Что будет с рынком смоленской недвижимости в ближайшем будущем?

С 1 июля все застройщики жилья обязаны перейти на работу по эскроу-счетам, на которых будут храниться средства дольщиков до завершения строительства. Для смолян это может обернуться повышением цен на квартиры в новостройках и на вторичном рынке, которое, по разным оценкам, составит от 10 до 15% (инфляция плюс стоимость обслуживания счета).

Надо отметить, что в Смоленске цены на жилые "квадраты" и без того уверенно ползут вверх. А в связи с тем, что расходы застройщиков реально увеличатся, такой прогноз на подорожание представляется еще весьма оптимистичным.

Чем дешевле, тем надежней

По оценкам региональных девелоперов, в ближайшие год-два катастрофического скачка цен на жилье все же не случится. В конце апреля премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление №480, разъясняющее критерии новостроек, которые можно будет достроить по старым правилам и после 1 июля 2019 года.

Благодаря этому большинство застройщиков продолжат работу уже по принципу 30/10, что сделает переход на эскроу-счета и подорожание квартир плавными. Схема дает возможность достраивать дома, признанные на 1 июля готовыми на 30%, и с обязательным участием не менее 10% дольщиков от общего числа квартир.

В целом региональная стройиндустрия все еще продолжает оставаться для области бюджетообразующей отраслью. По данным Смоленскстата, после некоторого спада объем ввода жилья в Смоленской области вырос на 52%. За пять месяцев 2019 года в регионе построили 2534 новые квартиры общей площадью 212,4 тыс. кв. метров (+52,1% к аналогичному периоду прошлого года). Только в мае введено 22,6 тыс. кв. метров жилья, что на 17,6% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Надо признать, что такую динамику роста обеспечили усилия индивидуальных застройщиков, которые с января по май возвели 122,7 тыс. кв. метров и на 12,9% превысили уровень января - мая 2018 года. В общем зачете 57,8% в общей площади завершенного строительством жилья приходится на долю ИЖС.

Сами застройщики отмечают, что выросшие цены уже привели к тому, что даже пользовавшиеся наибольшим спросом квартиры эконом-класса в "спальных" районах Смоленска, где стоимость квадратного метра начинается от 32 тыс. руб, уже не очень востребованы. А ближе к центру, где за метр просят в среднем по 55 тыс. руб, спрос еще ниже. Поэтому в каждой строительной организации образовался фонд непроданных квартир. И он увеличится после того, как с 1 июля ценник вновь пойдет на повышение, а местный рынок недвижимости впадет в еще большую стагнацию. Есть риск, что покупатель все чаще будет предпочитать "вторичку". Чтобы быть конкурентоспособными, застройщикам придется коррелировать цены в новостройках с ценами на объекты, в которых уже решена проблема качественного ремонта, замены сантехники и прочие... Все это - в ущерб маржинальности бизнеса. А если стоимость "вторички" значительно снизится, то у строителей возникнут очень серьезные проблемы.

Что будет?

- С 1 июля поменялось законодательство, и теперь застройщики могут привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета, - говорит генеральный директор ООО "Смолстромсервис" Вадим Косых. - Теперь строительство может финансироваться только из средств самого застройщика или по принципу проектного финансирования через уполномоченные банки. Но уже упомянутое вами постановление №480 дает возможность по старым правилам достроить старые объекты, имеющие строительную готовность 30% и как минимум 10% от необходимого числа дольщиков.

- Много у вас таких домов?

- Большинство, из 10 объектов под схему 30/10 не попадают только два. Заявки на все поданы еще в апреле, но до сих пор ответа на них не получено. Проблема в том, что на федеральном уровне не прописан механизм исполнения требований закона о достройке по 30/10. У нас есть дома, которые сдаются в эксплуатацию в ближайшие месяцы. Их готовность превышает 90%, квартиры почти все раскуплены, но и на них пока нет разрешений. Думаю, что эта проблема разрешится в ближайшие дни. Дальше будем строить только по эскроу-счетам, заключать договоры проектного финансирования.

- С этим могут быть проблемы?

- Да, потому что для заключения договора проектного финансирования с банком надо уже вложить в объект не менее 15% собственных средств. Но поскольку каждый договор индивидуален, то банки требуют вложений до 25%, личное поручительство, под залог долю в бизнесе, залог имущественных прав...

- Не случится ли так, что все эти новации приведут к рейдерскому захвату более-менее успешных стройорганизаций?

- Такой задачи правительство не ставит, но отдельные случаи покушения на бизнес будут. Но тут надо иметь в виду то, что финансово-кредитные учреждения, ввиду недостатка средств (а для перехода на проектное финансирование надо порядка 7 трлн руб), сами не охотно заключают такие договоры с некрупными застройщиками, формально объясняя это высокой рискованностью строительного бизнеса.

- Так кто же выигрывает и проигрывает от внедрения счетов эскроу?

- Безусловно, в выигрыше - дольщик, права которого гарантированы. Ведь даже если банк, с которым у стройорганизации заключен договор проектного финансирования, лопнет, то у застройщика сохраняется обязанность достроить объект и передать его дольщику. В прибыли и банки, которые смогут получить средства покупателей жилья и использовать их для получения дохода. Строители же остаются ни с чем, с одной лишь ответственностью...

- Но это может вытеснить с рынка не очень крупных игроков, которых в регионах большинство...

- Я уже сегодня наблюдаю достаточно интенсивный отток капитала из отрасли. Это говорит о том, что девелоперы, ранее вкладывавшие свои средства в строительство жилья, сегодня рисковать деньгами не хотят. Они стараются вывести капиталы из строительства и разместить их в других сферах. Соответственно и производители стройматериалов понимают, что следом начнет "схлопываться" их производство. Мы тоже планируем к зиме закрыть некоторые свои предприятия этого профиля.

- Много ли в регионе девелоперов, способных строить жилье за свой счет?

- Большинство, и мы в том числе. То, что сможем сами финансировать, то и будем строить. Конечно, это уже не те объемы, что раньше. Но ни в этом, ни в следующем году, ни два года спустя обвала в строительстве не будет. Организациям надо сдать в эксплуатацию имеющиеся объекты, и они выводят деньги из бизнеса. Это означает, что под строительство не приобретаются земельные участки, не протягиваются коммуникации, не ведется новое проектирование, не готовятся кадры. Это аукнется лет через пять-семь. Мы возвращаемся в конец девяностых годов прошлого века, когда объемы строительства упали в разы. Банки "длинные" проекты, такие как развитие микрорайонов Алтуховка, Новосельцы, финансировать не будут. Они-то и под "короткие" опасаются давать кредиты. Вложить сегодня 200 - 300 млн руб., чтобы через пять лет начать строительство - для банков немыслимо. Поэтому нового жилья с каждым годом будет сдаваться меньше, и оно, естественно, начнет дорожать, - подвел итог Вадим Вячеславович.

Строить только на свои!

- На нашей работе введение эскроу-счетов не отразится. Мы не отойдем от своего принципа - строить только за свои, - комментирует ситуацию директор ООО "Гарант-жилье" Кирилл Ошеров. - Уйдут с рынка малые застройщики, а те, кто покрупнее, откроют эскроу-счета или предельно сократят объемы строительства. Цены на жилье подрастут на 10-15%, что должно покрыть расходы стройорганизаций на погашение кредитов. Но люди привыкнут и все равно не прекратят приобретать квартиры, потому что потребность в жилье у смолян очень большая. С учетом того, что с введением эскроу-счетов до 75% застройщиков могут уйти с рынка, купить квартиру станет и дороже, и труднее, - сказал Кирилл Андреевич.

Вводя новый закон, правительство надеется создать прозрачную схему работы, чтобы к окончанию периода создать все предпосылки для увеличения объемов вводимого жилья до уровня, обозначенного в указе президента. В то же время многие специалисты уверены, что, если ситуация будет развиваться так же, как и сейчас, ежегодный объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов к 2024 году, наоборот, может снизиться. По реалистичным экспертным оценкам, с рынка уйдут до трети крупных девелоперов и более 90% средних. Но как на самом деле будет развиваться ситуация, покажет время.

 

Рабочий путь