Как стать собственником строения, построенного на имеющемся земельном участке

В газете "Рабочий путь" от 4 декабря 2008 опубликована статья "Супердачу продать не удастся", в которой руководитель юридической службы представительства ФГУП "Ростехинвентаризации" по Смоленской области С. Моисеенков разъясняет читателям газеты, что нужно сделать, чтобы стать собственником дачи, жилого дома или другого "строения, построенного на имеющемся" у граждан земельном участке. Понятно, благое желание юриста облегчить читателям популярной газеты понимание положений Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", но нельзя оставить без внимания тот факт, что толкование названным автором отдельных положений закона может ввести в заблуждение граждан и не облегчить, а усложнить процесс сбора необходимых документов. Поэтому специалисты Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области предлагают читателям обратить внимание на следующие моменты.

Согласно содержанию вышеуказанной статьи декларацию может составить сам собственник строения (дачи). Однако форма декларации как документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, согласно п. 3 ст.25.3.Федерального закона от 21.07.1997 №22-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если строительство, реконструкция такого объекта недвижимого имущества не требует в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство), утверждена приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 №232. Собственник объекта недвижимости только заполняет декларацию, самостоятельно указывая необходимые данные (площадь, этажность строения).

Самовольно возведенный объект недвижимости (дачный, садовый домик без права регистрации проживания, хозяйственное строение) можно легализовать на основании декларации на объект недвижимости, если вышеуказанные объекты быта построены на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства и предоставленным до введения в действие Земельного кодекса, т.е. до 30 октября 2001.

Далее автор статьи поясняет, что члены садоводческих товариществ должны предоставить в регистрирующий орган справку от правления садоводческого товарищества о том, что земельный участок, а также строение на нём расположенные в пределах границ этого садоводческого товарищества, или, если садоводческое товарищество не имеет статуса юридического лица, то справка выдаётся администрацией района, на территории которого находится дачный кооператив. Предоставление такой справки требуется лишь в том случае, если заявителем не предоставляется кадастровый паспорт на земельный участок, расположенный под регистрируемым строением.

Именно кадастровый паспорт на земельный участок (а не кадастровый план, как указано в статье) является необходимым документом для регистрации права собственности на строение наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок и с 1 марта 2008 выдаётся Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области.

В отношении разрешения на строительство можно сказать следующее: действительно, для государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанный документ не требуется, достаточно лишь предоставления кадастрового паспорта на объект. Однако разрешение на строительство в обязательном случае требуется при проведении государственной регистрации права собственности на недостроенный жилой дом.

Нельзя обойти вниманием и утверждение  автора о том, что, имея на руках архивные выписки, право на строение устанавливается "в судебном порядке". Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области   архивная выписка из документа не только принимается, но и в ряде случае расценивается в качестве правоустанавливающего документа. Однако указанный документ - архивная выписка может выступать в качестве правоустанавливающего документа только в отношении  земельных участков. Поэтому, если не сохранились подлинные акты государственной власти или органа местного самоуправления, необходимо обратиться в соответствующий архив для получения архивной выписки из указанного документа. В случае, если данный документ содержит сведения о предоставлении земельного участка гражданину, его право собственности будет зарегистрировано на основании архивной выписки из акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом в судебные органы обращаться не нужно. При отсутствии подлинных документов на здания, строения или сооружения необходимо представить дубликат указанных документов, предоставляемый органами, которые выдавали или удостоверяли правоустанавливающие документы на данный объект недвижимости (нотариусы, БТИ, администрации муниципальных образований и т. д.).

Гораздо сложнее дело обстоит с жилыми домами, самовольно возведенными на земельном участке, предназначенном для садоводства, огородничества, ведения дачного хозяйства. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Кодекса). Согласно указанной норме закона, садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений); огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории); дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Таким образом, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" возведение капитальных строений на земельном участке, предназначенном для огородничества или садоводства, не допускается.

Для легализации индивидуального жилого дома, возведенного на земельном участке, предназначенном для огородничества или садоводства, необходимо обращаться с исковым заявлением в судебные органы. В случае вынесения судебного решения о признании права собственности на указанный жилой дом и вступлении его в законную силу, необходимо обратиться в Управление регистрационной службы по Смоленской области для государственной регистрации права собственности.

Справки по телефонам: 35-12-50, 35-12-51, 35-12-44.