О дальнейшей «квартирной девальвации» и возможном крахе коммерческой недвижимости

На сколько затянется фаза спада на рынке недвижимости, ждать ли нам дальнейшего снижения цен, - наш разговор со специалистом по недвижимости Юрием ЧЕРЕПАНОВЫМ.

- Прошел год, и довольно пессимистический прогноз о «поведении» смоленского рынка недвижимости от Юрия Черепанова полностью оправдался. Что нас ждет впереди? Снова ничего радужного?

- В последнее время практически каждый день слышу от друзей, знакомых, клиентов один и тот же исконно русский риторический вопрос: «Что делать?!» Что делать с квартирой, магазином, офисом, базой, с деньгами, наконец? Продавать или покупать? Как выгоднее сдать свои квадратные метры в аренду? Увы, ничего радужного в обозримом будущем нас не ждет, прогноз цен на недвижимость в этом году подтверждает общую тенденцию падения экономики. Я думаю, что и 2017-й, и 2018-й станут провальными для продаж на рынке. Но если сейчас наблюдается лишь некоторое снижение доходности, то в дальнейшем возможен коллапс и в сфере продаж жилья. На рынке вторичного жилья, скорее всего, нас ждет снижение цен за квадратный метр на 5-20%.

- Но такое положение дел можно назвать весьма выгодным для покупателей.

- Да, ведь именно сейчас они имеют прекрасную возможность выбрать из большого разнообразия предложений подходящую квартиру по стоимости, «приятной во всех отношениях». Скажу так: если раньше смолянин мог себе позволить за определенную сумму приобрести 1-2-комнатную квартиру, то сейчас по той же цене можно присмотреть уже 2-3-комнатное жилье или даже большей площади.

- А что скажете о возведении новых МКД и целых жилых кварталов?

- Строительство нового жилья, скорее всего, будет замораживаться или приостанавливаться. Компании вынуждены отказаться от крупных проектов, и будет наблюдаться даже некоторое снижение цен на квартиры. Застройщики попытаются привлечь покупателей различными кратковременными акциями, но у населения, к сожалению, доходы не растут, в отличие от себестоимости квартир. Ситуация в этом сегменте рынка изменится к лучшему, думаю, не раньше 2019-2020 гг. Кстати, сейчас по цене жилой недвижимости уже можно найти варианты и куда более дорогой еще несколько лет назад коммерческой. И это очень даже неплохой шанс для тех смолян, кто хотел бы в дальнейшем заняться рентой!

- Коммерческая недвижимость по-прежнему находится в «макроэномическом шоке»?

- Я бы сказал жестче, как и год назад, в глубоком пике! И в отличие от соседних регионов (а я часто общаюсь с коллегами из Брянска, Орла, Калуги, Москвы, Санкт-Петербурга) выглядим мы гораздо хуже соседей. И проблема здесь не в том, что рынок коммерческих площадей в Смоленске перенасыщен. Когда в экономике все нормально, то и везде все хорошо. Но если нет производства, то и у народа с деньгами негусто, а значит, продажи падают, аренду платить арендаторы не могут, площади освобождаются - вот такая нехитрая и простая логическая цепочка. И признаков хоть какой-то стабилизации, к сожалению, пока не видно. Падение спроса на торговые и офисные площади за первое полугодие 2017-го в Смоленске уже составило в среднем 30%. С началом кризиса ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости, как и следовало ожидать, упали, при этом расходы в ряде случаев только выросли. Однако определяющую роль в развитии тех или иных коммерческих объектов по-прежнему играют их собственники. И во многом успех любого проекта обусловлен именно уровнем гибкости самого собственника. Всегда советую клиентам идти навстречу друг другу, не время сейчас жадничать! По сравнению с прошлым годом большинство все-таки адаптировалось в сложившейся экономической ситуации, и это радует - работать стало легче. Что же касается купли-продажи коммерческой недвижимости, то для тех, кто хочет купить подешевле, возможно, время уже пришло, но в каких-то случаях нужно и подождать. А для тех, кто хотел продать что-то по «старой цене», уже поздно! Но значительный рост налога на недвижимость в связи с резким повышением кадастровой стоимости - это главная угроза 2017 года, которая при невозможности поднять арендные ставки приведет к разорению многих собственников коммерческой недвижимости. Скажу больше: если эта угроза в ближайшее время будет реализована, все остальное не будут иметь смысла - ибо рынок коммерческой недвижимости окажется на грани краха! Более оптимистичные прогнозы на 2017 – 2018 годы можно, конечно, увидеть у Минэкономразвития, но уповать на их реализацию не имеет смысла, потому что на протяжении последних лет они, увы, так и не подтвердились.