Смоленские риэлторы прошлым летом испытали состояние легкого шока

2009-й войдет в историю как год, когда цены на жилье достигли исторического минимума после нескольких лет стабильного повышения. А что ждать от 2010 года риэлторам, продавцам и покупателям недвижимости?

Все ниже и ниже...

Практически весь прошлый год сохранялся нисходящий тренд цен на жилье. Впрочем, такое положение вещей было вполне ожидаемым. Недвижимость дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. А тут еще разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы населения и практически уничтожил ипотечное кредитование. Поток клиентов агентств недвижимости резко сократился. По мнению специалистов, динамика числа сделок и динамика цен на недвижимость порой «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой. Но в этот раз падение количества сделок все же повлияло на цены. «В апреле-мае у нас почти совсем не было сделок. Такой застой привел к снижению стоимости недвижимости, - рассказывает Марина Мишина, генеральный директор агентства недвижимости «Никольские ворота 2000». - Рынок недвижимости начал падать в марте прошлого года, мы работали практически без прибыли, вынуждены были снижать цены».

Общее количество сделок за 2009 год было примерно на 15 процентов меньше, чем в 2008 году, и почти на 30 меньше, чем в 2007 году, отмечают многие риэлторы. И все же рынок просел по объемам даже меньше, чем по ценам. График цен на смоленскую недвижимость за последний год напоминает хроники пикирующего бомбардировщика. Такого падения цен не было уже давно, говорят эксперты. «Если бы мне в самом начале прошлого года сказали, что однокомнатная квартира в августе 2009-го будет стоить миллион, я бы не поверил, - говорит директор одного из городских агентств недвижимости. - Никто тогда не прогнозировал, что цены ТАК упадут». Многие смоленские риэлторы прошлым летом испытали состояние легкого шока. Шутка ли - 30-процентное понижение цен! Именно на лето прошлого года пришелся пик падения цен. «Для примера, в 2008 году в июне 2-комнатная квартира в новом доме на Королевке стоила 1 млн. 550 тыс., - рассказывает Светлана Королькова, сотрудник агентства «Гранд-Сити». - Через год, в июне 2009-го, это жилье, вместо того чтобы подорожать, упало в цене. Пришлось продавать дешевле, чем оно было куплено. «Двушка» ушла всего за 1,5 миллиона».

Примерно такая же ситуация с ценами сложилась и на рынке коммерческой недвижимости. Офисные помещения в прошлом году заметно подешевели. И это легко объяснить: из-за кризиса у многих собственников возникли финансовые трудности, многие не справлялись с выплатами по кредитам. Чтобы заплатить по счетам, бизнесмены начали продавать свои офисы. Этим не преминули воспользоваться более удачливые коллеги. Тем, у кого были сбережения, очень повезло, они могли приобрести отличное помещение в центре за копейки. 60 кв.м на Гагарина в прошлом году можно было приобрести за 3,5 млн. - а это очень дешево. «Предложений в этом сегменте в прошлом году было более чем достаточно, - рассказывает Светлана Королькова. - И это были очень выгодные предложения. Поэтому в прошлом году в центре были скуплены практически все помещения. А сейчас стоимость коммерческой недвижимости снова растет, как продажа, так и аренда. В центре 100-150 кв. м нежилого помещения можно снять за 150-200 тыс. в месяц. А в прошлом году цены были на 20-30 процентов ниже. 60 квадратов в 2009 году люди не могли сдать иногда за 35-40 тысяч, а до кризиса за аренду этого помещения платили 60 тысяч».

И снова вверх

В конце 2009-го и в начале 2010 года наметилась активизация спроса, подросло количество сделок. И все же это не настоящий рост, говорят специалисты, а лишь возвращение из «спячки» к уровню нормальной средней активности рынка. В феврале в Смоленске средняя цена предложения на рынке недвижимости увеличилась на 0,7 процента, и это, скорее всего, не предел.

«В январе цены были еще низкими, сейчас пошла тенденция на повышение, - отмечает Светлана Королькова. - Строят сейчас мало, и застройщики потихоньку повышают цены на новостройки, вслед за ними растет стоимость «вторички». Раньше 2-комнатную квартиру можно было купить  за 1,2 млн., 1-комнатную - за 900 тысяч. Теперь за 1-комн. в новом доме с готовыми документами придется отдать 1,3 млн. Подорожала и «вторичка», 1-комнатная «хрущевка» обойдется сейчас в миллион».

Прошлогодняя коррекция цен на недвижимость, произошедшая из-за кризиса, была вовсе не случайной. По мнению экспертов, после многолетнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было просто необходимо «спустить пар», чтобы подготовиться к новому продолжительному периоду роста. Так что время низких цен и скидок, увы, скорее всего, уже позади. Жилье будет дорожать, если, конечно, снова не разразится очередная волна кризиса. «Был в прошлом году момент, когда стоимость квадратного метра была равна примерно 24 тысячам, - говорит Марина Мишина. - Сейчас метр стоит в среднем где-то 27-28 тысяч, и стоимость его продолжает расти. Думаю, такая тенденция сохранится в ближайшее время. Рынок просыпается, ипотека снова начинает потихоньку набирать обороты, банки стали чуть более лояльны к клиентам, и люди снова начинают брать кредиты на жилье». И все же ожидать ажиотажа и резкого роста цен на недвижимость в 2010 году, опираясь лишь на итоги декабря 2009 года и двух месяцев этого года, нельзя. Экономические условия сейчас все еще далеки от идеала, и уровень платежеспособности покупателей тоже оставляет желать лучшего.