Чего ждать от цен на недвижимость в Смоленске в 2022-м

Год начался с подорожания на рынке смоленской недвижимости. Это ощутимо ударило по бюджетам потенциальных покупателей квартир и частных застройщиков - и тех, кто сам возводит дом своей мечты, и фирм, работающих на заказ.

При этом прошлый год сначала ознаменовался резким скачком цен на стройматериалы - металл (в 2 раза), древесину (в три раза) и цемент, который таки удержался в рамках ежегодного прироста в 10-20% (со 145 руб. в начале стройсезона 2021 г. до 175 руб. за 25 кг в конце). Во второй половине 2021-го случились все же некоторый «откат» и относительная стабилизация стоимости этих позиций. Резко «выстрелили» ценники и на древесно-стружечную плиту (OSB). И только массовый отказ от закупки этого материала привел его стоимость в более-менее адекватное состояние.

«Все выше, выше и выше»

В наступившем году средняя цена квартиры в МКД Смоленска превысила психологический уровень в 3 млн руб. Как и по всей стране, жилье экономкласса подорожало в пределах 30%, что было вполне ожидаемо.

Спрос пока поддерживается низкой ставкой семейной ипотеки и другими мерами социальной поддержки семей с детьми. Например, в Смоленске такой кредит можно взять с годовой ставкой от 4,5 - 5,3% ставки на сумму до 12 млн руб. с 10%-ным первоначальным взносом. Но с другой стороны, покупательскую способность ограничивают рост ставок по обычной ипотеке, и то, что на жилищный кредит теперь могут претендовать исключительно обеспеченные люди, поскольку банки начали серьезно ужесточать условия для его получения. Конечно, остались еще приобретатели квадратных метров в МКД, которые берут по одной-две квартиры «про запас», чтобы потом их сдавать в аренду, но их уже не так много. Да и нововведения в федеральное законодательство, которые выводят мелких арендодателей из «тени», не способствуют повышению с их стороны спроса на жилье. Однако, несмотря на все эти сдерживающие факторы, к лету квартиры в новостройках могут подорожать еще минимум на 10-15% (реальный уровень инфляции).

Цены на стройматериалы пока понемногу, но обновляются не в сторону снижения. Здесь традиционный «рывок к вершинам» ожидается в начале весны - к старту нового строительного сезона. А тут еще недавно проанонсированное ужесточение миграционных законов, которое вводится с целью «импортозамещения» рабочей силы, но приведет и к ее удорожанию. Все это тоже является провокатором роста цен.

- Объективно цены на все строительные материалы подскочили до 2-3 раз и снижаться не собираются, - говорит Вадим Потапов, генеральный директор ООО «Метрум груп». - Дополнительно к этому мы ощущаем постоянный рост тарифов на электроэнергию, ГСМ становятся буквально «золотыми».

К тому же всех застройщиков подкосило проектное финансирование, направленное на снижение рисков для покупателей квартир, а по существу поставившее строительные организации в положение, когда они вынуждены работать на банки, да еще за счет своих оборотных средств. Учитывая эти факторы, можно уверенно прогнозировать рост стоимости жилья.

А если взять во внимание снижающийся покупательский спрос и падающие объемы строительства, то ближайшая перспектива оптимизма не внушает. А квартиры людям нужны, ведь многие смоляне так и продолжают жить на арендованных метрах. Снимать дорого, но ипотека теперь для них становится недоступнее, - прокомментировал ситуацию Вадим Вениаминович.

«Домик в деревне» - роскошь?

Похоже, мечтам многих обитателей высотных «человейников» о собственном коттедже не суждено сбыться, по крайней мере в среднесрочной перспективе. Опять начнем со статистики: в 2021 году строительство частных домов подорожало на 30-60%. Факторы все те же - повышение цен на стройматериалы и рабочую силу.

В 2022 году эксперты прогнозируют рост еще на 10-15%, но не исключают и нового сильного скачка, а это значит, что большинство строек в близлежащих к Смоленску деревнях и коттеджных поселках так и останутся в «замороженном» состоянии, в котором они пребывают с весны 2021 года. Впрочем, в прошлый сезон строительство еще велось, но исключительно за счет ранее сделанных запасов материалов.

- 30-60%, которые дают аналитики, - еще весьма оптимистическая цифра, - уверен Дмитрий, застройщик, работающий по частным заказам. - Я строю много, до лета 2021-го принимал заказы на частные дома на полтора года вперед. Даже учитывая то, что коттедж на одну семью - проект дорогой, люди все же шли на расходы, брали ипотеку, пока она была дешевая. Теперь этот поток иссяк. Готовые дома даже чуть подешевели, но продать их теперь - высший пилотаж! Как буду дальше работать и жить - не знаю. Строить дешево и абы как, не могу, а так, как привык - по новым технологиям, с применением современных гидроизоляционных, кровельных, стеновых материалов, - не получается. Слишком дорого. Да и с подключением инженерных сетей все стало сложнее. Что касается рабочей силы, то у меня постоянно работает бригада каменщиков из Узбекистана. Профессионалы высшего класса. Ежегодно я оплачиваю их проезд оттуда до Смоленска, сумма в долларах получается приличной, но эти парни того стоят!

- Я на зарплате для своих работников не экономлю, по 30-40 тысяч рублей в месяц они у меня получают, - продолжает Дмитрий. - Еще года три назад мы строили огромные дома. Самый маленький - 250 кв. м. Сейчас спрос если и есть, то на домики 120 - 140 «квадратов» в два, а чаще и в один этаж. Дорого стало отапливать и содержать. Например, такой дом в Пригорском, с участком земли в стандартные 15 соток, «потянет» в среднем на 4,5 - 5 млн руб. 250 «квадратов» там же - 6 - 6,5 млн руб. А дома, превышающие 250 кв. м, по 8 - 9 млн руб. продаются годами даже в престижных районах. И покупатели за ними в очереди не стоят. Как будет дальше развиваться частное строительство - не знаю. У большинства смолян зарплаты такие, что с ними в стройку окунаться - равносильно самоубийству.

- Дима, с какой зарплатой сегодня реально построить небольшой частный дом за нормативные 3 года?

- Если делать не на продажу, а для своей семьи, не экономить на фундаменте, основных конструкциях и при этом вписаться в самые популярные сегодня 120-150 «квадратов» общей площади, то надо регулярно получать хотя бы от 150 тыс. руб. в месяц. Если меньше, то многие вещи придется делать самому, чтобы сэкономить на найме строителей. В среднем, для моих заказчиков, строительство такого дома с учетом работы и материалов до прошлого года обходилось в 2,5 - 3,5 млн руб. Как дальше дело пойдет - не знаю, строительство совсем, конечно, не остановится, но Нам, застройщикам, на этом рынке может стать тесно

Есть и не столь пессимистические прогнозы, согласно которым цены на стройматериалы, возможно, стабилизируются к концу лета. Да, поздновато, но это может дать возможность сделать запас всего необходимого хотя бы на следующий сезон.

Фото: Ольга Белкина, «РП»