Лучшая муниципальная недвижимость окажется в распоряжении наиболее состоятельных предпринимателей

Изменения, внесенные в Федеральный закон «О защите конкуренции», поставили в тупик всех, кто уже совсем было собрался «перестать кошмарить малый бизнес».

ОТНЯЛИ УВЕРЕННОСТЬ В ЗАВТРАШНЕМ ДНЕ

На совещании, посвященном проблемам малого бизнеса, которое провел в Гагарине президент Дмитрий Медведев, органы государственной власти и местного самоуправления субъектов Федерации получили рекомендацию перейти к заключению долгосрочных договоров аренды с субъектами малого предпринимательства. Губернатор Сергей Антуфьев уже заявил, что дал соответствующее распоряжение департаменту имущественных отношений и договоры аренды, срок которых истекает, будут продляться на пять лет. Зачем все это делается, понятно - предпринимателю важно знать, что через год никто не отнимет у него помещение. В этом случае он может спокойно планировать свою деятельность.

Не тут-то было! В начале июля вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон о защите конкуренции, в соответствии с которыми право аренды любого государственного и муниципального имущества должно выноситься на конкурс или аукцион. В начале августа начальник областного управления ФАС России Нина Акжитова направила главам местного самоуправления письмо, в котором сообщила о появлении новых правил игры и потребовала их четкого исполнения.

ЧТО ОЗНАЧАЮТ НОВОВВЕДЕНИЯ?

Предположим, у добросовестного предпринимателя истекает срок договора аренды помещения, которое он занимает на протяжении долгих лет. И совсем не факт, что он вообще сможет продолжить работу на прежнем месте. Отныне муниципалитет будет вынужден заключать договор аренды по итогам торгов, в которых может принять участие не только «коренной» предприниматель, но и любой другой. И если помещение приглянулось некой богатой фирме, наш бизнесмен практически гарантированно лишится своего офиса - вне зависимости от того, сколько лет он исправно платит арендную плату и сколько денег вложил в его обустройство. Вопрос будут решать деньги, ведь торги есть торги! И если сейчас муниципалитет может брать в расчет какие-то социальные аспекты деятельности арендатора, то со вступлением в силу указанных изменений в федеральное законодательство возможность маневра практически сошла на нет. Ни общественным организациям, ни творческим союзам, ни политическим партиям в данном случае не делается никаких послаблений! Таким образом, мы стоим на пороге коренного передела муниципального имущества, в результате которого лучшая недвижимость окажется в распоряжении наиболее состоятельных предпринимателей.

Еще один важный момент: проведение торгов (конкурсов и аукционов) регламентируется федеральным законодательством и занимает много времени. Если срок аренды заканчивается в сентябре, провести конкурс удастся не раньше чем через месяц, а вот кто будет в течение этого времени платить арендную плату и что вообще делать с помещением и его прежним арендатором, неизвестно. Все договоры аренды, которые, быть может по незнанию, были заключены органами госвласти и местного самоуправления в июле-августе, являются недействительными.

Для проведения торгов на право аренды муниципального имущества необходимо провести его независимую оценку. Далеко не вся муниципальная недвижимость оценена, этот процесс требует достаточно больших бюджетных ресурсов (все муниципальные образования Смоленской области дотационные), и это еще больше усложняет сложившуюся ситуацию.

Выход будет организован?

Впрочем, у смоленских бизнесменов намечается другой вариант решить проблему. По словам Сергея Антуфьева, в сентябре на рассмотрение областной Думы будет вынесен законопроект о порядке участия субъектов малого предпринимательства в приватизации муниципального имущества. Добросовестные арендаторы получат возможность выкупить свое помещение вне торгов, лишь на основании рыночной оценки данной недвижимости, да еще и в рассрочку. На помещения какой площади будет распространяться этот закон и каким будет срок отсрочки платежа, станет ясно позднее.

- В Смоленске в аренде около 1200 объектов, при этом более 800 из них - в коммерческой, - говорит первый вице-мэр Владимир Лабовский. - По нашим расчетам, воспользоваться возможностью приобрести помещение по этим правилам постараются примерно около 400 - 430 арендаторов. Сейчас общий объем годовой арендной платы составляет 100 -120 млн. рублей. После продажи части коммерческой недвижимости эта сумма, конечно, уменьшится - пусть даже в 2 раза, но на экономике города это отразится несущественно, поскольку аренда помещений к числу основных доходных источников не относится, ее доля составляет около

3 процентов. Гораздо важнее, что развитие малых предприятий приведет к увеличению объема единого налога на вмененный доход, а вот он-то как раз и входит в число основных.

Похоже, выкуп помещений - самый подходящий для предпринимателей выход из ситуации. Проблема в том, насколько быстро он станет доступен - если право выкупить появится позже, чем истечет срок аренды занимаемых предпринимателями помещений, тем придется вступить в долгий процесс перезаключения своих договоров и, вполне возможно, потерять свое помещение в ходе торгов.

Депутаты оказались провидцами

Кстати, в Смоленске до сих пор нет методики расчета арендной платы, основанной на рыночной стоимости муниципального имущества. Документ, разработанный по настоянию депутатов городского Совета и принятый в прошлом году, был ими же и отменен, а обещание принять в мае новую методику, к которой не будет претензий у хозяйствующих субъектов, осталось на бумаге. Запланированных доходов городской бюджет не потерял, но если бы «рыночная» методика действовала, в I полугодии текущего года могло поступить на 80 млн. рублей больше.

По словам председателя городского Совета Сергея Лебедева, новая методика уже существует и будет внесена на рассмотрение сессии после того, как губернатор подпишет областной закон о порядке участия малого бизнеса в приватизации муниципального имущества. Процесс ее подготовки затянулся совсем не потому, что депутаты забывают о собственных обещаниях или ленятся заниматься вопросами городского хозяйства. Будучи людьми прозорливыми, они спокойно ждали, пока в конце июня в Гагарин приедет президент Дмитрий Медведев, пока в начале августа начальник областного УФАС Нина Акжитова направит письмо об обязательном проведении торгов на право аренды, пока губернатор Сергей Антуфьев распорядится о переходе к заключению договоров аренды помещений с малыми предпринимателями на пять лет. В подготовленной депутатами методике, по словам г-на Лебедева, все последние нововведения учтены.

Дмитрий РАИЧЕВ.