Жилищный круговорот

Татьяна Романова

Если у вас есть свободные средства, а вы не знаете, как их выгодно вложить, ответ прост - покупайте недвижимость. На сегодняшний день это самое выгодное вложение средств - цена за квадратный метр жилья у нас выросла за последний год более чем на 60 процентов. И эта тенденция характерна не только для Смоленска, но и для всей страны в целом. С чем она связана, что влияет на рост цен, что вообще происходит на рынке недвижимости в городе и какое жилье нам предлагают? Причины и следствия жилищного бума на Смоленщине изучала корреспондент информационного проекта «Город».

КАК ПРАВИЛЬНО ВЛОЖИТЬ ДЕНЬГИ В ЖИЛЬЕ

Если у вас достаточно средств на покупку полноценной квартиры, не задумываясь, приобретайте ее. Чтобы не попасть к «черным риэлторам» и не потерять свои сбережения, внимательно изучите досье фирмы, наведите о ней справки, прежде чем подписывать договоры, сходите с ними к независимому юристу.

Если же деньги у вас есть, но на жилье их не хватит, то возможный вариант - вступить в долевое строительство. Чтобы не пополнить ряды обманутых вкладчиков, внимательно изучите все бумаги, наведите справки о фирме-застройщике, съездите на объекты, которые фирма уже сдала в эксплуатацию, поговорите с жильцами, выясните, с какими проблемами они столкнулись. И тогда смело вкладывайте в недвижимость. Эксперты в один голос утверждают - жилье не будет дешеветь в ближайшее время, а вот процесс подорожания пока не остановится.

КОГДА ЖИЛЬЕ БУДЕТ ДОСТУПНЫМ

Одним из приоритетных направлений государственной политики на данный момент является нацпроект «Доступное жилье». Одним из базисных тезисов этой программы является выделение застройщикам на конкурсной основе участков под строительство с уже подведенными к ним коммуникациями. Коммуникации должен подводить город, а в бюджете на это просто нет денег, да и не предвидится. Для справки, подведение коммуникаций - это 30-50 процентов стоимости всего дома. На это еще накладывается и отсутствие генерального плана застройки города. По оценкам экспертов, на то, чтобы нацпроект стал работать, уйдет от трех до десяти лет.

Если говорить о прогнозах на ближайшие несколько лет, цены будут стремительно расти. Сегодня в Смоленске заложено только семь домов. Производственный цикл строительства дома длится в среднем два года. То есть в ближайшие два года новых предложений не будет, а это значит, что будет расти цена. Уже к концу этого года квадратный метр нового жилья будет стоить от 700 - 1500 долларов. В 2007 году минимальная цена за квадратный метр поднимется до 900 долларов. Посоветовать можно только одно - если у вас пока есть возможность приобрести жилье, то не задумывайтесь и покупайте. Цена за квадратный метр площади с каждой неделей поднимается на 400 рублей.

ЧТО ОСТАНОВИТ РОСТ ЦЕН

Стабилизировать рост цен смогут законодательные меры и значительное увеличение предложения. То есть нашим властям нужно прямо сейчас садиться и разрабатывать генеральный план застройки города. Без него невозможно достичь необходимых объемов в строительстве. Далее, им придется откуда-то изыскивать деньги на подведение коммуникаций к участкам под застройку, деньги на проведение конкурсов среди застройщиков. Застройщикам, в свою очередь, нужно отходить от точечной застройки и включать в планы строительства всю необходимую инфраструктуру - дороги, школы, садики, больницы и т.д. Риэлторам нужно перестать искусственно накручивать цены на квадратные метры. Пока все эти три единства не воплотятся в жизнь - в Смоленске не будет доступного жилья.

Почему дорожают квадратные метры

За разъяснениями по этому вопросу мы обратились к риэлторам, банкирам и застройщикам. Каждый из них отстаивает свою позицию и винит другого в сложившейся ситуации. Из всего этого можно выделить несколько самых явных причин роста цен на недвижимость в городе:

• развитие ипотечного кредитования. Спрос рождает предложение. С развитием ипотеки, многие могут теперь купить жилье, то есть спрос на недвижимость растет. С другой стороны, на строительном рынке Смоленщины сейчас наблюдается явный кризис (за год в эксплуатацию вводятся в лучшем случае 2 многоквартирных дома), поэтому предложение падает. Отсюда - дефицит на рынке первичного жилья и ажиотаж вокруг вторички, цены на которую уже сейчас приближаются к стоимости новостроек;
• административный барьер - отсутствие полной информации о конкурсах, требованиях к оформлению разрешительной документации. Чтобы сегодня оформить земельный участок под застройку, нужно не менее двух лет, серьезные организационные мероприятия и финансовые затраты;
• отсутствие генплана застройки города. Даже если наши власти прямо сейчас сядут и начнут разрабатывать генплан, на это уйдет не меньше двух лет. Но пока никаких сдвигов в этом направлении нет - все еще пока на стадии разговоров в кулуарах;
• точечная застройка и маленькие объемы строительства. Это положение отчасти вытекает из предыдущего. Застройщики без генплана города не могут начать масштабное строительство, а ведут только локальное, на тех местах, где уже были дома;
• инфляция - основной объективный фактор роста цен на недвижимость. Из-за нее происходит увеличение себестоимости строящегося жилья. Как следствие, растут и цены на недвижимость;
• цены на недвижимость растут такими темпами, что теперь это стало самым выгодным способом вложения имеющихся средств. Люди просто кинулись скупать все, что есть на рынке недвижимости;
• спекуляция риэлторов на рынке недвижимости.

Для галочки: жилищные условия на смоленщине

К началу 2006 года жилищный фонд области составил 187,1 тысячи жилых домов, в которых находится 426,9 тысячи жилых квартир. Население области составляет около 1 миллиона человек, то есть на каждого смолянина приходится 23,8 квадратного метра общей площади.

К категории ветхого и аварийного относится 6,5 тысячи жилых домов (2 процента жилого фонда). В них проживает 11,9 тысячи человек.

Тем временем за 2005 год по области построено 3,7 тысячи жилых квартир.

На протяжении последних лет благоустройство жилищного фонда не улучшается. По данным на 2005 год, в городах и поселках городского типа каждая четвертая квартира не оборудована газопроводом, канализацией, центральным отоплением, ваннами. Уровень благоустройства сельского жилищного фонда в 3-6 раз ниже городского.

По данным Смоленскстата.