Появятся ли в Смоленске доходные дома?

Не напрасно говорят, что все новое - это хорошо забытое старое. Сегодня Россия, спустя чуть больше века, возвращается к практике строительства доходных домов. По такому проекту в XIX веке было построено жилое здание в Смоленске на нынешней улице К. Маркса, 12. К доходным домам можно отнести и знаменитые Хлудовские казармы в Ярцеве, построенные хозяином, купцом Хлудовым, для работников местной мануфактуры.

Пока еще эта идея не переросла стадию разговоров, подтверждение тому - внесение на рассмотрение депутатов Госдумы законопроекта о запрещении гражданам сдавать внаем свои квартиры. Будет ли принят закон, который лишит многих россиян дополнительного дохода, пока неизвестно. Но как-то слишком это похоже на расчистку рынка от конкурентов. Особенно на фоне единогласных заверений бизнес-аналитиков о том, что разрабатываемая законодательная база по доходным домам полностью защитит арендатора жилья от самодурства частника-арендодателя. Предполагается, что главными игроками в новом бизнесе станут управляющие компании или крупные фирмы - застройщики, которым надо как-то удержаться в период катастрофического и затяжного падения спроса и цен на недвижимость. Вот только сами застройщики и «управляшки» почему-то об этом до сих пор не знают и доходные дома в качестве источника доходов не рассматривают.Ипотека не для всехС начала 2017 года ипотечное кредитование перестанет быть истинно народным. Отныне этот финансовый инструмент решения жилищных проблем будет попадать только в надежные руки платежеспособных граждан, которые без займов в других банках на какого-нибудь родственника смогут осилить 20%-ный взнос на покупку жилья. Делается это по двум причинам. Первая - в 2016 году закончится действие госпрограммы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. По мнению чиновников из Минфина, программа поддержки ипотеки в том виде, в котором она работала, исчерпала себя. Теперь стимулировать этот вид кредитования предполагается через ипотечные ценные бумаги. Проще говоря, живые деньги заменят векселя. Поэтому ожидается, что с окончанием ее действия банки не должны повысить процентные ставки и сохранить высокие стандарты выдачи ипотеки. Это значит, что перед одобрением ипотечного кредита каждый клиент пройдет жесточайшую проверку на платежеспособность. Тогда и человека не придется на улицу выбрасывать, и кредиторам не надо заниматься продажей залоговой квартиры, дабы вернуть свои деньги. Однако из этого следует, что количество претендентов на этот заем еще больше сократится. Но людям нужно жилье, которое в общегородской очереди придется ждать намного дольше десяти лет. А можно и вообще не дождаться.Вот тут бы и пригодились доходные, или, как их еще называют, арендные, дома некоммерческого найма.В разных странах Европы и Америки съемным жильем пользуются от 15 до 30 процентов населения. Арендуют квартиры далеко не бедные люди, считая это более выгодным, чем самим тратиться на недвижимость. Могла бы такая практика прижиться у нас?От коммуналок к доходным домамКак ни странно, но еще в начале XX века в России было более тысячи доходных домов. Только в Петербурге их насчитывалось порядка 600. Что они из себя представляли? Отнюдь не трущобы. Человек с деньгами выкупал участок земли и, как правило, застраивал его по всему периметру. Так появились знаменитые петербургские дворы-колодцы. Аналогичная практика бытовала и в других городах, просто размах был скромнее столичного. При советской власти большинство доходных домов превратились в бездоходные коммуналки, да и сами многоквартирные «муравейники» по определению уже не могли быть частными. Вместо экономных хозяев и всезнающих домоуправов появились ЖЭУ, ЖЭКи, а относительно комфортная жизнь сменилась на вечные проблемы с ржавыми трубами и протекающими крышами. И вот теперь - резкий поворот от коммуналок к доходным домам.Первый опыт уже состоялся, в Петербурге финские бизнесмены выкупили 267 квартир, превратив их в арендное жилье. Практика показала, что наполняемость этой площади близка к 100%. А по результатам опроса жильцов видно -людей устраивает уровень сервиса и комфорта, которые им предоставляет управляющая компания. Да и арендная плата вполне разумная. Конечно, она разная, в зависимости от занимаемой жилплощади, но в среднем составляет 10 -12 тыс. руб. в месяц. И при этом нет никаких ОДН, споров, кто будет подметать подъезд или менять лампочки на лестничных клетках.Еще один доходный дом якобы строится в Москве. И даже более, Агентство ипотечного жилищного кредитования заказало разработку некоего типового проекта такого здания. Как ни странно, тендер на проектирование выиграла не русская, а немецкая компания.На вопрос, будет ли развиваться программа строительства арендного жилья в Смоленске, городские чиновники внятно ответить не смогли. Зато председатель смоленского СРО строителей, президент группы компаний «Метрум груп» Вениамин ПОТАПОВ четко разъяснил, почему в скором времени ждать появления в Смоленске арендной жилой недвижимости не стоит.- Вениамин Николаевич, в связи с падением доходов населения и спроса на жилье будут ли застройщики заинтересованы в бизнесе на строительстве и эксплуатации арендного жилья?- Нет, поскольку в строительстве одним из главных критериев успеха является срок окупаемости проекта. С момента покупки земли, начала строительства и ввода дома в эксплуатацию проходит три года. За это время мы должны построить дом, распродать квартиры, получить прибыль, погасить все задолженности. Получается, что для строительства, например, 100-квартирного доходного дома надо изъять из оборота порядка 100 - 150 млн. руб. При этом, учитывая все издержки, можно предположить, что средняя арендная плата составит до 20 тыс. руб. с арендатора или около 12 млн. руб. в год с дома. Таким образом, срок окупаемости проекта вместо трех растягивается на 10 - 15 лет. В российском бизнесе, когда невозможно что-то планировать даже на год вперед, такой длительный срок окупаемости неприемлем. В итоге, построив один-два доходных дома, организация останется без оборотных средств и уже не сможет продолжать нормально работать. Кредит банк может предоставить минимум под 20%, то есть вернуть его будет невозможно.Экономический механизм в стране не сбалансирован, из-за чего идея строительства доходных домов в таких городах, как Смоленск, вряд ли скоро реализуется. Строиться арендное жилье будет в крупных городах - Москве, Петербурге, где на него есть спекулятивный спрос. Например, среди студентов, которым квартиры нужны только на период обучения.- Что можно сказать о прекращении подпитки ипотеки реальными рублями и переходе на ее стимулирование за счет ценных бумаг?- Это говорит только о том, что нашей экономике не хватает денежной массы. Страна уже проходила этапы, когда рассчитывались, можно сказать, пустыми фантиками. Правительство должно напечатать недостающие деньги, но отдать их не банкам, которые купят доллары и будут спекулировать, а реальным товаропроизводителям. Тогда финансы придут на рынок вместе с товаром, и инфляции не будет. А пока получается замкнутый круг. Население беднеет, его покупательная способность снижается. Значит, надо меньше строить жилья, потому что его не раскупят. А если падает производство, то и налогов в казну поступает уже не столько, как раньше. И так экономика постепенно затухает. Поэтому дело не в строителях и не в управляющих компаниях, а в невозможности что-либо планировать хотя бы на среднесрочную перспективу.А тем временем столица движется вперед. Еще до разработки программы поддержки развития арендного жилья московские власти решили, что по одному доходному дому будет в каждом микрорайоне города. Как ни странно, но появляются они и на Севере, куда люди приезжают подзаработать на жилье где-нибудь в средней полосе. Для них такая съемная квартира - хороший выход из положения. По крайней мере, по окончании работы им не придется заморачиваться с продажей жилья. А в Смоленске все остается по-прежнему. На рынке арендной недвижимости безраздельно властвует и утверждает прайс-лист на аренду жилья мелкий частник, который и налоги-то перечисляет через раз, а то и вовсе их не платит.