Космические технологии в смоленском капремонте

Гостем пресс-клуба «Рабочего Пути» стал генеральный директор НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» Максим АЗАРОВ. В беседе с журналистами Максим Петрович рассказал, как смолянам ускорить продвижение дома в «капитальной» очереди, почему собственники жилья стали лучше оплачивать взносы и какие прогрессивные, а порой и космические технологии применяются при проведении капремонта.

С «хвоста» в начало

- К нам в редакцию поступает масса писем и звонков от читателей (в основном от пенсионеров) с жалобами на очень плохие условия проживания. При этом капремонт в их многоквартирных домах запланирован через 20 – 25 лет. Смоляне не понимают, почему должны платить деньги за те работы, которых не увидят…

- В нашем регионе перечень многоквартирных домов, только нуждающихся в капремонте, насчитывает 6678 МКД. Самостоятельно проехать и осмотреть каждый из них невозможно. Комментировать, имели ли место ошибки при формировании пятилетних планов капремонта или нет, - я не буду. Важно, что в нашей стране, и в Смоленской области в частности, действуют механизмы, которые позволяют перенести капитальный ремонт на более ранний срок.

Собственник (собственники) жилья вправе написать заявление о возможности переноса сроков капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (отдельных услуг и (или) работ по капитальному ремонту) на более ранний срок в региональный департамент по строительству и ЖКХ.

Например, в случае протекания кровли. Собирается комиссия, куда входят работники департамента, жилищной инспекции, органов местного самоуправления и Фонда капитального ремонта, которая делает экспертное заключение по этому обращению.

- А как быстро это происходит?

- Для рассмотрения потребуется некоторое время - до 30 дней, ведь комиссии в целях определения необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки необходимо провести обследование технического состояния общего имущества в доме, его конструктивных элементов.

- Известно ли вам, сколько таких обращений поступало в департамент?

- Мы собирались уже несколько раз, причем на каждой комиссии рассматривались не отдельные дома, а группы домов из разных муниципальных образований.

- Читатели «РП» спрашивают: будет ли в ближайшее время пересматриваться размер взноса на капитальный ремонт, который ныне составляет 6,08 рубля за квадратный метр?

- Этот тариф устанавливает департамент строительства и ЖКХ. Он также определяет, насколько часто взнос повышать или пони- жать. Уже ни для кого не секрет, что существуют средние показатели по каждому федеральному округу, превышать которые не рекомендуется. Когда произойдет повышение тарифа - сказать не могу. Но отмечу: специалисты фонда регулярно предоставляют данные в профильный департамент о наших начислениях, расходах и выполненных работах. Исходя из представленных данных и делается вывод: стоит увеличивать тариф либо нет.

По четыре миллиона на дом

- Кстати, сколько денег сейчас находится на счете регоператора?

- Около 350 млн. рублей.

- Много ли домов можно отремонтировать за эти деньги?

- Да, чтобы лучше понять, приведу конкретные цифры. В 83 из 286 домов, вошедших во второй краткосрочный план по капремонту, работы уже завершены. В остальных - продолжаются. Чаще всего в одном МКД выполняется сразу несколько видов работ (по 4 - 5). Большинство домов второй «волны» будет сдаваться в сентябре-октябре. Еще около семи домов мы планируем отремонтировать к концу года - это памятники архитектуры. С ними возникли сложности с проектированием, потому что перед началом ремонта нужно пройти государственную историческую экспертизу.

- Все эти дома находятся в областном центре?

- Шесть - в Смоленске, один - в Вязьме.

- Сколько денег потребуется на реализацию краткосрочной программы 2015/16?

- Около 1,2 млрд. рублей (в среднем по 4,1 млн. рублей на дом). При этом на конец 2016-го у Фонда капремонта должно остаться около 20 процентов от годового оборота. Это так называемая «подушка безопасности». Правда, недавно на федеральном уровне начали прорабатывать законопроект, в котором предлагают тратить и эти деньги. И это логично, ведь основное строительство в Смоленском регионе велось в 60-70-е годы прошлого века, а капремонт во многие дома не «заходил» ни разу.

- А ведь за это время гарантийные сроки вышли два или даже три раза…

- Тем смолянам, в домах которых управляющие компании следили хотя бы за одним элементом дома, повезло больше других. У нас же тариф не 25 или 30 рублей за «квадрат», а 6,08! Мы понимаем, сколько россияне и смоляне могут реально платить за капремонт.

Если бы у нас была возможность получать льготные кредиты или субсидии, то мы с удовольствием отремонтировали большее число домов.

«Жидкая шуба» в Кардымове

- Максим Петрович, можно ли в рамках капремонта поменять плоскую кровлю на какую-либо другую, более долговечную. Например, на скатную?

- Такой законопроект разрабатывался. Мы принимали в нем активное участие, но областная прокуратура его заблокировала. Все-таки замена плоской кровли на скатную кровли относится не к капремонту, а уже к реконструкции.

- В Горно-Алтайске достаточно много старых домов блочного типа, но их «спасают» - утепляют и покрывают сайдингом. Используют ли какие-то прогрессивные технологии при капремонте многоквартирных домов в Смоленской области?

- Да, но их стоимость не должна превышать предельное значение, установленное постановлением администрации Смоленской области. Часто цена зависит от площади фасада. Где-то мы используем сайдинг, а где-то и жидкий утеплитель - корунд, это так называемая, сверхтонкая теплоизоляция. Это краска, которую наносят в несколько слоев. При этом теплопотери домов оказываются минимальными.

- Это то самое покрытие, которым специалисты космических технологий покрывали свои шаттлы для выхода в космос?

- Верно. Эту теплоизоляцию используют и при прокладке тепломагистралей. Если трубы покрыть корундом и пустить по ним горячую воду (80-90 градусов), то их можно трогать «невооруженными» руками - все тепло останется исключительно внутри конструкций.

- А при капремонте каких домов в Смоленском регионе использовали корунд?

- Примеры «космических» фасадов можно увидеть в Кардымове и в Гагаринском районе. В областном центре такие технологии мы пока не применяли.

- А как наносят это покрытие?

- В зависимости от площади дома: если работы ведутся на девятиэтажке, то, конечно, ее будут покрывать распылителями. В случае одно-двухэтажных домов рабочие используют валики и кисти.

- Уточните, насколько падают теплопотери после покрытия корундом?

- Его нанесение эквивалентно пристройке дополнительной кирпичной стены толщиной в 40 сантиметров.

- А какой срок эксплуатации у корунда?

- Не менее 15 лет.

- Корунд - это цветная теплокраска?

- Нет, белая. Но с помощью колерных материалов можно получить любой желаемый оттенок. Главное при нанесении корунда - соблюдать технологию. А вопрос цвета актуален уже при завершении работ.

- Могут ли смоляне, чьи стены домов продуваются чуть ли не насквозь, после прочтения интервью с вами инициировать покрытие фасада своего МКД корундом?

- Если собственники жилья хотят провести капремонт и у них есть свое представление о ходе работ, то они могут вынести этот вопрос на общее собрание.

- Получается, что подрядчик выполняет работы, исходя из предельной стоимости работ, а то, что «сверху», - оплачивают жильцы?

- Если мы вдруг превысим допустимое значение, то собственники жилья на собрании действительно могут решить, насколько они могут превысить действующий «капитальный» тариф.

В первый год реализации региональной программы у нас были примеры, когда жильцы ряда домов (они предпочли «общему котлу» спецсчета) платили за капремонт больше (6 рублей за «квадрат), чем действующий в то время тариф (5,6 рубля). Но после его повышения (до 6,08 рубля) собственники жилья от этой идеи отказались.

- Чем чаще всего «болеют» смоленские дома?

- В первую очередь, конечно, их беспокоит состояние крыши. Особенно когда речь идет о плоской кровле. Можно только посочувствовать жильцам, ведь в некоторых домах отсутствуют даже технические этажи.

- А какие новые технологии сейчас используют для капремонта плоских кровель?

- Применяют мембранное покрытие. Преимущество - минимальные трудозатраты и стоимость. Работы можно выполнить всего за две недели. Примеры мембранных кровель в Смоленском регионе можно увидеть на домах в Угре и Десногорске.

Что касается качества «мембран», то обычно с ними ничего не происходит. Конечно, если жильцы не начнут ставить антенны, проводить Интернет.

Спецсчет выбрал каждый двадцатый

- А много ли в Смоленской области МКД, жильцы которых аккумулируют деньги на спецсчетах?

- Сейчас в Смоленском регионе на спецсчетах «стоит» 351 дом (около пять процентов от всех домов, вошедших в программу капремонта). При этом 270 домов - на спецсчетах регионального оператора. Остальные предпочли управляющие компании, ТСЖ или строительные кооперативы.

В 30 домах (владельцами спецсчетов является регоператор) капремонт уже начался. В основном по ремонту кровли и установке узлов учета. А в одной из многоэтажек даже меняют газовое оборудование.

Хочу отметить, что каждому инициативному жильцу, который обращается в наш Фонд, мы помогаем: показываем, как нужно проводить собрания собственников, объясняем, как оформлять документы.

- Как формируются доходы Фонда и не наблюдается ли в последнее время в связи со сложной экономической ситуацией тенденция к падению поступлений?

- Нет, наоборот, идет небольшой прирост. Вероятно, из-за расширения льготной категории граждан. Напомню, что право на компенсации при уплате «капитальных» взносов получили пожилые смоляне (для тех, кто старше 80 лет, предусмотрена 100-процентная компенсация, для тех, кто старше 70 лет, - 50 процентов). Причем они не понимали, почему после вступления в силу федерального закона Фонд капитального ремонта продолжал рассылку квитанции.

Любая льгота или субсидия имеет компенсационный характер: то есть смолянин должен сначала внести полную стоимость услуги, а потом предоставить документы в подразделение соцзащиты, чтобы вернуть деньги

Второй момент, который улучшил собираемость капитальных взносов – решение Конституционного суда, который признал их легитимность.

- Раньше для Смоленской области была актуальна проблема с наймом строительных бригад и качеством выполнения работ, но сейчас ситуация меняется к лучшему.

- Все сроки работ у нас определены договорами, за срывы которых мы штрафуем подрядчиков. Так, за первое полугодие 2016-го они заплатили более 500 тыс. рублей.

- За что еще несут ответственность подрядные организации?

- За причинение вреда третьим лицам, например, за залитые квартиры. При этом строители возмещают ущерб жильцу и оплачивают штраф Фонду. Рабочие должны понимать, что лучше посмотреть прогноз погоды и сразу решить, стоит ли сейчас проводить работы на объекте. Кстати, одно залитие квартиры «стоит» 10 тыс. рублей. Кроме того, по договору подрядчик должен вовремя предоставить всю исполнительную документацию. Ведь «приемка» дома ведется не только нами, но и управляющей организацией, уполномоченным лицом от собственников (старшим по дому), жилинспекцией и профильным департаментом.

- Как часто жильцы жалуются на качество проводимого капремонта?

- Почти в каждом доме есть свои проблемы. Мы сразу разъясняем собственникам жилья, какие работы будут проводиться в МКД, а какие нет. Мы рады, когда жильцы звонят нам, задают вопросы и просят контролировать подрядчика. Бывает, что мы заставляем переделывать все, даже если ремонт находится на стадии завершения. Часто задают вопрос по поводу ремонта подъездов, но, увы, этот вид работ не является капитальным.

- Допустим, в доме «кипит» капремонт, но при этом его жильцы отказываются менять стояки, и происходит порыв трубы. Что тогда? Кто заплатит за залив?

- Собственник! Мы изначально берем от жильцов письменные отказы и сразу объясняем, что если хотя бы один ваш сосед не пускает рабочих в свою квартиру, тогда они ничего менять не смогут. Замена участков трубопроводов стояков в пределах отдельно взятых квартир не гарантирует выполнения работ с надлежащим качеством. При ремонте в «шахматном» порядке гарантий в прочности труб на стыках никто не даст.

Кстати, сроки сдачи домов зачастую затягивают именно из-за инженерных систем. Например, во всех квартирах МКД стояк заменили, а в одной хозяева куда-то уехали, и попасть в нее невозможно. В итоге сидим, ждем возвращения. С каждым собственником приходится общаться, объяснять, что он не единственный жилец этого дома.

- Что делать с памятниками архитектуры, например, домом 13 на ул. Реввоенсовета? Подлежит ли он капремонту?

- Это здание должны сначала признать многоквартирным домом. У нас таких в региональной программе более ста. Но здесь возникает много нюансов: нужно проводить ремонт с учетом закона о культуре, получить разрешение, организация должна иметь лицензию, проект - пройти госэкспертизу… Это затратно, поскольку реставрационные расценки в три раза выше наших. Порой за те же деньги проще «залатать» несколько кровель. Если мы сделаем, например, 200 домов, а не 2000, смоляне нас не поймут. В этом году у нас три таких сложных объекта - один в Ярцеве и два в Смоленске: Дзержинского, 4, и Ленина, 23/8.

- Возвращаясь к теме льгот и компенсаций, действуют ли в Смоленской области какие-либо преференции для жильцов новостроек?

- В 2014 году, как только региональный оператор начал работу, было много предложений по этому поводу. Наконец 30 июня 2015 года в Жилищный кодекс внесли норму, которая предполагает освобождение от уплаты взносов на капремонт жителей домов, которые моложе пяти лет. Теперь все МКД, включенные в программу после даты изменения в законе, освобождаются от уплаты взносов, правда, только на три года. Однако собственники могут не ждать и года и начать в любой момент аккумулировать деньги на спецсчете.

- Предусматриваются ли сроки гарантии на капремонт?

- Да, пять лет. Если в течение этого времени что-то потекло, то собственникам жилья нужно обращаться в Фонд. Мы в кратчайшие сроки вызовем строителей и заставим их устранить неполадки. Если подрядчик к тому времени по каким-либо причинам исчезнет или обанкротится, то механизм, конечно, окажется более сложным. Но к счастью, из 70 фирм, с которыми мы работаем, на данный момент закрылись только две. Причина - финансовые проблемы.