Продолжается процесс скупки земель под дачи в Смоленской области

Последние несколько лет девелоперы, продавцы и СМИ активно обсуждают тему невероятной привлекательности так называемых дальних дач. С каждым годом количество таких проектов, рассчитанных пока в значительной мере на москвичей, будет увеличиваться. Но сможет ли и захочет ли широкое население покупать домики экономкласса за $200 000-300 000 и за полсотни верст от Москвы?

Большая удаленность, высокая цена, невысокое качество строительства, отсутствие инфраструктуры и другие недостатки дальних дач в перспективе заставят девелоперов пересматривать стратегию освоения таких земель.

Территории, лежащие в 70-150 км от Москвы, имеют свою специфику и требуют осмотрительного подхода к освоению. Там мало городов, столь же малое число центров занятости, как правило, плохо развиты транспортная, социальная, торговая инфраструктура.

Лоскутная техника

Логично было бы предположить, что огромные территории, находящиеся в собственности крупных ленд-баронов, должны развиваться комплексно. Но этого не происходит. Масштабные проекты можно пересчитать по пальцам одной руки, да и с теми не все ясно.

Так, проект «Рузская Швейцария» компании «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП) закончился, не начавшись: владелец ВФП Василий Бойко отвечает ныне на вопросы следователей. Проект «Рублево-Архангельское» стоимостью $3 млрд (430 га) «Нафта-Москва», по слухам, продала. Корпорация «Знак» в поисках инвесторов представила в Каннах на MIPIM пять крупных проектов общей стоимостью более $2,5 млрд, но в результате проект будет реализовываться по частям. Компания Coalco, владеющая 18 000 га в Домодедовском районе (проект «Большое Домодедово») продает участки. Другие крупные землевладельцы, как «Ист Лайн» (в собственности — более 60 000 га), пока только заявили о проекте. Какие-то результаты есть только у проекта «А101» компании «Масштаб», управляющей в Ленинском районе МО 13 000 га, из которых 6000 га находятся в частной собственности.

В дальнем же Подмосковье реализуемых проектов по комплексному освоению масштабных территорий почти нет, но у многих собственников есть большие планы. Например, недавно анонсированный проект компании «Царьград» около Оки между Серпуховом и Пущино. В собственности компании — около 4000 га, которые она планирует поэтапно осваивать. По словам Маргариты Краковской, директора по маркетингу и продажам компании «Царьград», план был превратить данную территорию в курортно-спортивный жилищный комплекс. Первый реализованный проект — курорт-отель «Царьград Спас-Тешилово», который был построен как якорный объект для развития инфраструктуры и предлагает спортивный и оздоровительный отдых. Следующие проекты — коттеджный поселок экономкласса «Окская слобода» и поселок премиум-класса «Царьград». Мастер-планом развития территории предусмотрено строительство бизнес-центра, технопарка, зон малоэтажной жилой застройки, аэродрома, фермерское хозяйство и т. д. Строительство первых поселков будет завершено к 2010 г.

В настоящее время процесс скупки земель продолжается в более отдаленных областях, например Смоленской, Калужской, Тверской, Тульской и т. д. Например, «Открытые инвестиции» (ОПИН) приобрели 3200 га земли в Тверской области, где предполагают строительство коттеджных комплексов экономкласса с развитой общественной инфраструктурой.

Вместе с тем большая часть скупленной земли продолжает находиться в категории сельхозназначения и не используется. Это связано с проблемами изменения категории земель, сложностями с привлечением инвестиций под крупные проекты и т. д., но, пожалуй, главное — у землевладельцев нет понимания, что именно на этих территориях делать и как.

Мировая практика и обычная логика говорят о том, что на земельных участках свыше 1000 га имеет смысл строить сателлит со своим центром занятости или обычный микрорайон, примыкающий к существующему городу. Такие проекты обязательно должны предусматривать многофункциональные объекты (как жилые, так и коммерческие) с развитой социальной инфраструктурой. Участки до 300-500 га менее требовательны, здесь вполне могут развиваться локальные проекты: коттеджные поселки, логистические, индустриальные, технопарки, спортивно-развлекательные парки.

«Судя по поведению владельцев крупных земельных территорий, они испытывают трудности с определением спроса на недвижимость, а также с прогнозированием данного спроса, поэтому предпочитают продавать земельные наделы или участки, как они есть», — говорит Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. Лендлорды предпочитают не связываться со сложными проектами для постоянного проживания и часто идут по более легкому пути. Покупка для последующей продажи — хороший бизнес, доходный, без лишней головной боли. Поскольку ликвидность крупных участков (более 300 га) в разы ниже, чем небольших, их распродают по частям под жилье, логистику, промышленность.

Однако в случае с дальним Подмосковьем и соседними областями нарезка земель на 100-300 га — не лучший вариант стратегического планирования. Продать можно только небольшую часть земель — в основном это однообразные сельхозполя. Сельское хозяйство — хороший вариант использования пространства, с учетом того что вложения потребуются колоссальные, а прибыль появится очень нескоро.

Очевидно, что осваивать пустынные просторы дальнего Подмосковья можно только комплексно — эта та истина, которую прекрасно понимают землевладельцы, но которую они старательно замалчивают. Нежелание развивать большое проекты понятно: нет опыта, длинных денег, специалистов, реализованных примеров, сотрудничества с администрацией, помощи государства, уверенности в стабильности в стране и т. д. Ведь это долгие, на 15-50 лет, и дорогие, многомиллионные проекты, реализовать которые можно только совместно с властями.

И потому дальнее Подмосковье и соседние области развиваются в лоскутной технике: лендлорды продают небольшие участки, которые девелоперы покупают и застраивают преимущественно жильем. Подобная тактика девелопмента вполне оправдывает себя в 30-километровой зоне с большим количеством городов. Но легко заметить, что лоскутное освоение земель в дальнем Подмосковье чревато большими проблемами. Если вблизи Москвы можно особенно не тратиться на инфраструктуру, не привязываться к центрам занятости, не заботиться об общественном транспорте и т. д., то в дальних областях такую роскошь девелопер себе позволить не может. На уровне 80-150 км многое из того, что есть вблизи столицы, отсутствует. Потенциальный житель поселка не может рассчитывать на работу, отдых, школу, торговый центр и т. д. В лучшем случае все это есть в соседнем городе за 30 км.

Просто дачи

У девелоперов, работающих на «дальних рубежах», выбор проектов ограничен. Большие проекты, включающие в себя разные типы жилья, организацию рабочих мест, центры досуга, могут позволить далеко не все. Из-за крайне малого числа адекватных центров занятости в области невозможно строить поселки для постоянного проживания.

Логистический парк не везде построишь, индустриальный проект также имеет много ограничений и длительный срок окупаемости. Остаются дачи — быстро, относительно просто и доходно.

«Как правило, наиболее целесообразно на дальних участках возводить загородное жилье экономкласса. Подобные объекты являются привлекательными с точки зрения вложения средств,- говорит Сергей Салнис, управляющий директор Vesco Realty. — В сегменте объектов бизнес-класса и в категории элитного жилья сегодня большой объем предложения. В то время как на недвижимость экономкласса, в особенности расположенной на значительном удалении от МКАД, существует большой неудовлетворенный спрос».

«В целом рынок дальних дач можно разделить на три категории: усадьбы, коттеджи усадебного типа и поселки экономкласса, — говорит Екатерина Тейн. — Они не используются как место для постоянного проживания.

Следовательно, и аудитория соответствующая. Это либо очень обеспеченные люди, которые выезжают отдыхать в свое поместье, подальше от всех, либо люди, которые могут себе позволить только дачу за 80 км от МКАД».

Светлые дали

Дальние проекты могут быть интересными, разнообразными и выгодными. При соблюдении определенных условий (наличие грамотной концепции и правильно сформированная цена) спрос на дальние дачи есть. В настоящий момент развитие многих подмосковных трасс, таких как Новорижское шоссе, например, позволило отодвинуть понятие «дальнее Подмосковье» за черту 80 км. «Если несколько лет назад на покупку домов далее 80 км от Москвы приходилось около 3% покупателей, то сейчас эта цифра приблизилась к 11%», — отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН — Агентство недвижимости». «Спрос на дальние дачи растет вместе с уровнем доходов москвичей, — уверен Сергей Салнис. — Наиболее привлекательны дачи в рамках организованных коттеджных поселков. В настоящее время на долю подобных заявок, поступающих к нам в агентство, приходится 20%».

«В зоне 80-150 км от МКАД спрос ориентирован в основном на предложения экономкласса, которые в большинстве своем используются под дачи, — говорит Ирина Мошева, руководитель проектов жилой недвижимости компании RDI Group. — Данный спрос имеет тенденцию к увеличению. В ближайшие пять лет 30-километровая зона от МКАД будет уплотняться и застраиваться более дорогим жильем».

Дальние дачи шагают все дальше от Москвы. По данным Blackwood, в настоящее время на рынке в активной продаже насчитывается 13 поселков, расположенных за 100 км от МКАД в Московской и соседних областях. Можно сказать, что это уже тенденция — выход подмосковного коттеджного строительства за пределы Подмосковья. «Дачи в пределах 150 км от столицы будут пользоваться спросом, — уверен Дмитрий Пиевский, начальник департамента консалтинга компании “Комстрин”. — Но успех проекта во многом будет зависеть от концепции».

Девелоперы начали все большее внимание уделять идее, изюминке поселка. Центром притяжения для жилого проекта мог бы стать не только привлекательный ландшафт, но и центр занятости, интересная и большая развлекательная и/или спортивная часть. К примеру, в настоящее время на рынке появляются новые форматы поселков-курортов, таких как «Конаково Ривер Клаб» в Тверской области, «Экомир» в Калужской, «Гагаринлэнд» в Смоленской. Общее для них — развлекательная инфраструктура и большая площадь. В «Конаково Ривер Клаб» запланированы яхт-клуб, фитнес-центр, SPA, ночной клуб, гостиничный комплекс. В «Гагаринлэнде» на территории 500 га будут аэроклуб, теннисные корты, спортивные площадки, фитнес-центр, кинотеатр, пляжи и т. д. «Экомир» (1500 га) будет состоять из комплексов имений, развлекательного парка «Мировая этнодеревня», агротуристического комплекса, гольф-поля, конноспортивного комплекса и охотничьих хозяйств.

«Имиджевая составляющая этих проектов демонстрирует, что девелоперы все чаще основывают проекты на определенной ключевой идее, и покупателю предлагается уже определенный стиль жизни», — комментирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Аксиомы дачные

Грамотная концепция дачных проектов должна учитывать несколько важных параметров: расположение, инфраструктуру и цену. С расположением все ясно. Поселки с красивыми природными характеристиками, в первую очередь у воды, леса, будут пользоваться, по мнению Дмитрия Пиевского, гарантированным спросом: «Если выбирать между поселком в поле за 50 км от МКАД или домом у воды, но за 100 км, покупатели предпочтут второй вариант».

Специфической чертой именно дальних проектов станет близость к какому-то достаточно крупному населенному пункту или городу, инфраструктура которого сможет восполнить отсутствие таковой в поселке. Максимальная удаленность поселка от города, по мнению Пиевского, — не более 15-20 км, это расстояние, которое можно проехать в случае потребности в медицинской помощи, продуктах. При близком расположении к большому областному городу коттеджный поселок можно рассматривать и для ПМЖ.

В случае с дальними проектами вопрос инфраструктуры стоит остро. Она должна быть, это аксиома, но ее набор в каждом случае определяется отдельно в зависимости от цены проекта и маржи застройщика. В поселках экономкласса инфраструктура не блещет разнообразием.

Желание девелопера сэкономить на инфраструктуре в поселке экономкласса понятно, но ее наличие может привлечь дополнительных покупателей, нацеленных на более-менее постоянное проживание за городом. «Вместе с тем, — отмечает Сергей Салнис, — есть возможность оптимизировать расходы на строительство удаленного поселка за счет крупных масштабов застройки и использования шаблонных проектов. Это позволяет значительно повысить конкурентные качества конечного предложения и выйти на рентабельность, сравнимую с показателями проектов класса “бизнес” и de luxe».

Поселки бизнес-класса застройщики стараются максимально насытить развлекательной инфраструктурой, поскольку именно эти составляющие выгодно отличают дальние дачи от аналогичных по цене поселков, расположенных ближе к Москве. Например, проект «Московское море», расположенный в 114 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, включает в себя яхт-клуб «Марина Завидово», лесопарковую зону, благоустроенный пляж, ресторан, русские бани, конноспортивный клуб, поле для мини-гольфа и крокета, площадки для волейбола, теннисный корт, спортивно-оздоровительный комплекс и т. д.

Ценный вопрос

Золотая мечта девелоперов, работающих на дальних рубежах, — построить усадьбы и продать их вместе с 2-4 га как минимум за $1-2 млн. Заманчивая и выгодная идея. И такие предложения постоянно появляются. Застройщики и риэлторы не любят об этом говорить, но известно, что подобные проекты испытывают серьезные проблемы с реализацией. Высказываются даже мнения, что идея усадеб или ранчо, как их еще называют, провалилась. И хотя цена в данном случае не является столь важным параметром, платить несколько миллионов долларов за 3 га земли, на которой еще как-то надо будет устраиваться, желающих немного.

Для сегмента «экономкласс» наиболее важной составляющей, напротив, является цена. Но относительно того, сколько должно стоить домовладение, чтобы уложиться в масс-маркет, у специалистов нет единого мнения. Разброс от $150 000 до $500 000 слишком велик, чтобы отражать реальную картину. В настоящее время под ярлыком «эконом» на рынке появляются проекты самого разного уровня. В том числе малоликвидные, с непродуманной концепцией и непонятной ценой.

Стоимость домовладений в экономклассе, чтобы быть востребованными сегментом масс-маркет, должна составлять, по мнению Марии Литинецкой, $200 000-500 000. По оценке Дмитрия Пиевского, минимальная цена домовладений может быть $200 000-250 000. Как отмечает Дмитрий Сироткин, генеральный директор девелоперской компании «Мультигрупп», стоимость деревянного дома площадью 160-180 кв. м на участке в 12-15 соток составит $120 000-150 000. Наиболее активен спрос на домовладения по цене $100 000-150 000. «Достаточно много потребителей обладает такой суммой. Более того, подобному покупателю просто больше некуда потратить эти деньги: квартиру в Москве не купить, квартира в подмосковном городе не всем нужна, а вот от дачи за эти деньги редко кто откажется», — отмечает Ирина Мошева. Для инвестора стоимость домовладения складывается из цены земли, себестоимости строительства и нормы доходности по проекту. Если земля была куплена лет пять назад задешево, девелопер может позволить себе сейчас играть с ценой.

Стоимость инфраструктуры, по данным «Комстрин», составляет около 20-30% от цены проекта. Подведение основных коммуникаций (газ и электричество), по данным «Мультигрупп», требует примерно $1 млн для участка в 2-20 га (включая получение технических условий, согласование необходимой документации и т. п.).

Монолитные и кирпичные дома в экономсегменте, как правило, не строятся.Это дорогостоящие материалы, достаточно трудоемкие и энергозатратные технологии. Жилье экономкласса, отмечает Дмитрий Сироткин, в строят в основном по каркасным технологиям, а также используют деревянные конструкции из оцилиндрованного бревна диаметром 18-20 см и клееный брус. Себестоимость строительства такого дома площадью 150 кв. м составит $500-600 за 1 кв. м.

Согласно данным строительных компаний, строительство дома из оцилиндрованного бревна или профилированного бруса без отделки обойдется примерно в $500 за 1 кв. м. Отделка деревянного дома, включая разводку коммуникаций, составляет еще примерно $450 за 1 кв. м. Стоимость строительства комбинированного дома (с нижним этажом из пеноблоков, а верхним деревянным) составляет около $620 за 1 кв. м, стоимость строительства дома только из пеноблоков — около $650 за 1 кв. м. Доведение комбинированных домов и домов из пеноблоков до готовности «под финишную отделку» с разводкой по дому коммуникаций потребует еще около $350 за 1 кв. м. По данным Олега Маринина, президента ГК «Парк Групп», себестоимость дома из древесины оказывается на 30-50% ниже, чем цена строительства здания из кирпича и монолита. Это связано еще и с тем, что для таких объектов не нужен дорогостоящий фундамент.

Но само строительство — это только часть цены. Так, строительство дома площадью 280 кв. м по наиболее дешевой технологии, из сэндвич-панелей, обойдется в 3 млн руб. К этому надо добавить стоимость земли, подключения к коммуникациям, дополнительные расходы на административные структуры и инфраструктуру. Цена 1 кВт электроэнергии — 50 000 руб., на дом надо не менее 15 кВт — итого 800 000 руб. только за электричество, плюс еще газ, канализация и т. д. И дом уже стоит 4-5 млн руб.

Снижение себестоимости строительства возможно за счет организации собственного производства материалов (пеноблоков, бруса, оцилиндрованного бревна и т. д.) и выгодного приобретения земельного участка с использованием административного ресурса. «Не имея этих конкурентных преимуществ, застройщик/инвестор вынужден регулировать стоимость домовладения, ущемляя себя в доходности на вложенный капитал. Меньше всего возможностей для маневра при реализации поселка экономкласса, в этом случае маржа минимальна», — добавляет Литинецкая.

С другой стороны, покупатели дач экономкласса за 70 км от столицы менее требовательны. Например, проблемы с коммуникациями есть везде, но за 70-100 км потребитель вполне сможет обойтись без центральной канализации, удовлетворившись септиком. Также, по мнению Мошевой, можно сэкономить на проектировании, разработав нескольких типовых вариантов домов. «Но нельзя экономить на мастер-плане, где будет в том числе отражена некая уникальность всего проекта, — продолжает она. — Продуманность въездной группы, наличие транспортной схемы, благоустроенные общественные зоны — все это обеспечит высокий темп продаж и добавочную стоимость».

Не для любителей

«У дальних проектов высокая доходность с точки зрения инвестиций, — говорит Владимир Яхонтов, замгендиректора компании “Миэль — Загородная недвижимость”. — Многие сегодня охотно идут в сегмент дачного строительства еще и потому, что развитие дальних земель требует меньшего профессионализма и административного ресурса». По данным Салниса, доходность проектов на загородном рынке составляет от 30-35% и может достигать 100% за год.

Но хотя формат дальних дач активно развивается, что будет с этими проектами в дальнейшем, не известно. В дальнем Подмосковье уже сейчас растет конкуренция, со временем она будет усиливаться. Очевидно, далеко не все проекты будут успешными. «Многие компании начинают строить поселки, не имея никакого понятия о строительстве. Просто появились деньги — и решили вложиться в загородный проект, поскольку это выгодный рынок. И таких first-девелоперов меньше не становится, напротив. Очевидно, что через несколько лет мы столкнемся с крахом отдельных проектов и отдельных девелоперов», — прогнозирует Пиевский.

«В 2008 г. рост цен на загородное жилье составит до 25-30%. Подорожают рабочая сила и стройматериалы, — говорит Дмитрий Сироткин. — В таких условиях сложно сохранить рентабельность проектов экономкласса».

Ситуация усугубляется невысоким качеством продаваемых крупными землевладельцами участков. «На рынке достаточно много предложений не совсем ликвидных, — говорит Мошева. — Лендлорды придерживают “хорошие” земли для себя или для реализации в будущем. Поэтому предложение уникальных земель незначительно, а земли со стандартным ландшафтом, с обременениями, скверной геологией и прочими сюрпризами — в изобилии».

Вместе с тем говорить об обвале загородного рынка не приходится. Как и ожидать единовременного выхода на рынок большого количества участков и проектов. Почти все земли — сельхозназначения, изменение категории занимает не менее 1-2 лет и стоит в среднем от $500-1000 за сотку. Поэтому владельцы и дальше будут менять категорию и продавать отдельные участки: под жилье, логистику, промышленность. Демпинг и дестабилизация рынка — не в интересах лендлордов.