«Рабочий путь» решил выяснить, какую землю выгоднее покупать смолянам и почему

«Рабочий путь» решил выяснить, какую землю выгоднее покупать смолянам и почему

Судя по тому, что количество сделок с землей в 2012 году не превысило отметку 2011-го, спрос на главную российскую недвижимость у смолян до сих пор остается на докризисном уровне. Потерю интереса к земельному вопросу спровоцировал и разработанный в недрах Смоленской областной Думы закон, по которому ветеранам труда участок для строительства дома теперь предоставляется не в собственность, а в аренду сроком на пять лет. И по-прежнему обретение земельного надела связано со множеством бюрократических препонов, разобраться в которых обычному человеку порой бывает не под силу. О тонкостях этого процесса рассказывает руководитель Федеральной кадастровой службы по Смоленской области Александр Гриневич.

Как земля становится собственностью?

- Александр Николаевич, многим нашим читателям до сих пор непонятна процедура выделения земли под строительство частного дома. Ее действительно трудно получить или «не так страшен черт, как его малюют»?

- На самом деле ничего сложного в процедуре бесплатного получения земельного надела под ИЖС нет. Для этого надо подать заявление в муниципальные органы власти. Далее подателю должны предложить выбрать один из уже сформированных участков. Однако чаще всего получается по-другому. Местная власть, чтобы особенно не утруждаться, предлагает заявителю самому отыскать устраивающий его участок. Вот это  -действительно трудная, а порой и неразрешимая задача. После многомесячных поисков и отказов по разным причинам в выделении найденных «соток» люди просто отказываются от идеи строительства собственного дома. Но будем исходить из самого оптимистического хода развития событий, когда человеку предложат на выбор несколько мест, где он мог бы построиться. Тогда будущему домовладельцу остается только выбрать одно из них, получить у главы администрации соответствующее постановление и разрешение на строительство дома. Далее следует изготовление кадастрового плана, постановка участка на кадастровый учет. Всем этим теперь занимаются кадастровые инженеры.

- Некоторые застройщики, уже владея участком на праве бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения, всерьез озаботились получением на него регсвидетельства. Не пустая ли это трата времени и денег?

- Нет, согласно п.2 ст. 20 и п.1 ст. 21 Земельного кодекса 2001 года право бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения земельными участками гражданам больше не предоставляется. А тем, кто имеет такие участки, я бы настоятельно рекомендовал переоформить наделы в собственность. Да, за составление кадастрового паспорта придется выложить 200 рублей и сборы, установленные федеральным законом за регистрацию. Но на эти траты надо пойти, чтобы иметь право распорядиться участком по своему усмотрению.

- Чем в такой ситуации может помочь людям Кадастровая палата?

- Мы оказываем населению шесть видов государственных услуг: постановка на кадастровый учет земельных участков, предоставление сведений о них из Государственного кадастра недвижимости, прием и выдача документов на регистрацию права. С 1 сентября ведем госучет объектов капитального строительства и выдача сведений о них из государственного кадастра недвижимости (ГКН) и другое… Все это делается в многофункциональном центре, расположенном в доме №10 по переулку Юннатов. Кроме того, в каждом районе есть наши отделы, куда всегда можно обратиться. С 2012 года поставить объект на кадастровый учет и получить интересующие сведения можно и через Интернет. Но пока востребованность услуг в электронном виде не превышает 20 процентов от всего их объема. Люди почему-то предпочитают стоять в очередях.

- Ваша оценка сегодняшней ситуации на земельном рынке области?

- Затянувшаяся стабильность - количество сделок остается примерно одинаковым на протяжении последних двух лет. Снижаются только цены, пик которых пришелся на 2008 - 2009 годы. Сегодня самыми «дорогими» по-прежнему остаются земли в Михновском сельском поселении и в целом по Смоленскому району. Но и они уже не те, что были раньше. Например, участок в районе деревни Боровая до кризиса оценивался в 100 – 150 тысяч рублей за сотку, сегодня стоимость упала примерно на треть. Пятнадцать соток в деревне Сож, в шести километрах от областного центра, можно купить за 150 - 200 тысяч рублей. Цены везде разные, в зависимости от обеспеченности населенного пункта дорогами и инженерными коммуникациями. Несколько снизился спрос на землю у населения, а у крупных компаний, занимающихся строительством многоквартирных домов, он даже возрос. Много заявок на постановку на кадастровый учет поступает от областной администрации. Но это, как правило, касается территорий, на которых планируется реализация крупных инвестиционных проектов.

- Еще до вступления в силу закона Смоленской области от 28.09.2012 №66-з «О предоставлении земельных участков отдельным категориям граждан на территории Смоленской области» на администрацию Смоленского района обрушился шквал заявлений от ветеранов труда на выделение им бесплатных участков под ИЖС. Сегодня их число оценивается примерно в 12 тысяч. Могут ли они быть полностью удовлетворены?

- Столько земли в районе нет, поэтому люди, получая отказ, почти все обращаются в суд. Если ветеран труда обратился за бесплатным выделением участка до октября 2012 года, то теоретически он имеет право на надел. Но реально даже суд не в состоянии решить эту проблему, поскольку той же администрации необходимо найти в бюджете огромные деньги, чтобы обеспечить вновь формируемые участки инженерными сетями. А без этого их предоставлять нельзя. Думаю, что по этой причине далеко не все льготники смогут получить землю.

Бизнес без волокиты

- Александр Николаевич, экономическая ситуация в регионе складывается так, что для все большего числа смолян семейный бизнес становится единственным источником дохода. Имея свой дом, практически каждый рассчитывает обеспечить собственной продукцией семью и что-то продать. Можно ли как-то расширить участок, чтобы обустроить на нем доходное подворье?

- Ошибка многих людей заключается в том, что они стараются всеми правдами и неправдами взять землю именно под ИЖС и в самом ближайшем пригороде Смоленска. Зачем? Ведь можно отъехать на десять километров, обосноваться в сельском поселении, где нормы на землю не такие жесткие, дома не стоят окна в окна, и там заняться бизнесом на собственном подворье. Но для этого лучше просить землю не под ИЖС, а под ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

- Чем это выгоднее?

- Такой вариант более приемлем для сельской местности. Земли под ЛПХ выделяются для ведения личного подсобного хозяйства, никто не заставит вас строить там кроликоферму или разводить пасеку. Хотя любым видом сельскохозяйственной деятельности там можно заниматься. При этом статус собственника ЛПХ дает возможность получить сертификат на свою продукцию, чтобы законно продать ее на рынке. Второй немаловажный аспект  -владея землей с таким видом разрешенного использования и получая с нее определенный доход, вы не являетесь частным предпринимателем, а поэтому освобождаетесь от уплаты налогов и сборов, к вам не идут с проверками различные государственные структуры. Третий плюс - возможность получить банковский кредит на развитие бизнеса под залог земли без долгих заморочек.

- А дом-то на таком участке построить можно?

- Конечно, при этом никто вас не ограничивает в сроках, как это предусмотрено законом в случае с ИЖС. К тому же, согласно Градостроительному кодексу РФ № 190-ФЗ ч.3 ст.48, для получения разрешения на строительство такого дома проект не нужен. Достаточно собственноручно начерченного плана постройки. А это в дальнейшем упростит и процедуру сдачи объекта в эксплуатацию. Зарегистрировать право собственности на дом можно когда угодно. В общем, ЛПХ - это минимум бумажной волокиты и те же самые возможности, которые предоставляет ИЖС. Так что при написании заявления на землю стоит подумать, что выгоднее.

Иметь или не иметь?

- Сегодня многие состоятельные люди стараются купить участок на берегу живописной реки или озера. Их заборы «утыкаются» чуть ли не в воду. Это официально разрешено?

- Людям, которые стремятся получить наделы в водоохранных зонах, надо серьезно подумать о цене вопроса. Дело в том, что можно купить старенький домик на берегу озера в национальном парке. Но надо учитывать и проблемы, которые неминуемо возникнут при использовании такого участка. Это серьезные ограничения в строительстве дома и надворных построек, сенокошении, рубке кустарников, организации проходов и проездов, применении ядохимикатов… Если будут выявлены такие нарушения со стороны владельца участка, то стоимость предстоящих неприятностей намного перевесит сделанные вложения. Могу сказать только одно: все участки, выделенные под ИЖС в охранных зонах, попадают под режим особого землепользования. Поэтому для развития малых форм сельхозбизнеса такой вариант не очень-то пригоден. Кстати, сейчас ведется масштабная работа по внесению в госкадастр недвижимости охранных зон инженерных сетей, а также и водных объектов. Владельцам «заборов, утыкающихся в воду» самое время серьезно задуматься…

В любом случае, при возможности, лучше обзавестись земельным участком. Это не поздно сделать и сегодня, если оставить ненужные амбиции и попросить землю чуть дальше от элитных мест, которые, по сути, уже стали городскими микрорайонами со всеми присущими им минусами.