О реформе на рынке управляющих компаний Смоленска, затронувшей интересы половины жителей города

Ну и как после этого мне относиться к Эдуарду Качановскому?

Случилось. 1 марта я голосовал именно за него (да-да, у меня и фотокопия бюллетеня имеется ;-)). Доверил ему управление городским хозяйством, ничуть не помышляя о том, что родятся эти строки.

Раз голосовал, то имею полное моральное право оценивать работу мэра. Могу отпускать похвалы в его адрес, могу ругать: как матом (непублично), так и цензурно (публично).

Ниже – о последнем.

Нет-нет, речь вовсе не о предпринимательских талантах главы города или невероятных приключениях смолян в Белоруссии. И даже не об аресте штатного советника мэра Алексея Хмельницкого.

Речь всего лишь о реформе на рынке управляющих компаний Смоленска, затронувшей интересы половины жителей города. Не ведаю числа собственников, ущемленных по итогам реформы в собственных правах, но то, что их более одного, - это точно. Потому что один ущемленный – ваш покорный слуга.

Не успела еще остыть типографская краска на заветной «корке» главы администрации Смоленска, как Качановский заявил: в этом году Смоленск-таки добьется части денежек из Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Что ж, думаю, честь и хвала. Предшественник – тот ни о чем, кроме продажи акций ОАО «Жилищник» и думать не хотел.

С «высоты» требований 185-го закона (который и определяет порядок выделения денежек Фонда ЖКХ), ситуация в Смоленске была ой какой непростой: без малого девяносто процентов городских многоэтажек с доисторических времен обслуживались «Жилищником». А закон суров: хотите денежки – будьте любезны, стимулируйте создание рынка частных управляющих компаний.

Выход один: «скидывать» многоэтажки частникам.

Администрация Качановского так и поступила. Более тысячи домов попали на обслуживание семи частных управляющих компаний. Учредители этой «великолепной семерки» - лица хоть и неизвестные, но отнюдь не лишенные чувства юмора, доложу я вам. «ЖЭУ-04», «ЖЭУ-01»… - как вам нравятся такие названия? Поди разбери: то ли это филиал «Жилищника», то ли независимая частная компания?..

Конечно же, частная. Такой незатейливой спекуляцией «на тему ЖЭУ» можно «развести» разве что подслеповатую старушку. Но не это удивительно.

Удивительно другое. За последние пять лет вопреки административному прессингу и бесконечным «палкамвколесавставлятельствам» в Смоленске потихоньку «разгорался» тот самый рынок частных управляющих компаний.

Осторожно «откусывая» у «Жилищника» многоэтажки, отважные первопроходцы создавали себе реноме. Кто-то подворовывал. Кто-то старался, работая на перспективу (читай – почти не подворовывал).

И что же? Вместо того, чтобы «подкинуть дров» в этот рыночный огонь, администрация Качановского предпочла «скинуть» половину жилого фонда Смоленска семи наспех образованным компаниям. «У вас ни опыта работы, ни производственных фондов? Ничего? Тогда будьте добры, распишитесь в получении двухсот домов! Следующий!»

Чудеса, да и только.

***

Самая дешевая брошюра с неброским заголовком «Жилищный кодекс РФ» обойдется покупателю меньше, чем в полсотни. Чтиво, конечно, занудное. Но крайне пользительное. Например, из Кодекса можно выудить информацию о том, что жилой дом нельзя просто так «скинуть» от одной управляющей компании к другой. Для этого необходимо провести общее собрание собственников дома. Собрание правомочно принимать решение, если участие в нем приняли собственники, владеющие в совокупности большей половиной всех помещений дома. Для смены управляющей компании необходимо, чтобы «за» проголосовали более половины из этих, принявших участие (опять же, учитывается не количество собственников, а совокупная площадь их помещений).

Запомним эту норму закона.

Короче, если законно проводить процедуру собрания собственников, то весь дом будет «кипеть» и обязательно разделится на два лагеря: сторонников и противников.

И вот прекрасным июльским вечером достаю из почтового ящика очередную платежку. Не верю глазам: вместо привычного филиал ОАО «Жилищник» «ЖЭУ-9» значится ООО «ЖЭУ-04».

Спрашиваю супругу (она у меня на домашнем хозяйстве): «Ты случайно про собрание жильцов ничего не слышала?» «Нет», - отвечает. Звоню соседям – то же самое. Никто не в курсе.

Натурально, думаю, непорядок. Будем разбираться.

Что же делать? В силу специфики рода занятий одно – писать.

Написал. Прокурору Смоленской области. Так, мол, и так, «прошу проверить законность требований ООО «ЖЭУ-04» об оплате ей денежных средств за получаемые ЖКУ и техобслуживание с меня и членов моей семьи. Также прошу предоставить мне возможность ознакомления с расширенным протоколом якобы проведенного общего собрания собственников по выбору управляющей организации ООО «ЖЭУ-04» и бланками решений собственников».

Помню, депутат Виноградов распалялся: «Мы [депутаты городского Совета – авт.] от лица антикоррупционной комиссии официально обратимся в мэрию и запросим списки учредителей [семи ООО – авт.]. Далее будет видно, куда обращаться: в прокуратуру или сразу в суд».

Не обидится, думаю, депутат Виноградов, на то, что я его опередил? Вряд ли – нынче у депутатов парламентские каникулы. Кто же обращается в прокуратуру на каникулах?

***

Прокуратура прокуратурой, но неплохо бы и самому прояснить ситуацию. Отправляюсь по адресу, указанному в платежке. Прихожу. На двери табличка: филиал ОАО «Жилищник» «ЖЭУ-4». Опять, думаю, юмор. Мне-то нужна другая управляющая компания.

- Здравствуйте, а как бы мне увидеть руководителя ООО «ЖЭУ-04»?

Пауза.

- Ну… Это… не здесь она…

- Но в платежке указано: Кирова, дом 5.

- Ну и что?

- А какой у них адрес, подскажите.

- А что вы хотели? – с тревогой в голосе интересуется женщина.

- Хотел переговорить.

- Это… Она в «ЖЭУ-17» сидит.

- Раиса Викторовна Рыбакова, да?

Тревожная мина меняется на благодушную. Произнесенное вслух имя подсказывает женщине: «фу-ты, наверное, это «свой».

- Да. Но, по-моему, она на больничном.

Звоню в «ЖЭУ-17». Действительно, говорят, на больничном. Когда появится на работе, неизвестно.

Странно, думаю, в платежке указан один адрес, а посылают по другому. Оказывается, Раиса Викторовна Рыбакова - не только руководитель ООО «ЖЭУ-04», но и начальник филиала ОАО «Жилищник» «ЖЭУ-17».

Потому и посылают.

***

Подвожу первые итоги: офис новой компании мне обнаружить не удалось, ее сотрудников – тоже. Вроде как известны фамилия, имя и отчество руководителя. Уже кое-что.

Раскрываю телефонный справочник. Есть номерок.

Звоню.

- Раиса Викторовна, в домоуправлении сказали, что вы на больничном. Вы руководите ООО «ЖЭУ-04»?

- Да.

Все-таки телефонные справочники - замечательная вещь!

- А как получилось, что вы начали обслуживать наш дом?

- Вы позвоните в свое домоуправление, там вам скажут: как проходило собрание и как получилось. Ваш дом был у «ЖЭУ-4» по всей видимости?

- Нет, у «ЖЭУ-9».

- Значит, это организовывалось ООО… Чтобы ваш дом туда вошел, проводилось собрание. Проводило его ваше ЖЭУ, администрация Ленинского района.

- Я говорил с соседями. Они, как и я, не участвовали ни в каком собрании.

- Я не могу вам этого сказать. Собрание проводили работники домоуправления, к которому вы относились. Как же оно не проводилось?

- Вот так. Меня, к примеру, никто не уведомил о проведении собрания. Я не голосовал. Опять же, никто меня не ознакомил с протоколом голосования.

- Ну и в чем вы меня обвиняете?

- Ни в чем не обвиняю. Но вы – ООО «ЖЭУ-04» - пишете свои данные на платежке, предлагая мне платить вам деньги. На каком основании?

- Если у вас не проводилось собрание, то обратитесь в домоуправление номер девять и все узнайте.

- Домоуправление номер девять более не имеет юридически никакого отношения к моему дому.

- Но ведь оно же проводило собрание?

- Но ведь вы же заявляете себя нашей новой управляющей компанией? Соответственно, у вас должны быть документы: протоколы собрания и так далее. У нас вами не заключено никакого договора на обслуживание. А хотите, чтобы я вам платил деньги.

- Протоколы есть, но не у меня дома. Когда проводилось собрание, должен был заключаться договор. Сейчас я не намерена говорить на эту тему. Позвоните мне в понедельник: поговорим, может, даже встретимся и все обсудим.

***

- Сдалась тебе эта Раиса Викторовна, - улыбается знакомый, с интересом выслушав историю моих мытарств. – Достал бедную женщину на больничном. Она, бедолага, возможно и не по своей воле стала руководителем этого ООО, а ты ей настроение портишь.

- В смысле, не по своей воле?

- В добровольно-принудительном порядке мэрии, то есть.

- Знаешь, жалость в данной ситуации – плохой советчик. Вот у тебя магазинчик, да?

- А что мой магазинчик? – настораживается знакомый. – Опять будешь предлагать рекламу дать?

- Нет. Просто хочу пояснить на понятном тебе языке. Допустим, я без твоего ведома и согласия размещаю рекламу магазинчика в газете, а после приношу тебе счет на оплату. Твои действия?

- Ну да, теперь понятно…

- Вот-вот. Здесь - то же самое. Только не я, а частное ООО. Не реклама магазинчика в газете, а содержание и ремонт моего дома.

***

Понедельник. Договорились о встрече: Раиса Рыбакова держит слово. Иду, размышляя о тональности беседы. Как меня встретят: приветливо или холодно?

Сухо здороваемся, усаживаясь друг напротив друга.

Что сказать? Раиса Викторовна Рыбакова - довольно милая и располагающая к себе женщина. Нисколечки не похожая на прожженную коррупционершу.

В общем, первое впечатление хорошее.

Еще раз объясняю суть проблемы. Не нахожу, мол, юридических оснований, по которым ваша компания обслуживает мой дом. Вот, говорю, подготовил письмо на ваше имя. В нем детали.

Читает.

«Мне как собственнику неизвестно, проводилось ли общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу выбора ООО «ЖЭУ-04» в качестве управляющей организации. Если таковое собрание проводилось, то я как собственник не был уведомлен о дате его проведения в установленном законом порядке (что является нарушением п.4 ст.45 Жилищного кодекса РФ) и не принимал участие в собрании путем голосования.

Если таковое собрание проводилось, то я как собственник не был ознакомлен с протоколом собрания в установленном законом порядке (что является нарушением п.3 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

На момент получения платежной квитанции на оплату ЖКУ от ООО «ЖЭУ-04» я не подписывал договор управления многоквартирным домом с ООО «ЖЭУ-04» (что является нарушением п.1 ст.162 Жилищного кодекса РФ).

В связи с вышеизложенным прошу пояснить: на основании чего ООО «ЖЭУ-04» выполняет функции управления и обслуживания имущества многоквартирного дома».

- Вы юрист? – дочитав до конца, интересуется Рыбакова.

- А вы как думаете?

- Думаю, что юрист.

Зарегистрируйте, говорю, письмо, и дайте ответ в письменной форме в десятидневный срок. А то слова к делу не пришьешь.

Регистрирует. Входящий №1 (определенно, для кого-то из нас этот номер окажется счастливым).

- В течение месяца пришлем вам ответ, - обнадеживает визави.

- Спасибо. Всего доброго и до свидания.

Вот так. Конструктивно и по делу. И никакого тебе юмора.

***

В моем доме патологически стеснительные дворники и уборщицы. Они настолько стесняются показаться мне на глаза, что за долгие-долгие годы я не видел их ни разу.

Выхожу утром на балкон. Чашка кофе, сигарета. Заоконная жизнь кипит. По периметру трех соседних многоэтажек шуршат метлами дворники. Под нашими окнами – тишина. Ага, думаю, опять мои дворники прячутся где-то за углом. Стесняются.

Проснулась супруга. Вчера, говорит, общалась с соседкой из второго подъезда.

Беседовали о том, что нужно менять управляющую компанию.

Пора на работу. Спускаюсь по лестничным пролетам. В подъезде пыльно и неубрано. Внизу слышен топот торопливых шагов. Не иначе как уборщицы сломя голову убегают за пределы поля моего зрения. Стесняются.

В отличие от них, соседи в излишней робости не замечены. Поэтому одна мысль не дает мне покоя. Как же могло пройти это треклятое собрание, если никто из них не сознается в том, что принимал в нем участие?

Опять же, соседка надумала менять управляющую компанию. Выходит, по поводу выбора ООО «ЖЭУ-04» тоже не голосовала?

Дом наш невелик: три подъезда, четыре этажа. По имеющейся у меня информации, в доме не приватизирована лишь четверть общей площади помещений. Следовательно, рассуждаю, мэрии вроде как и достаточно проголосовать этим пакетом «за» (присовокупив голоса пары-тройки приватизированных квартир), чтобы дом перешел в ООО «ЖЭУ-04».

А теперь обратимся к норме Жилищного кодекса, которую я просил запомнить выше.

Собрание собственников считается правомочным, если участие в нем принимают собственники, владеющие в совокупности большей половиной всех помещений дома. Таким образом, голосовать (хоть «за», хоть «против») должны были собственники минимум половины квартир дома.

Но коль скоро они голосовали, об этом стало бы известно остальным домочадцам. Неужели и соседи стесняются? Не думаю.

В том, что мэрия своим пакетом проголосовала (бы) «за», даже не сомневаюсь.

В общем, думаю, в документах этого таинственного собрания вполне возможны огрехи различного толка. А раз так, то организаторам остается одно – исправлять их. Это мое частное письмо могут «заволокитить», а по запросу прокуратуры ООО «ЖЭУ-04» будет обязано предоставить все запрашиваемые ею документы. И пойдут тогда эти работнички домоуправления с сотрудниками райадминистрации (или еще с кем) стучаться в наши двери. «Так и так, следует подписать здесь и здесь». А что подписывать? А кляп его знает! Наобещают капитальных ремонтов, разорвут вконец «шаблон» незадачливым соседям - и в кусты. Главное – документы подправить.

Врешь, не возьмешь.

Мысль! Надо писать письмо соседям.

Сказано – сделано.

Еще раз изложил суть вопроса, дополнив тем, что «по данному факту проинформировал депутата городского Совета по нашему округу Александра Банденкова и руководителя «Регионального центра защиты прав потребителей» Виолетту Етишеву, заручившись их согласием на помощь и поддержку в установлении истины».

Чего-то, думаю, не хватает. Ах да!

«Будьте бдительны! Не дайте себя обмануть! Не подписывайте никакие бумажки «задним числом», даже если вам будут сулить золотые горы, капитальные ремонты и прочие блага. Все это лишь трёп. А за трёп они не несут никакой ответственности».

Вот теперь довольно убедительно. Даже слегка тревожно.

Размножил, раскидал по почтовым ящикам. Интересно, думаю, дочитают до конца или выкинут после первого же слова «Уважаемые…»

***

Не поверите, дочитали.

Тем же вечером звонит соседка. Что же это такое, возмущается. Никакого собрания не было, а дом перевели.

Долго, местами нецензурно, беседуем. Вдруг выясняется, что некие личности будто все-таки собирали подписи.

- Что за подписи, у кого собирали? – интересуюсь.

Из сбивчивой эмоциональной речи соседки понимаю одно: к кому-то из их подъезда приходили «какие-то в очках из домоуправления», собирали подписи «чтобы капитальный ремонт дома в 2010-м году сделали».

- Говорили, что десять миллионов будет потрачено на наш дом, – авторитетно сообщает голос из трубки.

- Так подписывали какие-нибудь бумажки?

- Вроде что-то подписывали. Но, как говорили, для капитального ремонта, а не выбора управляющей компании.

Объясняю, что перед тем, как ставить свою подпись, неплохо бы ознакомиться с содержанием подписываемого. Договариваемся, что соседка отправится в домоуправление и потребует показать: кто и какие бумажки подписывал.

Вот, думаю, фантастика! Оказывается, не только уборщицы и дворники патологически стеснительные, но и «какие-то в очках из домоуправления» - тоже. К некоторым, понимаешь, заходили, радовали рассказами о капитальном ремонте. А ко мне, что же, не постучались? Что же, я против капитального ремонта, что ли?

Стесняются, бл..ди.

***

Совершенно уместным будет вспомнить мою майскую беседу с вице-губернатором Геннадием Гомоновым. Два часа разговора «о делах наших жилищно-коммунальных» вылились в огромное интервью. Помимо прочего, говорили о том, что для проведения капитального ремонта жильцы должны согласиться оплатить пять процентов стоимости этого ремонта из своего кармана. Причем такое согласие должны дать не менее двух третей собственников жилья дома. Тут уже не застесняешься.

Вот что рассказал вице-губернатор Гомонов:

«…Пятипроцентное софинансирование жильцами - обязательное условие при получении средств на капитальный ремонт дома. Это необходимо для того, чтобы собственники понимали свою сопричастность к ремонту (в том числе, и материальную), чтобы уважительно относились к своим подъездам, подвалам и лестничным пролетам. Иными словами, если ты лично вложил свою лепту в общую сумму, то вряд ли будешь заниматься мародерством в собственном подъезде…

…Процедурно процесс подготовки к проведению капитального ремонта выглядит следующим образом. Управляющая компания или ТСЖ согласовывает с жильцами перечень работ по капитальному ремонту. При этом допустимы два вида ремонтов: комплексный и ремонт отдельных элементов дома. В идеале, конечно, следует делать комплексный ремонт дома (коль скоро есть возможность получить на эти цели финансирование), но некоторые жители рассуждают иначе: «Нам не надо менять канализационные стояки, мы не будем делать внутреннюю систему отопления, она и так относительно неплохо работает; мы хотим сделать кровлю, чтобы был сухой подвал и, возможно, фасад дома». Что ж, это их право.

После определения списка работ управляющая компания составляет смету, выбирает подрядную организацию, открывает счет, на который перечисляются средства. Далее процесс ремонта контролируется со стороны жилищной инспекции, муниципалитета и непосредственно жильцами.

Что касается «пятипроцентной» суммы, то она невелика. Причем управляющие компании вполне могут предоставить жильцам годовую рассрочку по оплате, доплатив за счет собственных оборотных средств искомую «пятипроцентную» сумму подрядной организации…»

Все-таки не зря вице-губернатора Гомонова называют «ходячей энциклопедией ЖКХ»

А тут - «какие-то в очках из домоуправления», к тому же стеснительные. Еще, думаю, посмотрим: что за документы они просили подписать.

***

- Негоже, братец, выносить эту сугубо частную проблему, да к тому уже и неподтвержденную окончательно, на суд общественности, - могут сказать мне квадратные лица чиновьей братии.

- А вот и нет, гоже, – отвечу. – В любом цивилизованном государстве право собственности является одним из самых почитаемых. Не знаю, в каком государстве комфортнее коротать отпущенное вам. Мне – в цивилизованном (как ни странно, это я про Россию).

- Что-то вы чересчур подозрительны, - продолжат квадратные лица.

- Не вижу ни одной причины вести себя иначе. Приведенных выше нарушений Жилищного кодекса уже достаточно для моего обращения в суд.

«Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении» (п.6 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

Так что время пока терпит.

Если же выяснится, что «какие-то в очках из домоуправления» увещевали одно, а подписывать предлагали другое, то это уже совсем другая история. С применением Уголовного кодекса.

Такие вот коммунальные игры. Развивающие.

***

Ну и как, скажите, после этого мне относиться к Эдуарду Качановскому?..