Когда подорожают квартиры в Смоленске?

Уже с 1 июля нынешнего года, возможно, начнет действовать запрет на долевое строительство жилья. А продажу квартир в таких домах планируют прекратить в 2020-м. Делается это для защиты граждан от недобросовестных застройщиков.

Президент Владимир Путин в ходе «Прямой линии» сообщил, что с 1 июля 2019 года решено прекратить заключение долевых договоров. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму.

Но смоленские риэлторы уже распространяют слухи о новом подорожании недвижимости. Да и застройщики не отрицают, что жилья в Смоленске будет строиться на порядок меньше и цены на него станут менее доступными. Говорят они об этом, исходя из того, что, по новым правилам, возводить дом организации придется исключительно за счет своих средств или с помощью банковского кредита. В любом случае, от начала проектирования до старта продаж квартир пройдет не менее трех лет. Поэтому застройщик заложит в стоимость квадратного метра не только затраты, но и прогнозируемую инфляцию.

В вопросе о подорожании мнения расходятся лишь в том, насколько оно окажется губительным для регионального строительного рынка.

Сегодня порядка 85% жилья в Смоленске и области строится по договорам долевого участия (ДДУ), то есть за средства будущих квартировладельцев. Ничего более эффективного еще не придумано, хотя эта схема для дольщика довольно рискованная. Можно потерять деньги и остаться без квартиры, что в нашем регионе уже не раз бывало. Теперь застройщикам предстоит освоить проектное финансирование, накопить «жировую прослойку» в виде собственного капитала и перенастроить отношения с банками. Решение таких задач по силам только крупным, стабильно работающим организациям. Что же касается более мелких, то, скорее всего, в течение ближайших двух лет мы увидим череду банкротств, связанных с недостатком собственных средств или невозможностью получить кредиты, которые уже сегодня банки выдают не очень охотно. Многие эксперты опасаются, что проектное кредитование может превратиться в законную форму отъема бизнеса у строителей.

Помощь или «отжим»?

- Что касается «отжима» бизнеса, то, несмотря на то что за банками такие грешки водились, я не думаю, что это начнет происходить в массовом порядке, - говорит генеральный директор ООО «Смолстромсервис» Вадим Косых. - Банковскому сектору неинтересно заниматься стройкой или сельским хозяйством. Он заинтересован в том, чтобы вкладывать деньги и с этого иметь дивиденды. Но сокращение объемов строительства неизбежно. Ведь для перехода на новые формы работы банкам необходимо дополнительно изыскать 5 трлн рублей. С другой стороны, непонятны и действия кредитных организаций. Страна переходит на проектное финансирование, а в Смоленске сокращают сотрудников, занимавшихся сопровождением проектов. Заметно упали и объемы кредитования местных строителей. Теперь вся эта работа переносится в Москву.

К чему это приведет? К снижению финансирования строительства в Смоленске, потому что в масштабах столицы наши объемы вводимого в строй жилья крупными не назовешь. Москвичам выгоднее вкладывать деньги в мегазастройщиков, за которыми по 100 500 тыс. кв. метров жилья в год, а не в провинциалов, строящих по 10 - 15 тыс. «квадратов». У нас и объемы работ меньше, и маржинальность не та. Это приведет к олигополизации рынков и отсутствию конкуренции, - считает Вадим Вячеславович. Это означает, что часть небольших строительных организаций сократится, люди начнут переквалифицироваться, а техника ветшать, впрочем, как и все основные фонды. Скорее всего, это продолжится до 2020 года. Но к 2024 году Президент России Владимир Владимирович Путин дал указание нарастить объемы жилого строительства до 40 млн вводимых квадратных метров доступного жилья. Это должно дать возможность 5 млн россиян улучшить свои жилищные условия. Как это сделать? Возможно, оставшиеся на рынке сверхкрупные компании к тому времени внедрят новые технологии, позволяющие совершить такой прорыв.

По поводу отмены договоров долевого участия могу сказать, что, пока старая схема действует, застройщики, в том числе и смоленские, бросились получать как можно больше разрешений на строительство именно по «долевке». Здесь надежды возлагаются на то, что если дом начал строиться за счет инвесторов, то его дадут достроить. Если нет, тогда застройщики и дольщики могут попасть в ситуацию, когда половина объекта построена, а на остальное - «денег нет!». И это катастрофа, потому что сразу появится много новых обманутых дольщиков. Поэтому будем надеяться на то, что реформы пойдут без спешки, а те дома, где люди вступили в долевое строительство, будут достроены по обычной схеме, - на оптимистической ноте завершил разговор Вадим Косых.

По вновь принятым поправкам в закон о долевом строительстве 214-ФЗ, с 1 июля 2019 года застройщики получат средства за реализованные квартиры только после сдачи жилья покупателям. До этого момента деньги клиентов будут находиться на специальных банковских счетах, недоступных ни для «строителя», ни для будущих собственников жилья. При этом страховая сумма, в случае возникновения проблем компенсируемая из Фонда страхования вкладов, ограничена 10 млн рублей.

Квартира пока не роскошь

Год-два рынок недвижимости будет существовать по инерции, по старым ценам реализуя уже имеющееся у застройщиков жилье.

- Будем работать через банки. Скорее всего, крупные стройорганизации сохранятся, - делится своим мнением исполнительный директор «Союза строителей Смоленской области» Станислав Сахаров. - Закон во многом еще не до конца понятный, поэтому возникает много толкований Тем не менее смоленские строители за пять месяцев получили в два с половиной раза больше разрешений на строительство с долевым участием, чем за тот же период в прошлом году. Думаю, что раз такие договоры заключены, то они должны быть исполнены. А дальше посмотрим, что будет, - сказал Станислав Леонидович.

Вполне обоснованно опасаясь делать какие-либо прогнозы, смоленские застройщики сходятся во мнении, что в 2018 - 2020 годах, скорее всего, будет затоваривание рынка. Ведь многие из них, чтобы продлить свое существование, постарались начать строительство по старой схеме. И при этом у каждого из них есть довольно много готового, но нереализованного жилья, на которое нет необходимого покупательского спроса. Поэтому в ближайшие год-полтора цены на жилье вряд ли поднимутся. А возможно, стагнация на рынке недвижимости продлится и дольше - из-за отсутствия предпосылок для роста внутреннего платежеспособного спроса.

Отток кадров из строительных организаций уже начался. Только квалификацию менять каменщики и плотники не спешат, все еще надеясь составить достойную конкуренцию узбекам и таджикам в столичном регионе.