Эскроу-проблемы уходящей «долевки»

Изменения, внесенные в Федеральный закон 214-ФЗ, определяющий правила игры на рынке долевого строительства жилья, а вернее полностью исключающий «долевку» из нашей жизни, заставили многих застройщиков пересмотреть давно наработанные подходы к ведению бизнеса. Они касаются как процесса возведения многоквартирных домов, так и налаживания новых способов взаимодействия с банковской системой в рамках кредитования стройорганизаций по принципу проектного финансирования, а также введения эскроу-счетов, обеспечивающих безопасность средств покупателей квартир. Для строителей и банкиров это стало проблемой, обсудить возможные решения которой они собрались на заседании «круглого стола», организованного «РП».

Продадим готовенькое! А потом?..

- Как будет развиваться региональный строительный комплекс в ближайшие годы с учетом изменений, внесенных в закон?

Вадим Косых, президент СРМОР «Союз строителей Смоленской области», генеральный директор АО «Смолстром-Сервис»:

- Сегодня строительная индустрия переживает не лучшие времена. Мировой финансовый кризис, пришедший в Россию, принес с собой снижение денежной массы, ранее предназначавшейся населением на покупку жилья.

В связи с этим намечается спад продаж квартир на первичном рынке и, как следствие, сокращение объемов строительства. Это видно уже по тому, что ввод в эксплуатацию жилья по стране снизился с рекордных 82 до

75 млн кв. метров в год. Такая ситуация связана с падением покупательной способности россиян. Да и вообще люди предпочитают приобретать готовые квартиры, избегая участия в долевом строительстве.

Инициатива правительства РФ с введением эскроу-счетов вполне понятна и объяснима. Положение, сложившееся в стране с обманутыми дольщиками, требует немедленного и жесткого решения, после которого недобросовестные застройщики и фирмы-однодневки должны будут уйти с рынков строительства и недвижимости. Конечная цель - сделать строительный бизнес менее рискованным и более прозрачным. Для этого и привлечены банки, чтобы с помощью такого инструмента, как финансирование, регулировать деятельность игроков рынка. И уже заметно, как исчезают организации с «мутной» репутацией. Небольшие инвесторы, пытающиеся получить сверхвысокие прибыли, но не являющиеся профессиональными строителями, поняв, что отрасль перестала быть высокомаржинальной (по Смоленской области маржинальность не превышает 10 - 15%), изымают деньги и перенаправляют их в другой бизнес. Но наша организация не планирует значительного снижения объемов ввода в эксплуатацию жилья, несмотря на то что мы столкнулись с неготовностью банковского сектора к работе по системе проектного финансирования. Причиной этого я считаю вмешательство Центробанка, изменившего требования к оформлению договоров между финансово-кредитными организациями и застройщиками. Это привело к тому, что даже договоры, заключенные до 2018 года, были расторгнуты по причине их несоответствия новым требованиям ЦБ, хотя до этого все было в порядке. Главную проблему я вижу в том, что все полномочия по проектному финансированию переданы в Москву, и теперь Смоленский регион рассматривается как один из районов столицы. Соответственно и требования к нам предъявляются столичные. Но мы не можем конкурировать с московскими застройщиками ни по каким параметрам: ни по маржинальности бизнеса, ни по объемам залоговых средств и займов... К тому же все заключаемые нами договоры не типовые, то есть изначально в них учтены особенности области, они подразумевают несколько увеличенные залоги, повышенные суммы первоначального участия стройкомплекса в реализации проектов, продолжительное время рассмотрения представленного пакета документов... Надеюсь на то, что это временные трудности, которые мы общими усилиями сможем преодолеть. По крайней мере, такой вывод можно сделать по настрою застройщиков и финансово-кредитных учреждений. Администрация области оказывает активную поддержку строителям, благодаря чему мы сможем в более-менее комфортных условиях завершить строительство уже начатых объектов по прежней схеме.

На сегодняшний день ситуация с продажами квартир складывается по-разному. Стоимость нашего жилья варьируется от 34 до 49 тыс. руб. за квадратный метр. Так вот, чем дешевле квартира, тем чаще она продается в кредит. Например, самое доступное по ценовой категории жилье мы строим в Алтуховке, и там 60% покупателей приходят к нам с ипотечными кредитами. А на улице Матросова в Смоленске, где цена может быть даже больше

50 тыс. руб. за «квадрат», покупателей с кредитными деньгами не более 30%, то есть в два раза меньше. Одним словом, чем дороже квартиры, тем чаще люди покупают их за собственные деньги, и наоборот. Сегодня мы ощущаем значительный спад продажи жилья по сравнению с двумя предыдущими годами. С чем это связано, еще предстоит проанализировать.

Обманутых дольщиков не будет

- Решит ли проблему обманутых дольщиков введение эскроу-счетов?

Юрий Гоев, заместитель управляющего Отделением Смоленск Главного управления Банка России по ЦФО:

- Главная задача Банка России -подготовить банковскую систему страны к переходу на проектное финансирование строительства и к дальнейшей работе в соответствии с предъявляемыми требованиями. В стране на сегодняшний день 96 банков, соответствующих стандартам для открытия эскроу-счетов. Но у некоторых из них есть своя модель бизнеса, поэтому не все они будут работать со строителями. Центробанк вместе с Минфином и Минстроем разрабатывали рекомендации для своих учреждений по этому виду деятельности, а потому вполне логично, что одна из главных задач ЦБ РФ - работать с поднадзорными организациями, включенными в схему проектного финансирования.

Надо отметить, что застройщики сами активно переходят на эскроу-счета. Например, на 1 июля этого года 22 банка сообщили о поступлении 1900 заявок от стройорганизаций на проектное финансирование. 18% из них удовлетворены, 52% - находятся на рассмотрении. Уже 15 июля количество заявок перевалило за 2000. Их подают в основном застройщики из Москвы, столичной области и Санкт-Петербурга, хотя в работе по новым требованиям участвуют 76 субъектов Российской Федерации. Сегодня уже 6 банков из 22 заключили кредитных договоров на сумму более 147 млрд руб.

Если говорить о нашем регионе, то в нем подано 10 заявок (0,5% об общероссийского количества), а удовлетворены из них две.

- Тем не менее переход на эскроу-счета - факт свершившийся. Что он принесет строителям и покупателям квартир?

- Когда методика будет отработана, то повысится прозрачность строительного бизнеса, из него уйдут недобросовестные игроки. Это несколько облегчит жизнь нормальным застройщикам, часть из которых получит возможность непрерывного финансирования своих объектов. Для приобретателей жилья тоже есть свои положительные моменты -

они всесторонне защищены от любых мошеннических действий со стороны продавцов новостроек.

Мы живем в эпоху перемен

Вадим Потапов, генеральный директор АО трест «Смоленскагропромстрой»:

- Сейчас мы работаем в условиях смены финансовых инструментов по всей стране, поэтому какие-то перекосы обязательно будут. Например, выявятся недобросовестные застройщики, а заодно и обманутые ими дольщики.

И суть двухлетнего переходного периода в том, чтобы отлучить от строительства жилья тех, кто пытается работать нечестно. Наша компания не раз выручала людей, доверившихся таким горе-строителям. Это отголоски прежних недоработок в Федеральном законе «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ».

Например, там нечетко прописаны права и обязанности застройщика и дольщика. И теперь, с введением новых механизмов финансирования строительства, мы не видим в нем, какую ответственность несут банки, открывающие эскроу-счета и привлекающие на них средства покупателей жилья? А если застройщик в силу каких-то причин не сможет завершить строительство объекта, то каков механизм возврата денег дольщикам? Какая ответственность у банков за действия (бездействия) при финансировании Застройщика, как поэтапно оно осуществляется? Какая ответственность у банков за действия (бездействия) перед Участником (Дольщиком) по возврату денежных средств с эскроу-счета и на какую сумму (порядок возврата, сроки, обязанности банка)? Конкретики пока нет.

Непонятно и то, каким образом будет реализовываться национальный проект «Жилье и городская среда», ключевыми целями которого являются: «обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, увеличение объема жилищного строительства, повышение комфортности городской среды, создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Ключевые цели нацпроекта - обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, увеличение объема жилищного строительства и т.д. Как этих целей достичь, если только из-за того, что контроль за финансированием строительства передан банкам, и без того недешевое жилье подорожает еще на 30 - 40%? Ведь банки открывают эскроу-счета, где хранятся деньги дольщиков. Но они для нас - дольщики, а для финансово-кредитных учреждений - по факту - вкладчики. Банки пользуются деньгами с эскроу-счетов, не начисляя на них проценты. А суммы там большие, с них можно получать серьезные дивиденды. Почему так происходит, ведь люди, по сути, делают вклад в банк не только доверяя ему свои деньги, но и предоставляют возможность ими бесплатно пользоваться и иметь с этого прибыль на протяжении всего срока строительства дома. И это учитывая то, что процесс возведения жилого дома начинается с оформления земельного участка, которое может затянуться на два-три года, притом что само строительство идет около года. Открывая проектное финансирование объекта, те же банки выдают кредиты строителям под 12 - 15%. Да у смоленских застройщиков маржинальность бизнеса не превышает этих параметров. Долго ли они смогут проработать в таком режиме? То есть, получив кредит, застройщик обслуживает его все это время, не имея никаких дополнительных финансовых поступлений. Это не может не сказаться на стоимости квартиры, которая неминуемо будет расти.

А какие ставки на ипотечные кредиты? И это притом что тот же самый Сбербанк в своих зарубежных представительствах выдает «ипотеки» всего под 2 - 4%. Получается, для россиян ставки искусственно завышаются, а европейцы просто пользуются нашими деньгами? Поэтому и жилье у них доступное, а в России кусается, как бультерьер. И если все это обсчитать, то финансово-кредитная система страны, получив полномочия по финансовому контролю строительного бизнеса, не неся никакой конкретной ответственности, имеет маржинальность бизнеса на желании жителей страны купить жилье (недвижимость) в 110%, а строительная организация - хорошо если 15%. Если мы равняемся на развитые страны, так там происходит все с точностью до наоборот. Поэтому у них успешно реализуются любые проекты, а у нас - прорывное развитие буксует по нескольку лет на одном месте.

Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин поставил перед строительным сообществом задачу ввести в год 120 млн кв. м жилья, однако, исходя из вышеуказанных факторов, она трудновыполнима и слабодостижима в полном объеме. Время покажет, что необходимо будет вернуться к ключевому вопросу кредитной ставки для физических лиц и Застройщиков и приблизить механизм финансирования к тому, что действует в европейских странах. Поэтому существует жесткая необходимость соответствующим министерствам, а именно Министерству строительства, Министерству экономического развития, ЦБ и федеральной антимонопольной службе, определить правила финансирования банковским секторам такого важного для страны сектора экономики, как строительство жилья, и условия его финансирования. Ведь только от этого зависят доступность жилья для жителей России, экономический рост нашей страны и достижение целей, поставленных Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным.

Комфортная жизнь за доступные деньги

- В Смоленске строятся не только многоквартирные и высотные дома. В последнее время многие горожане при выборе жилья отдают предпочтение микрорайонам с малоэтажной застройкой. В чем ее преимущество и как отразились законодательные изменения на ее конкурентоспособности?

Генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Билдинг групп» Лаша Бадуашвили:

- Изменения в законодательстве коснулись, я думаю, каждой строительной компании. Они лишают застройщиков возможности плавно перейти на новую модель за счет проектов, реализуемых по полученным до 1 июля

2018 года разрешениям на строительство. Компании вынуждены экстренно вносить изменения в модель работы.

Переход на эскроу-счета, безусловно, приведет к повышению цен на рынке недвижимости, так как накладывает на застройщиков большое количество обязательств. Итог - увеличение затратной части проекта. Но в любом случае все это будет основываться на законе спроса и предложения.

На сегодняшний день мы предлагаем смолянам одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в новом микрорайоне Боровая парк, который расположен в 15 минутах езды от центра города. Это комплекс уютных малоэтажных домов, где каждый сможет найти комфортную квартиру для своей семьи - с удобной планировкой, современным панорамным остеклением, индивидуальным отоплением, теплым полом. А продуманная территория микрорайона с ландшафтным дизайном, детскими и спортивными площадками - это дополнительные плюсы для комфортного проживания. Во многих дворах города остро стоит вопрос с количеством парковочных мест и безопасностью детей. В проекте «Боровая парк» эти проблемы решены: продумано достаточное количество парковочных мест и выдержана концепция «Двор без машин», что означает безопасность вашего ребенка на детской площадке во время прогулки.

Боровая парк - микрорайон, который идеально подходит для счастливой семейной жизни. Здесь каждый знает своих соседей в лицо, чувствует себя в безопасности за счет «закрытой» территории и, главное, имеет всю необходимую инфраструктуру в шаговой доступности. А еще это отличная возможность уединиться, сбежать из городских «джунглей» и наслаждаться природой и свежим воздухом.

Отдел продаж «Билдинг групп» выстраивает доверительные отношения с клиентом, используя индивидуальный подход во всем: от выбора квартиры и планировки до подбора комфортной формы расчета. Раз в квартал мы проводим различные акции для наших покупателей. Так, сейчас каждый, кто успеет до 1 сентября 2019 года приобрести квартиру с ремонтом, получит в подарок тур на двоих на этап чемпионата мира Formula 1, который пройдет в Сочи с 26 по 29 сентября.

Более подробную информацию о микрорайоне можно узнать на нашем сайте боровая-парк.рф, в группах в соцсетях, а также по телефону (4812) 67-33-33.

Геннадий Наумов, начальник департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области, главный государственный инженер-инспектор Смоленской области:

- Изменения, внесенные правительством в законодательство, давно назрели. Проблема обманутых дольщиков охватила всю Россию и, к сожалению, не миновала и наш регион. Но мы пока с ней справляемся и, надеюсь, решим этот вопрос окончательно. Для этого есть достаточно возможностей. В области разработана и подписана губернатором «дорожная карта» по решению проблем граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, включенных в реестр.

С 1 июля начали действовать поправки в Федеральный закон 214-ФЗ, о котором мы сегодня говорим.

Не отрицаю, прежние условия для строителей были более комфортными, чем теперь. Но изменения в законодательстве - это реакция власти на расплодившихся в этой среде паразитов, от которых отрасль должна срочно избавиться.

К сожалению, еще далеко не все вопросы достаточно проработаны, как, например, взаимодействие строительных организаций с банками. Да и финансово-кредитная система еще не совсем готова к работе по новым требованиям. Часто и сотрудники нашего департамента, и строители обращаются в банки с какими-либо вопросами и не получают ответа по существу.

На сегодняшний день на территории Смоленской области общее количество проектов строительства, возводимых с привлечением денежных средств участников долевого строительства, составляет 58, из них 27 объектов не имеют намерения подавать заявления о степени готовности по разным обстоятельствам.

Департаментом рассмотрено и выдано 24 заключения о степени готовности проектов строительства, из них 21 проект строительства соответствует установленным постановлением Правительства 480 критериям, три проекта строительства - не соответствуют.

На рассмотрении в настоящее время находятся еще шесть заявлений.

Для еще более плавного перехода законодатель дополнительно «дал добро» для подачи подобных заявлений и по необходимости доведения строительной готовности проектов строительства до определенных критериев до 1 октября 2019-го.

И теперь наша главная задача - помочь строителям перейти на новый формат работы так, чтобы это не повлекло за собой удорожания жилья, не сказалось отрицательно на объемах его ввода в эксплуатацию и в области больше не появлялись проблемные объекты. Думаю, что совместными усилиями мы эти задачи решим.