Почему возникают конфликты между жильцами и управляющими компаниями

Конфликты между управляющими компаниями и владельцами жилья в многоквартирных домах - дело обычное. Каждая из сторон отстаивает свои права: жильцы - на комфортную жизнь, УК - на получение прибыли. Найти устраивающую всех «золотую середину» удается не всегда. В разгорающихся спорах у управляющей организации всегда остается наиболее уязвимая позиция хотя бы потому, что «клиент (потребитель услуг) всегда прав». Это закреплено федеральными и областными законами, строгость которых с лихвой компенсируется необязательностью их исполнения.

Идет война холодная

Из письма жильцов дома №15в по ул. Гарабурды: «... С момента начала обслуживания нашего дома управляющей компанией и по настоящее время наблюдается нарушение ряда федеральных и муниципальных законов, ущемляющих права и интересы собственников жилья. Тарифы на горячую воду и отопление, которые были установлены УК, не соответствуют характеристике дома. У нас действует система отопления от собственной котельной. Размер платы за эти услуги должен производиться исходя из показаний счетчиков, установленных на входе в котельную, учитывающих потребленные газ и холодную воду, и соответствующих тарифов (постановление РФ № 307 от 23.05.2006 года). Однако директор лично установил тариф, относящийся к домам с центральным отоплением, - 10,40 руб./кв. м вместо 6,63 руб./кв. м, который должен применяться в данном случае (основание - решение 51-й сессии Смоленского горсовета III созыва от 19.12.2007 г. №721).
За три года работы руководители управляющей компании ни разу не предоставили отчет о своей деятельности, что идет вразрез с положениями статьи 162, п. 11, Жилищного кодекса, мотивируя отказ коммерческой тайной.
Директор отказывает собственникам дома дать информацию о расходовании наших средств, о системе образования тарифов на содержание и обслуживание дома...»
Противостояние жильцов и управляющей компании дошло до критической точки 16 мая 2009 года. На этот день было назначено общее собрание собственников по утверждению тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Но поскольку, по словам владельцев квартир, информации по этому вопросу у них не было никакой, а тупо голосовать за тарифы, предложенные компанией, они не хотели, то и кворума собрание не набрало. Ответной реакцией стало появление на дверях подъездов объявлений, из которых следовало, что с 1 июля этого года УК в одностороннем порядке расторгает договор на управление этим многоквартирным домом.
Похоже, что большинство жильцов восприняли это как должное и не возражали против того, чтобы нанять на работу другую компанию. Видимо, поэтому листовки тут же исчезли, уступив место другим, написанным в духе булгаковского Шарикова, в которых говорилось: «Уважаемые соседи! Давайте прекратим быть пешками в руках сильно активной жилицы из кв.115! Не позволим кучке активисток решать судьбу нашего дома! Нет смысла менять одну компанию на другую на тех же условиях, а бесплатно услуги никто предоставлять не будет. Женщина из кв. 115 свои личные неприязненные отношения с директором пусть решает не за счет жильцов, а собственными силами, не вовлекая весь дом в свои бабские разборки. Если вы уже отдали свой голос за «Смоленские коммунальные системы», заберите анкету в 115-й квартире! Здравомыслящая группа жильцов!» «Сильно активная жилица» - это Лариса Николаевна Манойлова, которая по поручению жильцов дома написала письмо в «Рабочий путь». А вот кто скрывается за подписью «Здравомыслящая группа жильцов», так и осталось тайной. Но ни один проголосовавший собственник квартиры не постучался в дверь с номером 115, чтобы забрать свою анкету.

Во всем виноваты деньги

Оказывается, тарифы бывают двух видов: экономически обоснованные и популистские. Первые предлагают коммунальщики, а вторые - депутаты, которые должны заботиться о том, чтобы простому народу жилось легче. Вот в эту ценовую вилку и попали люди. В их доме есть собственная котельная, снабжающая квартиры теплом и горячей водой. Жильцы совершенно справедливо недоумевают, почему УК установила им тариф за отопление в 10 рублей 40 копеек за квадратный метр, как в домах с центральным отоплением? Не добившись вразумительного ответа от компании, они обратились за разъяснением ситуации в Департамент Смоленской области по энергетике, энергоэффективности и тарифной политике. В ответе департамента от 25. 09. 2008 за № 473/3 четко сказано, что для домов с индивидуальной котельной «…размер платы за отопление рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения (Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2005 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»). То же самое и с горячим водоснабжением - стоимость холодной воды плюс цена газа. Все остальное относим в графу «Ремонт и содержание жилого помещения». Но этот ответ управляющую компанию на путь истинный не направил. На заявление Манойловой о перерасчете платы за отопление за исходящим № 022 от 18 июля 2008 года пришел ответ с отказом, который в пункте 2 этого письма звучит так: «Утвержденный Смоленским городским Советом тариф в размере 6,63 руб./кв. м для новых домов абсолютно ничем не обоснован экономически, принят в популистских целях, так как на балансе города Смоленска новых домов нет». Возможно, стоимость тепловой энергии и горячей воды постоянно растёт. Но для того, чтобы убедить в этом жильцов, не следует делать тайны из расчетов этих тарифов. В конце концов люди платят за услуги свои деньги и являются для компании работодателями, а не «дойными коровами».
Из письма в редакцию: «П.3. «За три года работы управляющая компания ни разу не предоставила отчет о своей деятельности (ст.162, п. 11, ЖК), мотивируя отказ о предоставлении отчета «коммерческой тайной».
П.4. Директор отказывает собственникам дома в предоставлении информации о расходовании наших средств, о системе образования тарифов на содержание и других тарифов на обслуживание дома (п.2 ст. 162 ЖК)...»
Вот так: деньги ваши, тайны наши. И судя по всему, охраняются они рьяно.
Из письма в редакцию: «П.12. Жителей, приходящих в офис и задающих «неудобные» вопросы, выгоняют с криками: «ВОН!!!» Так было с владельцами квартир 214; 215; 115; 184; 193...»
Ситуация, сложившаяся на ул. Гарабурды, в доме №15в, вполне обычная для Смоленска. Люди по инерции продолжают надеяться на то, что по их заявке к ним придет сантехник и починит кран, а все, что необходимо сделать с трубами, вентилями и заглушками, так и останется заботой ЖЭКа. Но нет уже привычных домоуправлений, а управляющая компания, которую жильцы, особенно новых домов, чаще всего сами и не выбирают (ее создает или выбирает застройщик, чтобы было кому, хотя бы на первых порах, обслуживать дом), пытается диктовать всем собственникам жилья свои условия игры. И выход из этой ситуации только один: объединяться и решать свои вопросы вместе - создавать общественные органы управления домом или выбирать из своего числа или нанимать на работу профессионального домоуправа, уполномоченного контролировать все, что делает в доме управляющая компания.
Сегодня большинство собственников квартир в доме №15в по улице Гарабурды, участвовавших в голосовании, высказались за смену управляющей компании.

Ситуацию комментирует юрист Алексей Михальченков:

- Конфликт между жильцами и управляющей компанией будет продолжаться до тех пор, пока собственники квартир не выберут конкретного представителя их интересов по взаимодействию с управляющей компанией. Это человек, которому владельцы жилья выдадут доверенности на представление их законных интересов в сфере предоставления услуг ЖКХ. Лицо, наделенное такими полномочиями, потребует от управляющей компании все документы, связанные с обслуживанием дома, и по ним детально изучит деятельность данной организации, а также отчитается о проделанной работе перед каждым владельцем. В свою очередь, это откроет путь к корректировке тех тарифов, которые пытается навязать жильцам управляющая компания. К тому же лицо, уполномоченное собственниками представлять их интересы, ознакомится с документооборотом компании и оспорит в нем моменты, не соответствующие федеральным и региональным законам.