Приостановление государственной регистрации прав

На вопросы читателей отвечают специалисты Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области.

Вы получили уведомление о приостановлении государственной регистрации? В этом нет ничего страшного, поскольку у регистратора есть право приостановить регистрацию, которое не противоречит действующему законодательству, а у вас есть право представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав, а также доказательства подлинности представленных вами документов и достоверности указанных в них сведений. В новой редакции Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) наиболее полно изложены основания и порядок приостановления государственной регистрации прав.

Итак, государственная регистрация может быть приостановлена по следующим основаниям:

• по решению регистратора (сроком на 1 месяц);
• по заявлению правообладателя и участников сделок (сроком на три месяца);
• по решению, определению суда;
• в силу указания в законе.

В данной статье мы рассмотрим наиболее частые причины приостановления государственной регистрации по решению регистратора. Как показывает судебная практика, многие граждане в период начального этапа становления деятельности Регистрационной палаты Смоленской области (особенно с конца 1999 по 2000 - 2002 гг.) при осуществлении каких-либо операций со своим недвижимым имуществом зачастую забывали либо просто не знали, что они должны предоставить все необходимые для государственной регистрации документы в регистрирующий орган, которым с 15.11.1999 являлась именно Регистрационная палата Смоленской области, а не органы БТИ, функцией которых с этого момента являлась лишь постановка объектов недвижимости на учет.

Обращаясь сегодня с такими правоустанавливающими документами при совершении сделок со своей недвижимостью в Управление Федеральной регистрационной службы по Смоленской области (далее - Управление), заявители рискуют получить отказ в государственной регистрации, поскольку эти документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, так как не были своевременно и надлежащим образом зарегистрированы. В связи с этим регистратор и направляет уведомление о приостановлении с предложением представить все документы, необходимые для государственной регистрации в общем порядке в соответствии со ст. 6, 16 Закона о регистрации.

Однако, как показывает практика, на данной стадии у граждан возникают трудности (например, найти предыдущего собственника-продавца и уговорить его еще раз сходить зарегистрировать переход права на квартиру, о которой он уже и думать забыл). Так, следующей инстанцией для таких дел является суд, где граждане избирают два пути: первый и логически правильный - подача искового заявления о признании права собственности на объект недвижимости либо заявления о регистрации перехода права собственности в порядке ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации; второй путь - обжалование действий (приостановки) регистратора в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. На сегодняшний день позиция Управления по таким категориям дел в основном судами поддерживается.

Вот самый распространенный пример возникновения такой ситуации: 1.02.2009 в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом обратился гражданин. В качестве правоустанавливающего документа на жилой дом им был представлен нотариально удостоверенный договор дарения от 1.07.1999, взятый на учет БТИ 24.08.2000. То есть такой договор не соответствует требованиям действующего законодательства, так как не был своевременно и надлежащим образом зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация была приостановлена по решению регистратора. Гражданин обратился в суд с заявлением об обжаловании приостановления регистрации. Однако суд посчитал действия регистратора законными и обоснованными, поскольку регистрацию договора дарения в 2000 году вправе была осуществлять только Регистрационная палата Смоленской области.

У регистратора также могут быть и другие причины для сомнений: несоответствие представленных документов требованиям ст. 18 Закона о регистрации и необходимость истребования дополнительных документов в установленных законодательством случаях (ст. 19 Закона о регистрации). Так, дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствия или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Приведем еще один пример из судебной практики Управления. Гражданин обратился в суд с заявлением об обжаловании приостановления государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права, права общей долевой собственности на квартиру. Одной из причин приостановки регистрации являлось то, что к заявлению о государственной регистрации не были приложены документы, свидетельствующие об отказе остальных участников долевой собственности от покупки доли. Суд признал решение Управления законным, поскольку в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. В случае если к заявлению о регистрации не приложены документы, подтверждающие такой отказ остальных участников, государственный регистратор обязан приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Таким образом, мы видим, что невнимательность граждан к своим документам и незнание законодательства приводят к тому, что регистраторы вынуждены приостанавливать государственную регистрацию.
Однако, как уже говорилось, существуют пути устранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрации: представление дополнительных документов либо решение проблемы в судебном порядке. При этом напоминаем, что у вас есть право самостоятельно продлить срок приостановки, представив в Управление заявление о приостановлении государственной регистрации сроком на три месяца. За указанный период у вас есть все шансы исправить документы либо представить дополнительные сведения в Управление, при этом в любой момент указанного трехмесячного срока правообладатель может подать заявление о возобновлении государственной регистрации.

Адрес интернет-сайта: http://admin.smolensk.ru/~ufrs/