окна побили, полы сняли, за стены принялись. Через пару месяцев и стен не будет - растаскивают по кирпичикам. На следующий год закроют школу - осталось 8 учеников. Я так понимаю, что еще через год от нее тоже будет пустое место.

И так происходит повсеметсно - в то время как в городе инфраструктура трещит по швам, уже готовая в деревнях просто гибнет.

Ехать туда вначале по Рославльскому шоссе, которое терпимо вплане разбитостии и загруженности, а потом от него в сторону километров 5, причем по хорошей (!) дороге. Всего от центра города 35 км.

Дома в таких местах стоят несколько килобаксов или вообще ничего не стоят... :-(

Дома хрен бы с ними. Все-таки жить в доме с сортиром на улице мало кого приколет. Фигня в том что и благоустроенных квартир полным-полно за копеечные деньги, и ближе к Смоленску. А уж в радиусе 1.5 часового комьюта находится пол-области и там выбор доступного жилья совсем безграничен - но почему-то никто не хочет так жить, хотя в нормальной стране 1.5-часовой комьют - норма жизни для небогатых людей.

Я в курсе. Несколько лет назад продали бабушкин дом с участком (дом, два сарая, баня, колодец с ключевой водой во дворе, 22 сотки переходящие в луг, а затем в небольшой лесок) за 10 тыс. рублей. И то, так выгодно, только потому, что дом в 200 м от железнодорожной станции. Причём, достаточно близко - 64 км от Смоленска по железной дороге.
Проблема одна - пригородный ходит утром туда, а вечером - обратно. А на машине - 120 километров, из них треть по грунтовке, особо не покатаешься. В результате нах никому не надо.

anovikov, что-то я не замечал, чтобы квартира в центре Смоленска в разы отличалась от квартиры на окраине города (при прочих равных условиях). И квартира по ипотеке для человека, получающего среднюю зарплату, недоступна даже на окраине. Тем более, что строительство нового жилья ведется по большей части именно на окраинах города. Я сомневаюсь, что цены на окраине такого города как Смоленск, на Западе неподъемны для среднего класса.
За пределами городской черты - да, цены ниже и у нас. Но вблизи города, опять-таки не кардинально. А чуть дальше их полностью обесценивает отсутствие коммуникаций и инфраструктуры.

Согласен, что это и у нас должно быть нормой. Однако, если по нашим дорогам вне города ездить по три часа в день, полагаю, что через год машину надо будет выкинуть. В результате лет за 15 амортизация машин встанет дороже квартиры в центре. Еще момент - детей в школу надо доставлять. И обратно - тоже. В тех же Штатах развозят на школьных автобусах. А у нас - проблема нерешабельная.

На западе если кто-то едет на работу 1-1,5 часа, то, думаю, едет по плотно заселённой местности. У нас в 30 минутах езды от центра - как после Армагедона. Площади под застройку на окраинах Смоленска - пред пруди. Земля там не может быть дорогой. Соответственно, жилье - тоже (по себестоимости). Вот только никто там строить не хочет, потому что инженерную инфраструктуру заводить очень дорого.
Если бы создание инженерной инфраструктуры инвестировало бы государство (если действительно хочет создать доступное жилье) коробок бы строители понашлепали. Если, опять-таки, было их чего строить.

1. Еще не вечер.
2. Да сколько того города.

В целом, хочу сказать, что "цена жилья" - это не какой-нибудь там мифический официальный курс доллара СССР. Цена жилья - это не сколько там дядя себе воображает, что его квартира стоит, а вполне себе деньги, за которые реальные покупатели покупают квартиры.
Те, у кого денег нет, они и дешевые квартиры не будут покупать, просто потому, что на всех не хватит. Я в принципе не могу понять, как в чью-то министерскую голову могла прийти идея, что жилье можно сделать доступным, снизив на него цены, и что именно цена является причиной недоступности. Цена является СЛЕДСТВИЕМ недоступности. Строить надо больше. А задешево больше строить не будут.
Вы посмотрите, почти все стройки в Смоленске - долевые. Откуда ж массовому строительству взяться?

А теперь взглянем на ситуацию с другой стороны. Общественный транспорт в настоящий момент не развит для использования его для нормальной езды на работу. Соответственно, вырисовывается личный автомобиль. Стоимость которого тоже немаленькая. К тому же, полтора часа езды - это минимум 100 км. Туда-обратно - уже 200. Расход примем 10 л/100 км. Соответственно, только на бензин уйдет 400 руб. в день. Ездить надо 26 дней в месяц (24 раза - на работу, и пару раз - по магазинам и т.п.). Итого, 9 600 руб. в месяц. При средней зарплате в 11 000 руб. это даже не смешно. И ни о какой ипотеке речи быть не может, поскольку даже прожиточного минимума не остается.
Если же учесть саму стоимость машины, стоимость обслуживания, страховку и т.п. Получается, что в существующих условиях наличие жилья в полутора часах от работы нафик никому не надо. Именно поэтому оно никому и не надо. А не из-за непрестижности.
При таком раскладе получается, что жилье в черте города или по крайней мере в зоне обслкзивания общественного транспорта - не прихоть, а жизненная необходимость.
Естественно. А точнее - она определяется соотношением спроса и предложения.
Спрос не удовлетворен (по статистике, 60% населения нуждаются в улучшении жилищных усовий). Отсюда и заоблачные цены.

"Заоблачные" цены являются следствием инвестиционного бума, высокой покупательной способности в сочетании с физической ограниченностью объемов строительства (мощностями ДСК, которые расширить нельзя). То есть чтобы сделать жилье доступным - нужно либо вернуть население в брошенные им квартиры в райцентрах путем создания общества потребления (которому неважно где жить), либо снизить численность самого населения. Других путей тут нет - увеличивать мощности застройщиков в ближайшие годы никто не будет, это нереально по куче причин начиная от ряда технических и заканчивая политическими - срок окупаемости таких проектов больше характерного периода смены власти и собственности.

Не так давно видел новость по ящику:
В России в ближайшие годы планируется построить 13-15 цементных заводов
http://www.rmnt.ru/news/32953.htm

Ещё одна из причин роста цен на жильё-инвестиции в недвижимость по
принципу-пущай квартирка стоит,это ж не деньги под матрацем...и 0% риска!

Про строительство цементных заводов и у нас в области говорилось неоднократно. Впервые я услышал о планах строительства цементного завода в Глинковском районе 1989 году. Там в районе деревни Добромино разведали запасы мергеля - сырья для производства цемента. Естественно, в 1991 году этот проект загнулся.
Потом еще пару раз говорилось.
Последний раз слышал о планах строительства на открытии кирпичного завода в Гагарине октябре прошлого года. Но пока это все только планы.

Интересно бы узнать реальную ГОЛУЮ(без откатов,приворовывания и т.д.)
себестоимость постройки усреднённо-абстрактного метра жилья.

Кстати, тока что слышал цифру - в Гарант-Жилье метр в однушке (!) стоит 20200. Сколько метров в той однушке не знаю, но полагаю что ~33, что означает полную стоимость квартиры в 25 килобаксов или ипотечный платеж при кредите под 13% (практически максимум сейчас) на 15 лет при первоначальном взносе 5% дают сумму взноса в 300 долларов в месяц, и минимальный доход 600 долларов - то есть уже более половины семей с 2 работающими членами имеют достаточную _официальную_ зарплату для покупки такой "минимальной квартиры".

Если учесть что покупать с нуля обычно не надо - чаще всего при улучшении жил. условий речь идет об апгрейде с комнаты или хрущобы - то получаем что медианной семье доступна покупка не только минимальной однушки, но и большого выбора двушек или даже отдельных трешек.

Таким образом, вопрос сильно overblown. Если же говорить о нижней половины населения, то что-то же должно удерживать ее вне крупных городов, иначе совсем страна развалится без населения за пределами крупных центров.

Да не...не будет никакого населения за пределами центров...вымрет

В уже построенном доме? Что-то я такого не слышал. А по поводу долевого - там, насколько я знаю, с ипотекой все намного сложнее. Точнее сказать, при долевом строительстве классическая ипотека невозможна в принципе (до окончания строительства право собственности не оформлено, соответственно, жилье не может являться залогом).

Вычисляли как-то с год назад (включая выполение долбаных техусловий местных монопольщиков) и получалось, что интересуемая тебя цифра -- это минус 25-30% от текущей стоимости вступления в долевое участие в зависимости от лояльности девелопера к Закону. С одной стороны это достаточно много для того, чтобы развивать индивидуальное строительство, а с другой, слишком мало: проще безропотно отдать эти лишние 30%, особенно учитывая сложившуюся ситуацию на рынке.

Ну да, конечно! Если всю зарплату пустить на платежи по кредиту - сдохнешь через месяц. Кушать, ведь ,тоже надо. И за коммуналку платить. Поэтому расклад совсем не такой.
Чтобы не быть голословным, зашел на сайт нашего Смоленского отделения "Газэнергопромбанка" - http://www.smlgepbank.ru/cgi-bin/bank.pl?i...e3o/yDq8OXk6PLg
Там - условия кредита и кредитный калькулятор.
Итак, предположим, что надо кредит 700 тыс. руб. на покупку однушки.
Минимальный взнос - 10% (думаю, посильно всем). При таком взносе и 15 годах кредита ставка - 14%.
Получаем, что ежемесячный платеж - 10 455 руб.
Раньше (года полтора назад смотрел, кредит давали, если сумма платежа составляла не более 2/3 заработной платы заемщика (доходы созаемщика не учитывались) Тогда же на сайте висела таблица, по которой по величине зарплаты можно было сразу оценить величину возможного кредита. Теперь все стало либеральнее. Учитывается не только зарплаты, но и подтверждённые регулярные доходы и доходы супруга.
Однако, оценить уровень зарплаты для выплаты рассчитанного выше платежа вполне реально. Предположим, что в семье двое работающих и ребенок. Если считать, что на каждого их них выделить полтора прожиточных минимума, то необходимый доход семьи 10 455 + 3600*1,5*3 = 26 695 руб.
А это уже не минимальный озвученный доход в 600$, а больше 1000$. Причем, без учета дополнительных выплат (страховых взносов)

Если учесть, что женщины по статистике получают в среднем на 70% меньше, чем мужчины, то зарплаты в такой семье должны быть где-то 10 100 у женщины и 15 700 у мужчины. Причём, не начисленной, а "на руки".
Начисленная же будет 11 413 руб. и 17 741 руб. соответственно. А средняя начисленная заработная плата в Смоленской области - 7449 руб. Как говорится, комментарии излишни.
Чтобы в Смоленске по ипотеке купить однокомнатную квартиру, зарплата мужа должна в 2,4 раза превышать среднюю по области, а жены - в 1,5 раза выше средней по области.
Очень сомневаюсь, что такие доходы имеет хотя бы половина из работающих семей.
Даже в среднем по России зарплату в 17 тыс. руб. имеет всего 25% работающих.

Если же брать не среднюю, а медианную зарплату, результаты, думаю, будут еще печальнее.

А ведь расчеты приводились исходя из того, что на члена семьи остаётся всего 1,5 прожиточного минимума. Это - глубокая бедность, когда человек не может себе позволить ни нормально отдохнуть, ни вкладывать что-либо в развитие своего ребёнка. И такая ситуация где-то первых лет 8 выплаты кредита, потом легче. Но все равно. Вполне очевидно, что второй ребенок в такой семье уже не появится. Во-первых, уже останется только один прожиточный минимум на члена семьи при прежних доходах. А доходя явно снизятся, поскольку молодая мама не будет работать. Обещанные же Президентом 250 тыс. можно будет получить в лучшем случае через три года. Да и в четвером в ютиться однокомнатной квартире в течение как минимум 15 лет - малореально. Вот такая демография с экономикой.

Так официальная зарплата нужна не чтобы платить по ипотеке с нее, а чтобы кредит дали. Реально-то понятно что и средняя, и медианная семьи получают куда больше - для расчета этой величины служит такой показатель как денежные доходы в расчете на душу населения - которые сейчас почти 12000 рублей в месяц на нос, и распределены примерно столь же неравномерно как и зарплаты, т.е. на семью из 3 человек 36000 рублей. В Смоленске зарплаты примерно на 30% ниже среднероссийского уровня, значит денежные доходы тоже, и медианная зарплата на 30% ниже средней, значит денежные доходы тоже - итого медианная семья из 3 человек в Смоленске получает 18000 рублей.

А условия кредита я считал про Уралсибу, там именно так - 14% на _строящееся_ жилье (на готовое меньше) при 5% первоначального взноса на 15 лет и при превышении официальных доходов необходимого платежа в 2 раза.

Еще раз - медианных зарплат чтобы платить по кредиту и при этом еще хватало на жизнь не хватит. А медианных доходов - более-менее хватит. Зарплата у нас вообще мало характеризует покупательную способность человека. Это некоторая номинальная величина, которую можно воспринимать как достаточно качественную характеристику степени социального конформизма индивидуума, то есть готовности его выполнять некоторые "неписаные правила", налагаемые обществом, жить в предлагаемых им рамках, хотя бы с виду. Что надо сказать, является уже достаточным доказательством того что этот человек не станет мухлевать с выплатой кредита, прибегать к какому-то мошенничеству и т.п., так что банки используют этот параметр не зря, наличие у человека официальной зарплаты говорит о том что он более-менее достоит доверия. Но не надо считать что люди только на нее и живут - для всех категорий населения это совершенно не так. Более того, часто зарплата может быть вообще виртуальной, то есть человек не работает и ее не получает, а наоборот платит чтобы она начислялась, чисто чтобы иметь официальное место работы и белые доходы.

Кстати, забыл - после того как дом будет достроен (допустим через год), кредит автоматически переоформляется в полноценный ипотечный со снижением ставки до 10-11%, и может быть переоформлен снова на полный срок - те же 15 лет. Учитывая что за год и зарплаты вырастут в баксах на 25-30%, платеж вообще перестанет напрягать уже через год, снизившись в сравнении с зарплатой более чем в 1.5 раза.

Предлагаю зафиксировать, подождать год и сравнить динамику.

Интересно где ты такое видел. Такое ощущение, что ты вообще в какой-то другой стране живешь, если не в мире.
Я с тобой согласен что так должно быть, что зарплаты должны расти быстрее, чем инфляция. И для того, чтобы приблизиться к адекватным тоже.
В реальности я такого не наблюдаю. Да, скажем у меня, если сравнить зарплату трехлетней давности и теперешнюю, то так и есть - где-то 30% в год получается.
Но уровень, скажем так, квалификации, опыта, знаний вырос в разы. Да и сам род деятельности несколько изменился, с уровня помощника до самостоятельной "боевой единицы".
Также и у моих друзей и знакомых, если и произошел значительный рост з/п (в пределах тобой указанных), то только либо за счет перехода на работу которая требует более высокой квалификации (программист всегда будет получать больше дворника), либо за счет переезда скажем, в Маскву.
При этом официальная зряплата в несколько раз может быть ниже реальной, не говоря уже о доходах, и об ипотечном кредите речи вообще не может быть.



Я уже на одном примере писал, что самые "лакомые кусочки" зарезервированы неизвестно для кого и простым смертным недоступны.
Хотя застройщики, конечно, за определенную мзду, их получат.

Сильно сомневаюсь.
Среднедушевой доход в Смоленской области – 6800 руб. Мединанный, ИМХО, на треть меньше (цифр у меня нет). Сужу так из того, что по-идее, средний доход от медианного должен отличаться сильнее, чем средняя зарплата от медианной. На эту мысль наводит тот факт, что разброс зарплат (где-то от 1 100 до 100 000 руб.) А разброс доходов – от нуля (к примеру, дети) до 1 000 000 и более.(Года полтора назад видел статистику наличия в области людей с налогооблагаемым доходом свыше 10 млн. руб. в год. И это только официальных).
Поэтому я считаю, что можно смело сбросить медианный доход семьи из трех человек до 15000 руб. (что все равно выше двух средних зарплат)
Еще аргумент в пользу такого рассуждения: по статистике в Смоленской области в бюджетной сфере занято около 30% всех работающих. Очевидно, что зарплаты (доход) там совсем не высокие. Еще 30% работают в сфере малого бизнеса (у ЧП). Не думаю, что зарплата продавщиц в ларьках больше 10 тыс. руб.
Вычитаем из этого дохода 4,5 прожиточных минимума (1,5 на человека) . Получаем 15 000 – 10 800 = 4200 руб.
Вот такой платеж медианная семья, ИМХО, может потянуть.

Теперь смотрим кредит, соответствующий этому платежу – 310 000 руб. (текущие данные «Газэнергопромбанка» - 15 лет, 14% годовых).
При стоимости кв. м в 20 000 руб. на эти деньги можно купить 15,5 кв. м жилья. Т.е. квартира не получается в принципе – только небольшая комната. Таким образом, по ипотечному кредиту медианная семья квартиру с нуля купить не сможет, но может в принципе немного улучшить жилищные условия (к примеру, с однокомнатной на двухкомнатную).
Если же согласиться оценкой медианного дохода, приведенной АНовиковым (18 тыс.), то ситуация в принципе не меняется. Кредит будет в размере 550 тыс., что позволит купить 25 кв. м жилья – все равно даже однокомнатная квартира не получается.

Еще забавный момент. Доступность покупки квартир по ипотеке слабо е зависит от процентной ставки. Даже если взять 8% годовых (что в обозримом будущем не предвидится из-за инфляции), 15 лет и доход 18 тыс. руб. в месяц, то это позволит прибрести лишь 37 кв. м. Хотя при этих условиях однокомнатная квартира уже получается. Но не более того.
Но если взять нормативы (15 кв. м на человека), то на семью их трех человек надо 45 кв. м. (про Европейские и Американские нормативы лучше в этом случае вообще помолчать).

Таким образом, проблема ипотеки на данный момент - не высокий процент, а плохое соотношение доходов к стоимости жилья.

Оценки даю в том числе и на основе своего личного опыта. У меня семья из трех человек и суммарный доход где-то 25-27 тыс. руб. в месяц. Однако, покупка жилья по ипотеке недоступна.

Я главного не понимаю, при пофиг каких зарплатах какой интерес 15 лет выплачивать по, скажем 10000 руб, чтобы жить в однушке? 15 лет в однушке, напоминаю. За те же 300 баксов можно снять чего поинтереснее, в любом районе, с любыми соседями, менять в зависимости от места работы и т.п. факторов.

Какой кайф в 40-45 лет получить, наконец, в полную собственность ОДНОКОМНАТНУЮ квартиру?

ну и, опять же, если, как пишет Новиков, доход на семью 36000 руб в месяц, реально половину этой суммы откладывать (еще лучше - вкладывать), 18*12=180+36=256 тысяч рублей в год. 4 года всего копить на 1-шку. Вместо 15 лет выплат.

Согласен с Aml. Ипотека действительно рассчитана на относительно богатых и решить проблему жилья можно только имея уже что-то. Сам так сделал, взяв жилищный кредит около 300 т.р. на 20 лет в сбербанке с ежемесячным платежом где-то около 5 т.р. (первый год)
Для семейного бюджета не слишком обременительно. Но не надо забывать о том, что по ипотеке покупаются (как правило) голые стены и жить в них годами как-то неприятно. Стоимость же ремонта доходит до половины стоимости квартиры. В таком случае планка "доступности" поднимается еще выше.
С другой стороны, сделай ипотеку доступной для большинства - все окончательно ринутся в крупные города. Надо ли это государству?

За 4 года однушка поднимется в цене раза в полтора-два - опять копить, цена опять выросла... Ахилл (кажись) и черепаха.

Если взять Смоленскую область, то уже сейчас в городах живет 70% населения. Поэтому "все ринутся" - громко сказано. Все ринулись еще в 60-е годы прошлого века. А если на селе останется не 30% жителей, а только 10% (это уже считай, что все уехали), то население городов области по максимуму увеличится всего на 28%. Если учесть миграцию в другие регионы (ту же Москву), а также ежегодное общее снижение численности населения области - то и того меньше.

Теперь о целесообразности для государства. Для обеспечения жизнедеятельности людей на большой территории области с низкой плотностью населения государство должно тратить достаточно нехилые суммы на поддержание инфраструктуры. Это и дороги в самые глухие настеленные пункты, и медицинское обслуживание, и школы, в которых учителей больше, чем учеников (немного утрирую) и многое другое. Банально - в области ежегожно составляется свыше 300 бюджетов поселений. И везде есть административные работники. Очевидно, что при компактном проживании расходы на обеспечение государственных функций будут ниже. Вот и выгода для государства.
К тому же такое число жителей в сельской местности экономически не оправдано - для них там нет работы. Так что думаю, что дальнейшая концентрация населения в городах практически неизбежна. это в первую очередь определяется наличием работы. И такое - не только у нас. Ведь сейчас в среднем по России зарплата в сельском хозяйстве 5045 руб. - самая низкая из всех отраслей.
В плане бесперспективности сельского хозяйства в области в его нынешнем виде полностью согласен с АНовиковым. Отсюда и следует переселение в города.

Aml, не забывай что государству (в отличие от общества) еще нужно чтобы кто-то за него голосовал, и кто-то воевал за его империалистические интересы, причем то и другое делал тупо, не рассуждая. А на селе рождаемость традиционно высокая, а мозгов мало. Поэтому урбанизация задачам государства вредит.

Panda, однако по факту так и есть. Последние 8 лет зарплаты в стране растут на 25-30% в год в баксах - в частности, в октябре 1998 средняя зарплата была 56 долларов, осенью 2006 - 450, в среднем на 30% в год (1.3^3)*56=457. И это разумеется учитывает то, что все люди развиваются, меняют специальности, причем не по одному разу - вся экономика страны за это время полностью преобразилась, и соответственно все работники - тоже.

Была традиционно высокая. А сейчас - ниже, чем в городе.

Из статданных:
В городских населенных пунктах Смоленской бласти в январе-августе 2006 года родилось 4143 младенца (70%), в сельской местности - 1746 (30%), по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года число родившихся в городской местности уменьшилось на 0,9%, в сельской местности - на 0,5%.

Еще оттуда:
На 100 рождений в целом по области в январе-августе 2006 года приходится 240 случаев регистрации смерти (в январе-августе 2005 года - 248), в городской местности - 204, в сельской местности - 327 случаев.
Превышение числа умерших над числом родившихся в 3 раза и более учтено в 15 районах области (60%).

Можно хотя бы те же ПИФы купить.

С математикой не поспоришь С выводами можно. Расходы на обеспечение государственных функций несет само население, и процентное соотношение его доходов и расходов на эту статью одинаковое на территории всей страны. Нет доходов – нет дорог, школ, медицины, т.п.
То, что управлять можно только при помощи административных работников – стереотип нынешней бюрократической системы. Волостное или земское самоуправление – вот что нам надо. Кстати, 131-й закон – как раз попытка вернуться к этому, только реализуется все как всегда.

Другое дело, что населения, которое должно «самоуправляться», нет. И государство должно быть заинтересовано в его увеличении. Предвыборные потуги типа материнского капитала вряд ли можно серьезно рассматривать с позиции надежд на улучшение демографической ситуации. Поэтому если плотность населения становится ниже некоего минимума, государству (не только для поддержания инфраструктуры, но и для собственного выживания) необходимо призывать варягов – соотечественников, китайцев, etc. Что собственно и делается, правда на основе двойного стандарта. Например, крупные города «защищают» от подобной миграции, на село – пожалста, не жалко. А то, что государство не заинтересовано в урбанизации, доказывает хотя бы наличие паспортной системы с его институтом регистрации.

Во главе угла здесь неизбежно становится кризис в сельском хозяйстве. Только он здесь случился не в 60-е годы прошлого века, когда «все ринулись», а в 1860-е, когда отменили крепостное право. Сталинская попытка его возродить (в смысле, право, а потом и сх) при помощи колхозов провалилась, равно как и предшествующая попытка Столыпина создать хозяина на земле.
В общем, хотите доступную ипотеку – возродите сельское хозяйство. Его бесперспективность – тоже штамп. Появится на Смоленщине сотня-другая тысяч китайцев, и мы рисом завалим всю Европу
Но все равно проблема «золотого» миллиарда и остальных пяти (в пропорциональном отношении) не исчезнет. Всегда найдутся те, кому ипотека останется недоступной

Нифига не так у нас. Большая часть муниципальных образований дотируются из областного бюджета. А туда поступает за счет того, что "оббираются" более богатые районы.
Наиболее характерна ситуация в Смоленске. Его налоговые и неналоговые доходы формируют большую часть консолидированного бюджета области. Но весьма существенная часть этих доходов не идет на исполнение государственных функций и функций местного самоуправления непосредственно в Смоленске, а в виде дотаций направляется в депрессивные районы. При этом средства "размазываются" тонким слоем по всей области и заметного результата нет.
Если собрать все население области в одном городе, такого "размазывания" не будет и средства потенциально могут тратиться эффективнее.

Я писал про бесперспективность в нынешнем виде. При иных видах хозяйствования и иных видах сельскохозяйственной деятельности - возможно будет эффективным. Но рис выращивать точно не получится. Если только черный.

Чтобы люди стремились жить не только в крупных населенных центрах, нужно общество потребления, а не монопродуктовая экономика как сейчас. Чтобы основным источником денег было потребление, а не производство. Тогда будет все равно, где жить. На Западе так. У нас же общественное сознание (даже такое продвинутое как здесь, на форуме) пока что не то что не готово к такому переходу, а в принципе воспринимает в штыки саму идею и возможность этого, она всем кажется невозможной и противоестественной. Пока это не изменится - деревни, села, городки, теперь уже и райцентры, а в перспективе и областные города будут вымирать, и все и будут щемиться в места где можно получить доступ к каким-то "производственным" (или нефтяным) деньгам.

anovikov, похоже, да. Что-то в этом роде.

Вот-вот. Идея построения общества потребления абсолютно противоестественна, несмотря на усилия последних лет то ли наших властей, то ли "их".
Если даже убрать некие цивилизационные факторы (типа смысла жизни и роли каждого народа в мировой истории), возникает простой вопрос. Нашему общественному сознанию второе тысячелетие идет. Сколько лет обществу потребления?
Наверняка есть другой выход. Пошел искать :-)

Офф. Для уменьшения трафика отключил картинки и не видел смайликов. Прошу все считать :-) Впредь обязуюсь.

:-)

Наше общественное сознание зародилась в 1991 году. Все что было до этого - это был другой этнос (совки, в смысле "новая историческая общность людей - советский народ"), с другой культурой, ценностями, моральными установками, идеалами. Нынешний российский народ уже весьма мало похож на совков (совки как раз и вымирают в деревнях).

Точно так же вряд ли комсомольцы-ударники первых пятилеток середины 30-х считали себя наследниками и частью мещан и крестьянства даже времен 80-х годов XIX века. Совки (на тот момент общность по всем параметрам чрезвычайно передовая - например к таким вещам как равенство полов, расовая, национальная и религиозная толерантность, которые для совков уже в 30-е годы были в порядке вещей, Запад пришел только в 70-е - 90-е годы) были тоже другим этносом.

Петр I тоже создал на месте Московии Российскую Империю, с сильно другими традициями.

И послетатарская (а фактически - татарская, Московский народ 14-16 веков был славяно-тюркским и большинство аристократии имело татарское происхождение) Московия и Киевская Русь тоже имеют между собой мало общего.

А еще была и параллельное русское государство - ВКРЛ.

По крайней мере, каждый из этих этапов означал официальное, и принятое в народе, проклятие предыдущего периода как ошибочного и вредного, начиная свою историю с чистого листа.

Так что, нынешние россиянцы - молодой народ. Недаром у нас так кипит жизнь - ведь все современные элиты созданы ниоткуда, все наше хозяйство, культура и ценности не основаны ни на чем прошлом, созданы с нуля. Все существовавшее при совке напрочь девальвировалось - ярким примером тут является АЗЛК, одна земля под которым стоила в новых условиях в несколько раз дороже, чем вся произведенная за его историю продукция...

Средние зарплаты может и растут, но ведь уже много раз обсуждалось, что средняя з/п не показатель.
Тем более, что, кажется мне, указанная тобой средняя зарплата средней официальной не является. И в справке о доходах ее не видно.
А у "простого народа" о котором тут речь далеко не все так шоколадно. Вспомнился разговор с парнем чуть больше года назад, который, получая 8 т.р., искренне считал, что он получает много.
И недавний разговор, опять-таки с парнем, который получает 6,5 и зряплату в 8 считает уже нормальной.
В обоих случаях ипотека не светит никак. И это не трактористы в засаленых фуфайках и не менеджеры по уборке территорий, а молодые специалисты, со средне-специальным и в/о соответственно.
Именно они, по идее, должны покупать жилье в ипотеку (хотя бы сраную однушку) приводить туды молодую жену и улучшать демографическую ситуацию.




Ни фига это не учитывает. Это просто средняя зарплата. Я писал, кстати, про последние три года, а не восемь лет.
И пример приводил, что я стал больше получать не потому, что выросли зарплаты, а потому что сменил род деятельности.
Те, кто род деятельности не сменил, получать значительно больше не стали.
И два года назад, например, зарплата у меня была Х, а сейчас Х*1,38, т. е. в среднем увеличилась на 19% в год в долларовом, естественно, эквиваленте.

Блин, вот этим ,
,
ты меня просто убил. Я бы тупо умножил 56 на 1,3 необходимые 8 раз. :?

АНовиков, умерь аппетиты Ты забываешь, что это в октябре она такой была. А в августе 1998 года средняя зарплата была 150$, пока руль не рухнул в три раза (по себе знаю).
Соответственно, за 8 лет зарплата выросла не в 3 раза, а не в девять.
Это дает всего лишь 15% роста в год.

Panda, в жизни всякое бывает. У меня в 2002-м году белая зарплата (на руки) была 11 400 руб. Сейчас (фактически без смены сферы деятельности, а только работы) всего 14 000 и то при работе в двух местах. Хотя в среднем зарплаты за это время выросли значительно.

6,5 тыс. - это в настоящее время средняя зарплата по Смоленской области. Соответственно 8 (выше средней) объективно уже неплохо. Хотя и очень мало.
Более подробно о зарплатах и их распределении я писал тут - http://www.forum.smolensk.ws/viewtopic.php?t=17656
Согласно официальным статистическим данным, в России 50% всех работающих имеют среднюю зарплату не более 2-х прожиточных минимумов (7000 руб.). Это при средней зарплате 11 300 руб.
У нас средняя - около семи. Поэтому есть основание думать, что в Смоленской области ситуация еще хуже.

anovikov,

В части культуры и ценностей не согласен категорично. Формирование этноса - процесс на столетия - недаром же считается, что, например, нации американцев как таковой до сих пор не существует.


Официальное - да, насаждаемое в народе - да, "принятое" - нет. Обрубить развитие элиты попытались только после 1917-го, все остальное время она развивалась эволюционно.

>нации американцев как таковой до сих пор не существует.

Количество немцев в США с 1940-х годов снизилось втрое. Они не вымерли - они просто стали называть себя американцами. Хотя немецкий национализм (в здоровом, вполне положительном, впрочем как и отрицательном смысле тоже) всегда был силен. Выходит, есть нация, если им самим приятней считать себя американцами...

>И пример приводил, что я стал больше получать не потому, что выросли
>зарплаты, а потому что сменил род деятельности.
>Те, кто род деятельности не сменил, получать значительно больше не стали.

В том-то и дело, что его почти все сменили за это время. Не ты один такой инициативный. И некоторые - не по одному разу. Все крутятся. Вот средняя зарплата и растет. А под лежачий камень, конечно, вода не течет (вернее течет, но совсем не с такой скоростью - едва опережая инфляцию).

Песенка про кредит:
http://ifolder.ru/865813
Название: Shnurov.ru_Gruppirovka_Leningrad_-_Kredit.mp3
Размер: 4.54 Мб
Размещен: 2007-01-14 15:30:06
Доступен до: 2007-03-15 15:31:20

Мы тут спорили, можно ли взять кредит на 700 тыс. руб. для покупки однокомнатной квартиры. И вроде бы, получилось, что для большинства работающих даже это недоступно. А теперь смотрим объявление в форуме - http://www.forum.smolensk.ws/viewtopic.php?t=17742
Однокомнатную квартиру в панельном доме предлагают за 1 млн. 200 тыс. руб. и утверждается, что это недорого.
Вот вам и "доступное жилье"