Впервые строительство дома в Смоленске признано незаконным

Площадки под строительство элитных домов в центре Смоленска порой отводятся довольно странным образом. При этом отсекаются львиные доли территорий, принадлежащих жильцам расположенных по соседству домов. «Старожилов» лишают детских площадок, мест отдыха и деревьев - зеленых «легких». Многоквартирные «дворцы» то тут, то там растут в смоленских дворах как грибы. Чаще всего строительные компании обещают оборудовать совместные с новоиспеченными соседями площадки, посадить экзотические для наших дворов насаждения... На деле же все заканчивается тем, что новоселы отгораживаются от всех двухметровым забором, оставляя «с носом» прежних владельцев придомовой территории.

Практически достроенная шестиэтажная новостройка во дворе своих собратьев по улицам Пржевальского, Ногина и Воровского оказалась вне закона. По решению суда ее строительство должно быть прекращено.

Прожорливый котлован

История, связанная со строительством нового дома во дворе дома под № 32 по улице Ногина, началась в 2003 году. Причем довольно мирно.

- Прежде чем начать рыть котлован для археологических раскопок, к нам пришли работники ЗАО «Дорогобужхимстрой», познакомили с проектом симпатичного 20-квартирного дома. По плану новостройка располагалась в 38 метрах от фасада нашего дома. Расстояние мы промерили вместе с прорабом. При этом территория нашего двора полностью сохранялась, - рассказывает Зоя Васильевна Москалева, одна из жительниц дома № 32 по улице Ногина. - Однако вскоре котлован археологических раскопок оказался в 20 метрах от стены нашего дома, уничтожив детскую и спортивную площадки.

В 2004 году жильцы дома обратились в прокуратуру, где узнали, что у них во дворе строят не 20-, а 36-квартирную шестиэтажку. Место под строительство определено постановлением главы администрации города еще 9 октября 2002 года. В том же году управление Федеральной службы налоговой полиции заключило договор долевого участия в строительстве с ЗАО «Дорогобужхимстрой».

Возмущенные закулисными играми жильцы решили добиваться справедливости. Новостройка росла. И весьма ударными темпами, но без разрешительной документации. В сентябре 2003 года инспекция Гос-архстройконтроля вынесла предписание о приостановлении работ до оформления необходимых документов. Но и это не стало помехой - строительство продолжалось. А в марте 2005 года жильцы дома №32 по улице Ногина узнали, что город передал в аренду на три года земельный участок ЗАО «Дорогобужхимстрой» и разрешил строительство шестиэтажки в их дворе.

- Теперь у нас не стало ни двора, ни площадок. Строители гарантировали их восстановление, но на дворовых территориях... других домов. Пользоваться ими мы бы не смогли. Забор, ограждающий котлован стройки, теперь оказался в 11 метрах от нашего дома, - продолжает свой печальный рассказ Зоя Васильевна. - Более того, наш дом в свое время был построен на краю огромного оврага. Для его укрепления мы высадили деревья и кустарники. Строители все насаждения пустили под топор. А по краю оврага проложили дорогу для подвоза стройматериалов. От тяжести большегрузных машин и вибрации грунт стал оседать и на стенах нашего дома появились трещины.

Правдолюбцы

Мириться с таким положением жильцы дома не захотели. Обращения к строителям и в соответствующие городские службы ни к чему не привели. Отчаявшись и не желая больше просто так сотрясать воздух, люди обратились с иском в суд.

- Статья 7 Градостроительного кодекса РФ, принятого в 1998 году, гласит, что каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. Осуществление этих прав предусматривает участие граждан и общественных объединений в осуществлении градостроительной деятельности, общественного контроля за ней и соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, - комментирует ситуацию адвокат Александр Ефимович, решивший помочь жильцам дома №32 по улице Ногина отстаивать свои права. - В случае когда размещение зданий и иных объектов затрагивает законные интересы граждан, решение принимается с учетом результатов референдума, проводимого на соответствующих территориях. Муниципальные образования обязаны информировать население о принимаемых решениях в области градостроительства и проводить референдумы по этим вопросам. Но большинство требований законодательства не были выполнены. Поэтому жильцы дома имели все основания обратиться в суд.

В своем иске они не забыли отметить, что в одной из газет опубликовали сообщение о предполагаемом строительстве дома в районе улиц Пржевальского - Ногина. Но, вопреки требованиям п. 1 ст. 18 Градостроительного кодекса РФ, информация была неполной. Однако понять из публикации, где именно планируется вести строительство и интересы жильцов каких домов оно затронет, не представлялось возможным.

Из ответа областной прокуратуры стало ясно, что первоначально на облюбованном месте планировалось строительство 20-квартирного жилого дома, для чего предполагалась вырубка 22 деревьев ценных пород. На самом деле их уничтожили более ста - практически все зеленые насаждения, поскольку проект дома впоследствии «разросся» до 36-квартирного.

Но никто не стал информировать широкие массы об изменениях в проекте и обсуждать подобный «пустяк» с заинтересованными жильцами дома, как того требует закон.

«Нашим мнением по поводу начатого строительства никто не интересовался и не интересуется», - подвели истцы итог своего послания в суд. А потом дополнили, что, согласно техническому паспорту, составленному в 1984 году на дом№ 32 по улице Ногина, который сдан в эксплуатацию в 1979 году, фактическое землепользование с учетом благоустройства составляет 3919 кв. метров. В нарушение закона более 1000 кв. метров городские власти отдали под новую стройплощадку. Поскольку все это ущемляет и конституционные, и другие права жильцов, а также может привести к обвалу их дома, то они просили суд признать незаконным землеотвод для строительства шестиэтажного дома и проведение строительных работ ЗАО «Дорогобужхимстрой». Также признать недействительным решение администрации города на строительство этого дома и обязать ЗАО «Дорогобужхимстрой» прекратить строительные работы.

Пока дело было в суде

Участие в судебных процессах - довольно хлопотное времяпрепровождение. Требуется масса различных справок и документов. В частности, для выяснения границ территории существующего дома потребовались «архивные документы» по землеотводу, в выдаче которых уполномоченным общим собранием жильцов З.В.Москалевой и Н.П.Лавренковой отказали.

В управлении архитектуры и градостроительства ходокам сообщили, что в отделе инспекции архитектурно-строительного надзора эти документы отсутствуют. Не вняли чиновники и просьбе жильцов, в соответствии с требованием нового Жилищного кодекса, о проведении формирования земельного участка, где расположен их дом. Суд также их не поддержал.

Чтобы не запутаться в многочисленных юридических «дебрях», сообщим лишь, что районный суд три раза отказывал жильцам в удовлетворении их исковых требований. И трижды коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда отменяла решения суда первой инстанции, возвращая их на новое рассмотрение.

К примеру, в одном из кассационных определений судебная коллегия отметила: «Отказывая истцам в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок под строительство 36-квартирного жилого дома в районе улиц Пржевальского - Ногина - Воровского г. Смоленска отведен на свободной от прав других лиц земле, в т. ч. не относящейся к землепользованию д. 32 по ул. Ногина и являющейся государственной собственностью.

При этом суд отверг доводы истцов о том, что, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», земельный участок, на котором расположен д. 32 по ул. Ногина и придомовая территория, за счет которой отведен участок под строительство, является общей долевой собственностью жильцов д. 32, сославшись на то, что право последних на земельный участок в установленном порядке не оформлено.

Между тем отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок в данном случае нельзя рассматривать как отсутствие самого права на этот участок».

Тем временем строительство нового 36-квартирного дома продолжалось. Строители, видимо, считали, что их дело правое и победа будет за ними. Однако жильцы дома №32 по улице Ногина продолжали борьбу за свои права.

По решению суда МУП «Градо-строительный кадастровый центр» все же определил участок, на котором находится дом №32, но при этом «отрезал» от него 1122 кв. метра под строительство нового дома.

На последнем судебном разбирательстве, проходившем уже весной 2007 года, истцы настаивали на своих прежних требованиях: вернуть им их законную землю.

Представители администрации города и ЗАО «Дорогобужхимстрой» стояли на своем: земля, отведенная под новостройку, - государственная, поэтому право распоряжаться ею принадлежит органу местного самоуправления. Тем не менее суд отметил, что по Земельному кодексу без предварительного согласования с населением объект можно размещать только в соответствии с градостроительной документацией (генпланом). Но ответчики такового не представили. Следовательно, без согласия жильцов дома №32 по улице Ногина строить новый жилой дом нельзя.

2 апреля 2007 года Ленинский районный суд принял решение признать незаконным постановление о предоставлении в аренду ЗАО «Дорогобужхимстрой» земельного участка под строительство 36-квартирного дома в районе улиц Пржевальского - Ногина - Воровского, разрешение на строительство - недействительным, проведение строительных работ - незаконным. И обязал ЗАО «Дорогобужхимстрой» прекратить строительные работы возле дома №32 по улице Ногина. Незаконными признаны и действия администрации города по формированию земельного участка, на котором расположена новостройка.

Судебное решение пока не вступило в законную силу - проигравшая сторона его обжаловала. Но строительство новостройки... продолжается. Похоже, строительная компания надеется на отмену судебного решения. Но если оно вступит в силу, то что делать с коробкой строящегося дома - демонтировать? На этот вопрос пока никто ответить нам так и не смог.

Комментарий юриста

Александр Ефимович:

- Подобное решение суда появилось в нашей практике впервые. Смоляне смогли отстоять свои права во многом благодаря новому Жилищному кодексу, вступившему в силу в 2005 году. Комментируя кодекс, председатель комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников отметил: «Закон наделил собственников жилых помещений в многоквартирном доме долями в праве собственности на земельный участок - на саму «подошву» под домом и на придомовую территорию. Я хочу подчеркнуть, что здесь опять же не нужно никаких договоров оформлять, никаких приватизаций. Закон имеет прямое действие».

Когда человек покупает квартиру в доме, его интересуют и детские, и спортивные площадки, а также наличие зеленых насаждений, стоянка для автомашин и прочее-прочее, что в равных долях будет принадлежать и ему. Как распорядиться принадлежащей дому землей, должны решать люди, проживающие в доме, а не чиновники. Победа жильцов дома на улице Ногина послужит хорошим примером для других.

Василий Ганжала.