Тенденция понижения цен на вторичку жилья

Так что же будет со вторичкой на жилье в г. Смоленске?
Говорит - кто что!
Деньги у населения есть.
Если дефолт или какой другой кризис,
то деньги по-любому нужно сливать.
Куда - конечно в недвижимость.
Тогда цены на недвижимость долны стоять
до момента пока не кончатся деньги у населения.
У кого их нет, то нужно брать кредит.
Опять тупик - их нужно возвращать,
а процентные ставки вырастут - это однозначно.
Так что же будет с ценами на недвижимость?

А ничего небудет, цены потихоньку будут расти и весьма сомнительно что бы они резко упали или повысились. Пока есть спрос будут и предложения. чтобы цены упали надо надо Чтобы на рынке нового жилья появилась здоровая конкуренция., чтоб новое жилье стоило дешевле. на эту тему можно рассуждать до бесконечности.

Цены будут падать, поту как ипотека в банке притормозится и некому будет покупать квартиры.

ипотека, ну может быть. хотя сомневаюсь чтоб она притормозилась на столько чтобы цены упали. Цены итак завышены хотя у нас не самый богатый регион. назвать нашу ипотеку ипотекой как-то язык не поворачивается!

Если посчитать - на конец выплаты полной стоимости жилья по сроку платежа, то банку оставляешь еще одну квартиру.

Правильно, у нас банки страхуются поэтому такие высокие проценты, что бы не разориться! потому что не уверены в завтрашним дне! в той самой нашей любимой америки в 90 годы ипотеку можно бы взять имея пУстой карман, бедный негр мог разъезжать на феррари, и че му они пришли к жесточайщему кризису. разорения банков, повышению налогов ( это будет после выборов 4 ноября) , повышения процентов по ипотеки уже сейчас привело к тому что массово люди потеряли крышу над головой( имется ввиду америка)!

Еще один показатель, агентства недвижимости множатся как грибы.
Значит рынок жилья еще не полностью занят.
Значит рынок недвижимости жив и товар пользуется спросом.
Значит - цены - ФореВа!!!

Пока нормально, без откатов, не будут давать пятна под застройку застройщикам и не построят цементных заводов штук пятьдесят по стране- ничего не будет падать.

Откуда такая точность - 50 штук.
Мне кажется - нужно отталкиваться от количества нуждающихся,
а это молодеж (как правило), которая приезжает с районов и области.

молодежЬ

дествительно цемент и строй материалы стоят дорого, такой пример я вместе с другом делали ему пристройку к дому так за Блоками мы ездили аш в беларуссь и вышло дешевле хотя нанимали камаз!

Согласен.
Белорусы молодцы.

Да причем тут цены на стройматериалы, основная масса сделок - вторичка. Есть спрос и предложение, а коррупция, откаты и т.п. - вторичны. Они - способ реализации возможностей повышения цены, которую обеспечивает спрос. А не причина высоких цен или высокого спроса. Не надо ставить телегу впереди лошади.

С другой стороны, та самая коррупция способствует снижению объема предложения - так просто на рынок застройки не выйдешь, тут все свои. Это - определенно подталкивает цены. Хотя не важный фактор в городе где население быстро разбегается и вымирает, тут по хорошему можно и вообще не строить, дефицита жилья не будет. И в центре тоже не фактор - так как там физически нельзя построить, все перепродают друг другу одни и те же квартиры по постоянно растущим ценам. Моя например в 10 раз подорожала за 6 лет - это даже больше чем выросла моя зарплата.

В ипотеку сейчас покупается около 10% квартир так что что бы с ней не случилось, пусть хоть все банки лопнут к чертовой бабушке, на спрос а следовательно и на цены это не повлияет. У нас не Штаты.

Вот падение цен на нефть может через 2-3 месяца и подснизить немного цены на жилье, так как доходы тех кто покупает квартиры могут подуменьшиться.

в беларусию попадаешь как будто в в ЕС?

Ну да, а в Смоленске , как в социалистичеком Урюпинске!

давайте нефть вспомним, доллар, власть нашу. а между тем во всем мы сами виноваты!

Arafat, ага, ты и я. Это же мы не били молотком по волосатым лапам коррупционеров... Мы виноваты, что мы русские

извините за флуд.А вот надобы ударить не по лапам, а по головам. что бы мысли не возникало взять.

Знающие люди (Давыдов, Жуковский) говорят, что до выборов в США (считайте до нового года) ничего страшного не будет.
А с начала 2009 года - будет.
Недвижимость скорее всего начнет дешеветь, но не так резко как в 98-м (проснулись наутро, а цена квартиры уже в 2 раза ниже), а постепенно - к середине-концу 2009-го где-то будет минимум цен.
Хотя уже сейчас кризис дает о себе знать. В том же РБК поувольняли сотню-другую сотрудников, сокращают бюджеты на второстепенные вещи типа рекламы и оставляют самое необходимое.
Сфера сервиса и услуг загнется, ибо народу будет уже не до ресторанов, а элементарно нужно будет пожрать хоть чего-нибудь.

Это ты Россию имел ввиду?

не дам я ей загнуться- люблю пожрать в ресторане

минимум 30% квартир в новостройках идет по ипотечному кредитованию

Ну, а новое жилье по словам знакомой риэлторши составляет 10% сделок. А вторичку редко покупают в ипотеку (хотя бывает).

Георгий, не надо бредить. Сфера услуг была основой экономики с ~2002-2003 года. Ты считаешь что дела могут пойти настолько плохо (снижение ВВП в 4 раза?). Это реально только если нефть упадет ниже 30 баксов, да и то вряд ли.

И кстати, после кризиса квартиры тоже не падали резко. Было очень медленное, постепенное падение и потом стагнация, с дном летом 2000 года, т.е. падало 2 года, и максимальным падением 40%. И потом еще 2 года восстанавливалось до докризисных цен. Недвижимость - весьма инерционная область. Потому что в случае падения цен застройщики останавливают стройки и создают дефицит - уже 20% снижения будет достаточно чтобы свести объем ввода нового жилья к 0, это поддержит цены.

Если по-простому, то сфера услуг колосится когда все хорошо. А когда народу пожрать не на что, то тут не до ресторанов и развлечений - все тупо покупают крупу, сахар, соль, макароны.
Ну не понимаю я всей этой экономической кухни и терминологии, всяких там ВВП и прочего, я по-простому рассуждаю, без академичности. Когда в США все рухнет, то в России обязательно будут отголоски, другой вопрос насколько ощутимо это будет.

В 98-м квартиры не то чтобы падали, просто ситуация была какая. Чувак купил хату за 10 штук баксов, а сразу после кризиса на эти же 10 штук он мог купить две таких хаты. Не знаю как это называть - падали цены или нет, просто в то время хаты в баксах продавались, а сейчас в рублях. Т.е. в рублях они получается наоборот в 98-м выросли, а в баксах упали.

Но сейчас к баксу доверия нет, разумно держать деньги в рублях или евро.

С жильем жопа почему будет. Потому что если лишних денег не будет у людей и тарить никто не будет, то девелоперы тупо начнут банкротиться, ибо они сами в кредитах. Банки начнут спихивать квартиры застройщиков по минимальной цене просто чтобы вернуть кредиты. Народ который влез в ипотеку и не сможет погашать кредиты также будет вынужден продавать квартиры. Все это приведет к удешевлению хат. Плюс кризиса в том, что ипотечное кредитование загнется и когда все утрясется-уляжется, то станет возможно как лет 10-15 назад просто накопить на квартиру. Ведь цены взелетели как раз из-за кредитов - массово раздавали деньги всем кому угодно, народ тарил на эти деньги хаты, которых итак было мало, вот и поднялись цены искуственно.

Ну если даже сейчас в соседней ветке я читаю о том что в местный банк не берут сотрудницу с опытом работы в другом банке, аргументируя это кризисом, то нет смысла отрицать тот факт, что кризис неизбежен.

И еще момент: ипотека же берется не на один год. В случае масштабного кризиса не только покупки по ипотеке упадут, кое-кто может начать продавать квартиры, купленные 2-3-4 года назад чтоб с кредитом расплатится.

Есть вопрос по поводу ипотеки под залог покупаемого имущества. Представим ситуацию - взяли кредит на миллион, купили за него хату, хата подешевела в два раза. Но кредит-то все равно миллион и хата служить залогом уже не может. Имеет ли банк право каким-либо образом попросить увеличить залог ?

И вот еще:
http://realty.newsru.com/article/26sep2008/sale
Испугавшись кризиса, застройщики готовы делать скидки до 40%

Ну, те кто брал 4 года назад сейчас платят настолько смешные копейки (как за мобильник), что никто их продавать не будет. 2 года - еще туда-сюда.

Что то у меня такое ощущение,что они уже останавливают стройки..
Ощущение №2 - у застройщиков не хватает денег - я у двух уже денег не могу получить 3-4 месяца..раньше такого не было,и не я один такой.
Ощущение №3 - обилие рекламы по СМИ и обещания неимоверных (до 30%) скидок за наличный рассчёт сразу.
когда вы такое видели?!
№4.Кардинальная смена объявлений на подъездах - раньше было КУПЛЮ,теперь ПРОДАМ.
И риэлторов прошу не лукавить - квартиры продаются ПЛОХО,несмотря на то,что сейчас СЕЗОН продаж.

все правильно ) не хватает денег, оттого и скидки ))
но... кто сумеет в такой ситуации удержаться на плаву, получит ооочень большую выгоду)

Мне кажется, тут дилемма такая:
- если ситуацию удержат, накачав страну деньгами из стабфонда, то выйграют те, кто сидит с хатами (пузырь продолжит надуваться), а попадут - кто с деньгами (инфляция вырастет)
- если не удержат, будет наоборот: те кто с деньгами скупят подешевевшие хаты

Квартиры продаются плохо летом всегда. Вернее, практически не продаются. А СЕЗОН будет через месяц вообще-то.


Ощущение у вас может быть какое угодно, но в реале для компании застройщика, строящей по схеме долевого участия понятия остановить стройку просто не существует. Потому что это просто самоубийство. Если такой девелопер остановит стройку, то через месяц половины бригад он лишится, через два месяца работать будет некому вообще, через три всё его имущество пойдёт с молотка на оплату текущей аренды земли, а через четыре, когда она будет банкротом, за него возьмутся дольщики и далее всё по сценарию Социальной инициативы.

* * *

На рынке недвижимости, как уже сказал anovikov основная масса сделок происходит со вторичкой. Поэтому не нужно думать, что строительство нового жилья определяет рынок. В России масса городов, где крупное строительство развалилось в 90-х и за последние 10 лет там не построего ни одного многоэтажного дома. Гипотетически, если в Смоленске завтра все застройщики загнутся, рынок просто скорректируется, но никак не перевернётся. Аналогично, если гипотетически в стране завтра перестанут рожать вообще. То же самое. Существующий жилой фонд устаревает, масштабы его превращения в трущобы перекрывают любые объёмы нового ввода, а население работает и зарабатывает, благосостояние его растёт и стремясь к лучшему, люди продают квартиры, берут кредиты и покупают новое жильё, просторнее и комфортнее. Либо отдельные квартиры в попытке разъехаться между собой или с детьми. Рынок этот не рухнет пока люди работают. Опустят руки, поедут на дачу заниматься натуральным хозяйством -- вот тогда возможно.

Если проблема и есть, то она заключается в отсутствии предложений по комфортному жилью, по коттеджным поселкам, по спланированной инфраструктуре современных районов, короче, в отсутствии чего-то ради чего можно было бы действительно заложить имеющееся и влезть в пожизненную ипотеку. Всё это не за горами и всё это повлечет поистине великое переселение и соотв. дифференциацию цен. Т.е. в долгосрочной перспективе цены на вторичку просядут, и просядут круто. Но вовсе не из-за кризиса.

Значит - до нового года ничего не изменится.
Все будет идти в вяло текущем режиме?
А с нового года пойдут перемены в сторону, как укажет рынок.
Вторичка как росла, так она и будет рости.
Пока деньги на кормане - нуждающиеся не вымрут...

Смотри, но ведь цены на вторичном рынке определяются ценами на первичном. Если цена на первичку упадет или вырастет по каким-то своим соображениям (взятки там или цемент), то вторичка тоже вырастет, хотя взятки там все давно проплачены и цемент тоже. Если где строительства совсем нет - это уже совсем Мухосранск и цены на жилье там будут определяться ценами в соседних городах.

Ну, это как с рынком автомобилей - несмотря на то, что б/у-шных машин продается очень много, цены на них определяются именно ценой новых, а не наоборот. Если производитель скинет цену в 2 раза на какую-то модель, б/у-шные машины этой модели тоже подешевеют в 2 раза. Но я с трудом представляю ситуацию, когда старая машина начинает стоить дороже новой и этим толкает цены производителя вверх (если только это не какая-то коллекционная модель).

Вообще в разделении рынка на первичку и вторичку есть какая-то странность. Вот не помню я рассуждений о рынке вторичных компов, фотоаппаратов или мебели, кто и зачем их покупает. Производитель сделал товар, продал его и все, как он там от одного человека к другому переходит - это не его забота, иначе объем рынка можно любой нарисовать :-) Типа, купил я пачку кефира за 20 рублей, отдал его ребенку в кредит, ребенок донес сумку до жены и отдал ей, а жена достала из тумбочки 20 руб и заплатила мне. В итоге у нас объем рынка кефира утроился и половина продаж кефира на вторичном рынке идет в кредит :-)

Бывают переборы и в обратную сторону, когда всякие антипиратские организации при продаже пиратского диска за 100 руб. видят убытки на сотни тысяч долларов, хотя ни продавец, ни покупатель таких денег отродясь не видели. Зато можно рапортовать о гигантском объеме пиратства в денежном выражении и трясти деньги на борьбу с ним.

Хм. Желание продать или купить квартиру за сколько-то может и зависит от цен на аналогичное / новое, но реальная цена определяется балансом спроса/предложения. По идее, квартиры в спальном районе должны отличаться стоимостью в разы от квартир в центре, как и новые чисты дома с адекватными соседями от грязных вонючих трущоб с блюющими и ссущими в лифтах упырями. Но в реальном мире этой разницы не наблюдается по разным причинам. Отсюда и отсутствие желания у застройщиков строить в широком спектре: от студийных студенческих общаг до действительно комфортного жилья -- какая разница, стоит-то ведь всё примерно одинаково! Отчасти это связано с тем, что бОльшая часть населения у нас очень инертна, привыкла и менять своё жильё на лучшее просто не хочет. Отчасти, из-за того, что чтобы принять участие в долевом строительстве, нужны наличные деньги, которые можно выручить от продажи имеющейся квартиры, но пару лет строительства + ремонт мало кто готов решиться осилить на левой территории. И тд.


В реале такая ситуация запросто имеет место быть. Например, когда на рынке появилась новая Мазда 3, из-за ажиотажного спроса почти год эта машина с рук с небольшим пробегом стоила ощутимо дороже новой. В совке обкатаный ухоженый молодой автомобиль тоже стоил чуть дороже нового.


Да ладно тебе, газету Моя реклама купи, там много чего есть о рынке вторичных компов, фотоаппаратов или мебели!=) Понятно, что тамошние цены поджимают в основном новые аналоги, но на некоторых вещах (напр. iPhone) это не очень сильно заметно.

В конечном итоге, конечно, всё стремится занять свои логичные места, но в данный момент есть конкретный товар и его ценник. А недвижимость в этом плане очень инертна: даже паршивые дома, которые строили последние десятилетия протянут минимум по 50 лет и рынок недвижимости всё равно будет существовать благодаря существующему жилому фонду, даже если вокруг все перестанут строить вообще.

Вторичка существует везде в мире и везде в мире основную часть продаж составляет именно она. Тупо потому что каждый дом меняет за свою жизнь несколько хозяев хотя бы потому, что дома живут дольше, чем люди. Поэтому, в любом месте со всей неизбежностью чаще продается вторичка чем первичка. А цены определяет спрос и предложение а не вторичка и не первичка. Настолько что в кризис, например, строить перестали совсем - т.е. нового жилья с год абсолютно не вводилось. Цен на первичку просто не было, была одна вторичка (и есть регионы где такая сиутация была лет по 10 или до сих пор есть или почти есть). И тем не менее, рынок недвижимости от этого не перестает существовать.

Я понимаю, что определяет спрос и предложение - тут вопросов нет. Вопрос в том, что определяет спрос и насколько он может измениться в условиях кризиса. Кстати, во время кризиса 98 года (и даже через пару лет после него) рынок очень сильно загнулся, в том смысле что и продавать задешево никто не хотел, и купить мало кто мог. Поэтому было мало спроса, мало предложения, низкие цены.

Возьмем те же голландские тюльпаны - там тоже цена определялась спросом и предложением, а что вышло ? Отличие квартир или тюльпанов от кефира в том, что за счет постоянного роста цены их покупают(-ли) ради инвестирования. Да, в квартирах можно жить, тульпаны - красивые цветы, но решали покупать/не покупать не от их их потребительских качеств, норм кол-ва грядок на человека, а от скорости роста пузыря. И с доткомами было аналогично - скупали все подряд, особо не интересуясь деятельностью интернет-компаний и их прибыльностью.
А вот в машины инвестировать нельзя (дешевеют), поэтому самые популярные - ВАЗ-ы да Ford Focus-ы по цене 1-2 м2 жилья в Москве.

Сейчас спрос на квартиры большой не столько потому, что у людей есть деньги, сколько потому, что их больше вкладывать некуда. Банки не покрывают инфляцию, акции лихорадит со страшной силой, компаний торгуется мало и т.п. Зарплаты всё последнее время росли, машины/телевизоры/iPhone кто хотел - купили, а дальше куда излишки денег девать ?

Вот belikov пишет, что всем пофиг где квартира - стоит одинаково. А ведь это как раз и указывает, что в значительной степени покупают с целью инвестирования, а не для жизни - иначе бы остальные параметры интересовали бы гораздо больше. Оно и логично - человек, заработавший 200+ штук на однокомнатную хату на окраине Москвы вряд ли захочет сам там жить. У тебя вот 200 штук нет, а ты УЖЕ не хочешь. С землей под индивидуальное строительство такого нет, разница в ценах в 10 раз между центром и окраинами - обычное дело.

Ну, в Москве как раз не так, разница в цене квартиры с хорошей и плохой транспортной доступностью очень большая.
Квартиру в Москве я не хочу потому, что не умею в Москве жить и работать - те кто там работают вынуждены и имеют возможность купить. Хотя инвестиционный фактор конечно, тоже присутствует. Просто у нас и у них в нем есть большая разница - там резкий кризис из-за ипотеки возможен, потому что ипотека охватывает почти 100% сделок, у нас - нет, потому что ее доля намного меньше.

Тут еще такой момент, что чем дороже квартиры - тем меньше смысла в ипотеке. Типа, подписаться на 20 лет выплачивать по 2-3 штуки в месяц за однушку на окраине Москвы - это для сильных духом. При этом первые годы оно будет слабо отличаться от аренды - свободных денег на ремонт/мебель все равно не будет. А если масштабный кризис по типу 98 года - хороший шанс на потерять работу, квартиру (не будет денег на выплаты банку) и еще должен будешь кучу денег (если цены упадут, то продажа хаты не закроет долги банку).
ИМХО даже 50 лет работы на одном месте по рискам не сравнится с московской ипотекой, уж лучше арендовать :-)



Ну, много ипотечных хат для кризиса и не надо - достаточно чтоб цены перестали рости или даже начали падать, совсем чуть-чуть.

Честно говоря, я не очень понимаю, как можно инвестировать в квартиры (как можно зарабатывать деньги на недвижимости - понимаю). В смысле тут, в России, в Смоленске. Однако ж, поди ж ты, и в Смоленске инвестируют, и во всем мире. Сбережения хранить в виде квартиры - это я понимаю, цена растет сильно быстрее и инфляции, и депозита в банке. Плюс риск того, что цена свалится - минимален. Но как на этом можно заработать - не понимаю.

Если схема без привлечения кредита, то получается так: я имею годовой доход от основной деятельности достаточный, чтобы, например, за 5 лет купить однушку. Пусть однушка сейчас стоит миллион рублей. Скопил я этот миллион за 5 лет (до этого) и купил однушку. За следующие пять лет ее цена выросла, например, до 3 миллионов, плюс заработал я из того же источника еще 1.5 миллиона (типа, 50% рост доходов). И теперь у меня как бы 4.5 миллиона? Это если однушку продать. А зачем ее продавать? Что делать с этими 4.5 миллионами? Вложить снова в недвижимость? На 2 однушки не хватает, допустим, удалось за 4.5 миллиона как раз купить двушку. И т.д. И на каждом этапе получается, что у меня есть деньги, накопленные из основного источника, плюс какая-то недвижимость, которую просто нет смысла продавать, потому что непонятно, что с этими деньгами делать дальше? Тратить? Но тогда не удастся потом их вложить.

Вот с привлечением кредита - там другая песня получается, на американском английском Если % по кредиту меньше, чем % от роста цен на жилье, то покупая и продавая через какое-то время недвижимость в кредит можно навариваться. Ведь для инвестирования собственные средства не привлекаются вообще, так что весь доход можно тратить.

Так не надо весь кредит выплачивать Дождись, пока цена вырастет и продавай.

Интересно, а какой уровень цен в городах нашей области? Слышала на днях от Беликова, что ценник на жильё в Сафоново мало отличается от Смоленского.

Продолжая обсуждение темы:
Российским строительным компаниям грозит дефолт и банкротство
28 сентября 2008, 16:19
Фото: ИТАР-ТАСС
Текст: Павел Огородников

Мировой финансовый кризис может привести к разорению большинства российских строительных компаний – таково мнение многих участников выставки-ярмарки «Недвижимость-2008», проходящей в эти дни в Москве. Эксперты отмечают, что переоценка стоимости «родных квадратов» и падение спроса на недвижимость на фоне кризиса банковской ликвидности может привести к резкому падению цен и разорить стройкомплекс.

Одна из главных причин – проблемы с финансированием девелоперских проектов.



«Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране» В последние 2–3 года рынок недвижимости демонстрировал уверенный рост, вселяя надежду на скорое решение квартирного вопроса. «Росли объемы сданных в эксплуатацию жилищных метров, количество сделок по купле-продаже, быстрыми темпами шло освоение пригородов мегаполисов. Плюс к этому – высокие цены на энергоносители, благоприятная международная обстановка, инвестиционная привлекательность строительства для отечественных и иностранных компаний», – говорит представитель германской инвестиционной компании Игорь Артемьев.


Успехами известных игроков на рынке недвижимости в лице «Дон-Строя», «ПИК-Групп», Mirax Group восторгались, завидовали. Встать в стройные ряды девелоперов устремились многие из тех, кто до сего дня ни сном ни духом не ведал о таком бизнесе.


Только в последние полгода стало известно о строительных планах около 30 самых разношерстных компаний. Среди них – автогигант Toyota Motor Corporation, СП «Бизнес-кар», авторетейлер «Панавто», Балтийская медиа-группа, импортер фруктов JFC, производитель авиадвигателей «Климов», группа «Черкизово», зерновая компания «Настюша», производитель сухофруктов «Сказка», инжиниринговая фирма Trimo и другие. Не отставали и банки, спешно создававшие свои карманные девелоперские фирмы и фирмочки.


Раззадоренные высокой доходностью строительной индустрии (в отдельных проектах доходность вложений составляет 35–50%), бизнесмены решили освоить непрофильное дело, а заодно и диверсифицировать собственный бизнес. Но главное – это, конечно, высокие прибыли, ради которых, как говорил Карл Маркс, деловой человек готов на любое преступление.


Картина «Счастливый день» стала терять краски уже летом, когда до России дошла первая волна ипотечного и финансового кризиса в США и Европе. «Кризис банковской ликвидности и недоступность иностранных заимствований – только первые ласточки, – говорит генеральный директор аналитической компании «Бюро поддержки инвестиций» Григорий Уральцев. – На очереди продажа купленных впрок объектов, недоступность ипотечных кредитов и еще большее замедление темпов строительства».


С другой стороны, как считают аналитики рынка, именно дефицит всех категорий жилья является гарантом временного характера девелоперских проблем с инвестициями. «Срок реализации любого проекта составляет от двух до трех лет. Поэтому если нам и грозит кризис, то произойдет он не раньше конца 2009 – начала 2010 года. Но к тому времени мир избавится от последствий мирового ипотечного шока и доступ к финансовым активам будет облегчен. Значит, было бы правильным говорить лишь о волнах спада и подъема» – таково мнение экспертов ГК «Пересвет-Групп».


Не Москвой единой сыт девелопер – согласно экспертизе рынка недвижимости, сегодня российская столица находится на восьмом месте по темпам роста цен на жилье: ее обгоняют Омск, Пермь, Новосибирск, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Красноярск и Ростов-на-Дону.


В 2008 году Москва впервые уступила и лидерство по доле рынка: 10 лет назад на столицу приходилось 85% всех сделок на российском рынке недвижимости. Сейчас – чуть больше 5%.


Немаловажный аспект анализа девелоперских перспектив – это денежная емкость вторичного рынка жилья. По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), оборот купли-продажи этого сегмента оценивается в 4,6 трлн рублей. Все остальные операции – дарение, наследство, приватизация и обмен – приносят в 1,5 раза больше, то есть около 6 трлн рублей. Итог впечатляет – 10 трлн рублей, в 8 раз больше бюджета Москвы.

...Ключевые слова: недвижимость
Все это, безусловно, привлекает все новых игроков на рынок недвижимости, которые готовы строить с любыми городскими обременениями, что угодно и где угодно. Были бы деньги. Сегодня это важнейшая проблема. Российские банки вслед за западными начали пересмотр лимитов на кредитование девелоперов, и это только начало. Таково мнение миллиардера Михаила Прохорова, который, по его же словам, «готов скупить компании застройщиков по дешевке».

Напомню, что примерно полгода назад Михаил Прохоров предлагал владельцу Mirax Group Сергею Полонскому пари на 100 тыс. долларов, утверждая, что к осени девелоперы будут продаваться «за три копейки» из-за угрозы банкротства.


Долги застройщиков действительно растут даже у крупных компаний: AFI Development имеет минус 300 млн долларов, «Система-Галс» – около 400 млн, Mirax Group – 840 млн. С другой стороны, наличие долгов еще не говорит о кризисе. Более того, долги – норма бизнеса, а как раз их отсутствие может свидетельствовать о проблемах в развитии.


Как рассказали газете ВЗГЛЯД в Сбербанке, ВТБ, МДМ-Банке и «Ренессанс Капитале», кредиты для девелоперов уже подорожали за сентябрь на 2–3% и продолжают расти.


Сами застройщики не отрицают факта дефицита, труднодоступности и дороговизны кредитов. Но сдаваться не спешат, планируя продавать проекты только в случае «системного финансового кризиса». Сейчас они идут двумя путями – ищут новых зарубежных инвесторов и продают пустые участки под застройку. На очереди третий вариант – продажа части проектов российским инвесторам и, соответственно, уменьшение собственной маржи.


Первым объявил о такой сделке концерн «Жилищный капитал», уступивший 15% своего акционерного капитала некоему «стратегическому инвестору». По оценкам аналитиков, эта компания, имеющая инвестиционный портфель на сумму в два с лишним миллиарда долларов, еще в августе оценивалась в 1 млрд долларов. «Сейчас она стоит не более 250 млн долларов, и продажа пакета компании может спасти десятки проектов в Подмосковье», – считает эксперт группы «Капитал-Про» Денис Симаченко.



«Деньги в дефиците, продать проект очень сложно даже с большим дисконтом», – говорит Михаил Прохоров, предрекая большинству мелких и средних компаний разорение и уход с рынка.


Статистика банков подтверждает: если в 2007 году строители получили кредитов на 24 млрд долларов, то по итогам этого года не наберется и половины этой суммы. Аналитики утверждают, что для крупных игроков рынка средняя ставка сегодня составляет порядка 12,5–14%. Для всех остальных – 17–19%.


Terra incognita любой девелоперской компании – отношения с иностранными инвестиционными фондами. По официальным данным, за первое полугодие они выдали российским строителям кредитов на 5 млрд долларов, по неофициальным – в 1,5 раза больше. Самые дорогие сделки на нашем рынке недвижимости совершил германский инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft AG. За 600 млн евро приобретены офисные площади комплекса «Павелецкий», за 400 млн – офисы в бизнес-центре «Сити-Дел».

ТТЦ «Времена года» купили канадская группа Ivanhoe Cambridge и австрийская Europolis. Сумма сделки – 350 млн евро.


На третьем месте – покупка группой фондов Whitehall Street Real Estate Funds (WSREF) элитного поселка Покровские Холмы за 200 млн евро.


«В отношении России все носит несколько парадоксальный характер, и мировой кризис может даже привести к росту инвестиций» – так считает аналитик компании «Маркт-Сервис» Максим Удальцов. «Дело в том, что разочарование в рынках недвижимости США и Европы может заставить инвесторов обратить внимание на страны BRIC – Бразилию, Россию, Индию и Китай. Помехой могут стать только политические риски и катаклизмы».



Скандальный день знаний

Подвиг Цхинвала
«Как поведут себя варяги-кредиторы и захотят ли они и в дальнейшем инвестировать российских девелоперов – зависит прежде всего от общей ситуации в стране», – говорят эксперты Russian Research Group (RRG), подчеркивая, что это зависит и от того, «смогут ли Восток и Запад преодолеть непонимание позиций друг друга и договориться о мирном партнерстве в решении глобальных вопросов».

Девелоперы привыкли к дешевым и длинным кредитам, но им придется или перестраиваться и умерить свои аппетиты, или уйти. Нет дешевого финансирования – нет проектов – нет предложений. Соответственно, спрос будет превышать предложение, а ставки аренды вырастут. Таков закон рынка. Другое дело, мало кто из москвичей в состоянии приобретать товары в тех же «Временах года», когда в цену любой мелочи вложена «частичка» стоимости арендованных площадей. За счет этой «частички» заморский товар у нас дороже на 30–60%, что и создает Москве славу одной из самых дорогих столиц мира.


К сожалению, неспособность отказаться от сверхприбылей заставляет девелоперов брать любые кредиты под любой процент даже под угрозой разорения. В конечном итоге за их дорогие заимствования будут расплачиваться простые россияне, желающие делать покупки в красивых торговых центрах. Так что, когда товарный ценник напоминает вам телефонный номер, знайте – большая часть цифр идет в карман девелоперу.

Фотки хаты за 39 штук в Хьюстоне, очень прикольно :-)
http://www.buymydump.com/

а тем не менее квартирки народ покупает )))))

Дом в Детройте проданный за $1 (~25 руб)
http://www.businesssheet.com/2008/8/house-...oit-sells-for-1

Намедни проскочил по стройпроектам. На фото аксеновские в Катыни. 2,5 млн. Рядом через поле лес. Деньги доступные, качество -на любителя. Народ уже бронирует.
К Евродеревне даже близко не подъезжал - муравейник.
Холмы - место-на любителя.
С досадой и завистью полабиринтил по восточной площадке Боровой, где в свое время отказались от участков (выше Макаренко) всего за 2000 зеленых. Там три крайних дома уперлись прямо в лес склона. Красота.

Подтверждаю сей факт. Говорят либо что вакансий нет вообще, либо предлагают заведомо отказные места, типа операторши на кассе. Причем открытым текстом аргументируют кризисом. Сорри за off

Viktorian, выглядит мрачновато!=((

Тоже периодически объезжаю стройки индивидуального жилья, так никуда и влез пока. Никак моя фантазия не может дорисовать подобные картинки до той, куда бы хотелось спешить после работы..

P.S. Вообще, в Смоленске коттеджей хороших и обжитых можно буквально по пальцам пересчитать. Остальная масса стоит колом в застывшем этапе строительства, с темными окнами и мусором во дворах..

Читал буквально сегодня, что цены на недвижимость в регионах начали понижаться, а объёмы продаж упали процентов на 20. Москва стоит незыблемо

А мне домики нравятся, и цена халявная, на квартиру средней паршивости в Смоленске может сменять легко.
Только вот нафиг они тут?
Видимо поэтому и цена халявная. На Северном Кипре такие же цены.

Заголовки аналитических статей на IRN.RU, оставил только что касается цен, повышения или понижения:

Цены на недвижимость в Москве – будет ли рост бесконечным
Жилье в Новокосино заметно недооценено
Объем нового жилья не сокращается
Сокращение строительства в Москве больше не сможет поднимать цены
Как продать квартиру на стагнирующем рынке
Недоступная ипотека спровоцирует снижение цен на жилье
Названы причины возможного падения цен
Из-за кризиса на рынке недвижимости крупные риэлтеры разоряются
Ипотека может обрушить российский рынок жилья
Российские девелоперы на краю пропасти
Нефть тянет российское жилье вниз
Жилье подешевеет из-за сокращения ипотеки
Лидер рынка продает свой бизнес
Российское жилье стало дешеветь
Рынок недвижимости Москвы - 4:1 в пользу понижения цен


А вот тут объясняют, почему при небольшом объеме ипотеки ее сокращение может очень существенно повлиять на цены
http://www.irn.ru/news/28006.html

Основная проблема российского рынка купли-продажи жилья заключается в том, что цены на недвижимость давно оторвались от платежеспособного спроса. В итоге, народ перешел от покупок жилья к обмену. Так, по данным многих участников рынка, доля «альтернативных» сделок, когда, фактически, происходит обмен, составляет порядка 80% от общего количества таковых. При этом замыкает цепочку обмена покупатель с реальными деньгами далеко не всегда. Таким образом, «альтернативные» сделки замыкаются в круговые цепочки, что и является традиционной формой обмена жильем, известной российским гражданам еще с советских времен, и очень хорошо представленной в фильме «По семейным обстоятельствам».

При этом стоит отметить, что обмен по определению никогда не может привести к значительному подорожанию жилья. Для обмена, проведенного в чистом виде, денег не требуется. Если же заходит речь о доплате, то ее размер обычно весьма незначителен. Ведь, как уже было сказано выше, обмен возник в ситуации, когда собственники жилья потеряли всякую возможность приобрести новую недвижимость на свободном рынке из-за отсутствия достаточных средств. Возникает вопрос, кто же тогда поднимает цены на жилье, кто предлагает за него все более и более значительные суммы. Ответ напрашивается сам собой. Если порядка 80% сделок – это «альтернатива», то оставшиеся 20% – это и есть те сделки, в рамках которых проходят живые деньги. Именно эти 20% сделок, по сути, и определяют динамику цен на рынке жилья. В таком случае 15% покупок жилья, приходившихся прошлым летом на долю ипотечных сделок, о которых говорили как о рекордном уровне, это уже весьма и весьма существенная доля сделок, где проходят живые деньги. Получается, что в России доля ипотечных сделок составляла летом 2007 года примерно такую же долю реального рынка жилья, как и в США – 75%. И сокращение числа ипотечных сделок должно было неминуемо привести как минимум к торможению рынка.


Еще интересная цитата про ипотеку в Москве:

Сегодня средние параметры кредита таковы: 15% первоначальный взнос, срок 25 лет, сумма кредита 6-7 миллионов. Квартира в Москве стоит в среднем 7-8 миллионов рублей. При ставке в 12% и сроке кредита в 25 лет, ежемесячный платеж составит около 50-60 тысяч рублей в месяц. Такой платеж разрешат делать семье с доходом не менее, чем в 110 000 рублей. Остальные – «уходят» в область - миграция москвичей туда сейчас очень чувствуется. Я уже молчу про приезжих. Чего так долго хотели советские власти, случилось – приезжим в город ходу нет. Но и жалеющих об этом, слава богу, все меньше.