По прогнозам, в 2014 году стоимость квартир в Смоленске возрастет как минимум на 20 - 25 процентов

По прогнозам, в 2014 году стоимость квартир в Смоленске возрастет как минимум на 20 - 25 процентов. Такова реальная цена «заботы» российских законодателей о своих соотечественниках. В выигрыше останутся банки и страховые компании, которые уже сегодня подсчитывают свои предполагаемые дивиденды.

Вадим Косых, генеральный директор ЗАО «Смолстром-Сервис»: «Чем быстрее строится дом, тем дешевле в нем квартиры»

- Вадим Вячеславович, сегодня смоленский рынок жилья скорее работает на людей, озабоченных вложением свободных денег в недвижимость, чем на обеспечение квартирами нуждающегося в них населения. Стоимость квадратного метра для человека с зарплатой в 20 - 30 тыс. рублей стала заоблачной. А о тех, у кого доходы ниже, и говорить нечего. Почему идет удорожание и кто в этом заинтересован?

- Могу точно сказать, не застройщики, которые работают на пределе рентабельности. Рост стоимости нашего продукта бьет по нам так же, как и по тем, кто не в состоянии купить себе жилье. При этом сама стройка не очень затратна, а вот подготовка строительства - дело очень длительное и дорогое. Сюда входит стоимость всевозможных согласований, техприсоединений к коммуникациям... Поэтому и возникла программа «Дорожная карта», где прописаны все шаги выдачи разрешения на строительство. О ней говорят с 2011 года. Мы нашли понимание этой проблемы на уровне администрации области, но пока в законодательстве на федеральном уровне нет никаких изменений. Труднее всего работать с оформлением земли. Оно дает колоссальное удорожание нового жилья. Например, застройщик покупает участок под строительство многоквартирного дома. Деньги вложены, начинается бумажная работа: перевод земли из одной зоны в другую, изменение категории разрешенного использования. Надо сделать проект, провести его экспертизу, согласование, получить градостроительный план, разрешение на строительство... Хорошо, если все пройдет очень быстро - в течение двух лет. А если как обычно, то рассчитывай на срок от трех, иногда и до пяти лет. Некоторые участки оформляются и по 10 лет!А ведь за все эти годы надо уплатить земельный налог, да и участок дорожает. К окончанию строительства он «весит» почти половину дома. Это тоже закладывается в стоимость квадратного метра, потому что после сдачи объекта в эксплуатацию надо получить столько денег, чтобы, окупив все затраты, приобрести такой же надел для постройки нового дома. Иначе - банкротство. Поэтому реально удешевить новостройку можно - сведя до минимума сроки бумажной волокиты и убрав из процесса подготовки строительства ненужные согласования. В идеале на все юридические процедуры должно уходить не более двух месяцев, а на саму стройку - максимум год.Тогда работа пойдет ритмично - на «коротких» деньгах, и убытки по объекту будут подсчитываться за год, а не за два, три или пять лет. Это сразу снимет со стоимости квартиры порядка 30 процентов. - Если не секрет, какой процент прибыли от продажи квартир получает застройщик?- Учитывая длительность периода всевозможной бумажной волокиты, прибыль должна быть не менее 15 - 20 процентов. Тогда затраты окупаются и немного остается на развитие. Если 10 процентов, считай, разорился. Поэтому прибыль, которую получает строитель, на самом деле прибылью как таковой не является. Это налоги, приобретение нового участка, замена пришедшей в негодность техники...

- Какова цена квадратного метра в домах, построенных «Смолстром-Сервисом» и насколько активно распродаются квартиры?

- От 20 до 27 тыс. рублей за «квадрат». Если приплюсовать сюда все затраты, то цена удваивается. Например, сейчас мы продаем квартиры в доме по ул. Матросова по 55 тыс. рублей за квадратный метр. Но там цену наращивают снос и расселение старых бараков, где в однокомнатной квартире прописано по четыре-пять человек. При выкупе стоимость «квадрата» в них доходит до 200 тыс., когда на рынке за это «добро» никто и 20 тыс. рублей не даст. Но мы вынуждены это делать, фактически перекладывая затраты на плечи дольщика. В целом же средняя цена у нас колеблется на уровне 40 тыс. рублей за квадратный метр. В микрорайоне Новосельцы - 35 тыс. за «квадрат». Как правило, при закладке фундамента раскупается до 15 процентов квартир, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию некупленной жилплощади в нем не остается.- Смоляне покупают жилье за свои деньги или по кредиту? От 30 до 50 процентов покупателей пользуются ипотекой. Собственных средств у людей мало. 

- Что, на ваш взгляд, больше всего поднимет стоимость жилого «квадрата» в этом году?

- В первую очередь - длительность оформления земельных участков. На 20 процентов подорожало подключение к инженерным сетям Горводоканала, так как оно будет рассчитываться не по СНиПам, где на человека отпущено 210 л воды в сутки, а по какой-то непонятной методике, предусматривающей 270 л. С этим нам еще предстоит разобраться. С 01.01.2014 г. вводится страхование ДДУ, что приведет к удорожанию квадратного метра еще на 4 - 12 процентов. Что касается земельного налога, кадастровая стоимость участков в Смоленске снизилась в три раза, но налоги возросли на 300 процентов, так что номинально земля не подорожала.Хуже обстоит дело в Смоленском районе, где при снижении кадастровой стоимости налоги на землю возросли в 21 раз! Любая крупная строительная организация эти деньги заплатит, но потом возьмет их с дольщика. В итоге за все расплачиваются покупатели квартир.

 Вениамин Потапов, президент группы компаний МЕТРУМ ГРУП: «Рыночная стоимость жилья ничего общего с официальной ценой квадратного метра не имеет»

- Вениамин Николаевич, сегодня в аукционах участвуют застройщики, которые предлагают построить дом за рекордно низкую цену. Называлась даже стоимость квадратного метра в 9 тыс. рублей при средней по Смоленску в 35 тыс. Что дает им возможность делать такие предложения?

- Снизить стоимость строительства можно тремя способами: за счет нестандартных инженерных решений, снижения качества материалов и ухода от налогов. Если первый вариант - инженерный, то я, как руководитель крупной стройорганизации, могу его рассматривать, а два других считаю неприемлемыми.

- Что, по вашему мнению, может удешевить жилье?

- Сокращение сроков оформления земли. Если бы участки были в собственности муниципалитета или области и выдавались под строительство в аренду, то это значительно упростило бы проблему. В то время, когда землю передавали в частную собственность, говорили, что это надо для того, чтобы можно было заложить ее в банке. А теперь найдите мне тот банк, который взял бы в залог землю! Не найдете, потому- то для наших финансово-кредитных организаций стоимость такой недвижимости, особенно кадастровая, никакого значения не имеет.Затормозить рост цен на жилье сможет решение правительства о замораживании тарифов естественных монополий. Например, на горюче-смазочные материалы. Ведь не секрет, что 10 процентов стоимости строительства отводится на транспортные расходы. Цена электроэнергии тоже имеет большое значение, потому что на ее использовании основано производство стройматериалов...

- Получается, что частная собственность на землю делает невозможным развитие города?

- Абсолютно верно, пример тому - левая сторона улицы Шевченко, где сектор частной застройки. Да, там можно снести двухэтажные бараки и построить на их месте дома, но к ним надо тянуть инженерные сети через частные владения. Кто из хозяев разрешит перекапывать свой участок? Там же много строений постройки середины прошлого века. Люди и рады были бы пустить их под снос и получить взамен современные квартиры, но рядом стоят особняки, хозяев которых все вполне устраивает. Поэтому туда не пойдет ни один застройщик.

- Как вы оцениваете баланс спроса и предложения на рынке жилья в Смоленске?

- Сегодня, в связи с падением рубля и обострением в банковской сфере, спрос увеличился. Его нельзя назвать ажиотажным, но квартиры смоляне стали раскупать более активно. Половина, а то и больше наших покупателей приобретают жилье в ипотеку. Поведение рыночных цен здесь прогнозировать трудно, они привязаны к непредсказуемым колебаниям на валютном рынкен на квартиры на самом.

- Возможен ли в такой ситуации картельный сговор застройщиков по удержанию цеверхнем уровне?

- Нет, потому что даже если руководители десяти крупнейших строительных организаций договорятся между собой не опускать цены ниже какой-то планки, то они рискуют остаться без покупателей вообще. Их потенциальные дольщики уйдут на рынок вторичного жилья, который тоже в немалой степени влияет на стоимость квадратного метра в новостройках.

Как не попасть «на крючок» мошенников

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в достаточной степени защитил дольщика от недобросовестного застройщика. Чтобы не попасться «на крючок» мошенников, достаточно перед заключением договора долевого участия (ДДУ) проверить наличие у строительной организации разрешения на строительство, опубликованного в СМИ, или предоставленной проектной декларации и государственной регистрации права собственности, аренды или субаренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома. Тем не менее, желая защитить россиян еще надежнее, законодатели внесли в закон поправки, повлекшие за собой значительное удорожание жилья.

А как у них?

30 января 2014 года Государственное Собрание - Курултай-Республики Башкортостан приняло в первом чтении Закон «О внесении изменений в статью 21 Закона РБ «О регулировании градостроительной деятельности в Республике Башкортостан». Если законопроект будет принят, то это позволит снять излишние административные барьеры при получении разрешений на строительство и реконструкцию коммунальной, дорожной, коммуникационной, электро- и теплосетевой инфраструктуры. В связи с этим на три месяца сократятся сроки получения разрешения на строительство как для предприятий и организаций, так и для жителей региона. Новый закон значительно упростит процедуры подключения объектов к инфраструктуре, сократит сроки выдачи разрешений. Проект предусматривает перечень случаев, когда оформление разрешений на строительство не требуется. Его разработчики предлагают при соблюдении определенных нормативов отменить оформление разрешений на строительство внутриквартальных и канализационных коллекторов, газопроводов низкого давления, водопроводов, линейно-кабельных сооружений связи, кабельных линий электросвязи и электропередачи... Вот так, и никаких «Дорожных карт» для этого не надо!