Наша недвижимость

О высокооплачиваемых посредниках, которые не отвечают ни за что!

В 2005 году мы (а это одинокие женщины и женщины с детьми): Л.Г. Биндасова, Е.А. Воробьева и Нестерова - приобрели у одного из ООО по «Договору о переуступке права требования» квартиры, которые передала этой организации фирма-застройщик на основании «Договора долевого участия в строительстве 169-квартирного жилого дома», заключенного между двумя вышеупомянутыми организациями. Сделка была закреплена пакетом документов, ее юридическую чистоту подтвердила одна из риэлторских фирм.

В июне 2006 года мы обратились с официальным заявлением об объяснении причин задержки сроков сдачи в эксплуатацию наших квартир. Заместитель директора по юридическим вопросам заявил, что наших прав на квартиры в этом доме он... не признает, а документы по делу переданы в суд. Квартиры свои мы продали, оплачиваем кредиты и снимаем жилье уже более полутора лет. Столько же длится судебное разбирательство, которое до сих пор внятно не определило положение дел».

Случаи, когда люди, решившие приобрести жилье, остаются без денег и квартир, в Смоленске бывают. И далеко не всегда дело доходит до судебного разбирательства, а если таковое и состоится, то не факт, что суд примет сторону оставшегося ни с чем истца. Причина проста: далеко не каждый человек утруждает себя чтением бумаг, которые подписывает. В результате - сам во всем виноват. Редакция не ставит своей задачей проводить расследование по данному факту. Дело находится на рассмотрении суда, который, надеемся, примет объективное решение. Важнее рассказать смолянам о том, как избежать подобных ловушек.

Внимательно читайте договор!

Ситуацию комментирует начальник контрольно-правового отдела Представительства ФГУП «Ростехинвентаризация» в ЦФО Андрей КОЛТУШКИН:

- В подобных случаях все зависит от того, что записано в договоре, заключенном между двумя сторонами. Из этого и будет исходить суд, поэтому документ должен полностью соответствовать нормам Гражданского кодекса. Договор о долевом участии в строительстве обычно заключается между клиентом и руководителем организации-застройщика. Обязательно прочитайте все пункты об обязанностях сторон, выясните цену сделки, сроки выплат, которые вам предстоит сделать, и сроки исполнения работ. Обязательно зарегистрируйте договор о долевом участии в строительстве жилья в Регистрационной службе. Это даст вам дополнительную гарантию, которая, при определенном стечении обстоятельств, лишней не окажется.

Сложнее, когда дело касается переуступки права собственности. Надо обязательно потребовать от уступщика договор его долевого участия в строительстве. Желательно, чтобы он был зарегистрирован в Регистрационной службе. Если какое-нибудь ООО уступает квартиры некоему ОАО, то вы вправе потребовать документ (справку) о проведенных между организациями финансовых расчетах за эту недвижимость. Со стороны юридического лица заключать договор с физическим лицом может только руководитель, который наделен этими полномочиями Уставом организации. Обязательно ознакомьтесь с уставными документами фирмы, которая обязуется предоставить вам жилье, с ее организационно-правовой формой и приказом о назначении директора и его полномочиями. Все это, при честной игре, вам обязаны показать. Если нет - всерьез задумайтесь над тем, кому и за что собираетесь платить деньги.

Теперь о проверке юридической чистоты сделки со стороны риэлторских фирм. Они вполне имеют право заключить договор на оказание такой услуги. Ничего криминального в этом нет, но... Сделать риэлторы это могут только в консультативном порядке, не неся ни малейшей ответственности за те сведения, которые они предоставляют клиенту. К базам данных Ростехинвентаризации их никто не допустит, а без этого о недвижимости и ее владельце узнать можно очень мало. Берясь за установление «чистоты» квартиры или сделки, риэлтор предоставляет клиенту сведения, которые тот может получить сам, обратившись в Регистрационную службу. В Смоленске и области сегодня действуют от 60 до 70 риэлторских фирм, но, несмотря на это, бизнес с недвижимостью у нас развитым назвать нельзя. По сути, все эти фирмы занимаются просто предоставлением клиентам первичной информации, выступая высокооплачиваемыми посредниками между покупателями и продавцами. Достаточно немного знать законы и проконсультироваться у юриста, и каждый человек сможет самостоятельно, не обращаясь ни за чьей помощью, купить, продать квартиру или вступить в договорные отношения с застройщиком, обеспечив себя достаточно твердыми юридическими гарантиями.

Вариант без вариантов...

Татьяна ШУРЫГИНА, заместитель руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области - государственный регистратор:

- При заключении такой сделки должны быть соблюдены все юридические аспекты, поэтому лучше, если это сделает квалифицированный юрист. Сегодня случаев, похожих на этот, становится значительно меньше, поскольку с 1 апреля 2005 года все договоры на участие в долевом строительстве или переуступку собственности в обязательном порядке регистрируются у нас. Пока договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Это дает людям гарантию, что все будет сделано в строгом соответствии с законом. До 1 апреля 2005 года регистрация не считалась обязательной. Договоры не регистрировались, часто их заключали в пользу застройщика, пользуясь тем, что люди не могли разобраться в юридических тонкостях. Из того недавнего времени сейчас и идут все беды.

Теперь о риэлторских фирмах. Слишком большие надежды на то, что они смогут проверить юридическую чистоту сделки, питать не стоит. Они могут запросить данные о владельце покупаемой вами квартиры, не заложена ли она, нет ли на ней каких-либо обременений по суду и т.д. Но это вы можете сделать и сами. Приходите в Регистрационную службу, составляйте запрос. Такие сведения открыты для всех, стоимость услуги для физических лиц - 100 рублей, для юридических - 300 рублей. Если собрались совершить сделку, то провести такую проверку продавца - в ваших интересах. В остальном услуги риэлтора сводятся к подысканию устраивающего вас варианта.

Выбирайте: 7 тысяч или 100 рублей

Звонок в одну из смоленских риэлторских фирм:

- Хочу купить квартиру. Можете проверить ее на юридическую чистоту?

- Можем, эта услуга будет стоить

7 тысяч рублей. От вас нужны документы на ту квартиру, которую вы хотите приобрести. Мы установим, кто ее владелец, есть ли другие собственники, не находится ли объект недвижимости под судебными ограничениями, не заложен ли он в банке.

- Но эти сведения я и сам могу запросить в Регистрационной службе, и информация будет стоить всего 100 рублей! К тому же владелец квартиры вряд ли отдаст мне пакет документов...

- Да, эти сведения вы можете за-просить сами. Но мы проводим еще и проверку на юридическую чистоту, а это - несколько иное... А пакет документов... Что, вашему продавцу жалко выдать вам копии?

- Какую информацию о квартире, которую хочу купить, я получу от фирмы? Насколько она будет верна и кто отвечает за достоверность сведений?

- Ну, это такая закрытая информация... В общем, приходите к нам, поговорим...

- Спасибо, только приходить, похоже, незачем.

Андрей ЗАВЬЯЛОВ.