Ипотечное кредитование - новые возможности или очередной миф?

Юлия ДЬЯКОВА

Представители крупнейшего банка, строительных организаций и юрист обсуждают вопросы ипотечного кредитования населения и рассказывают читателям о возможностях и условиях такого кредита.

ПОКУПКА жилья сегодня остается для большинства людей практически нереальной, особенно в нынешних условиях, когда цены на жилье продолжают быстро расти, а инфляция съедает все накопления. Но, даже несмотря на это, квартирный вопрос с годами становится все острее. Выходом в этой ситуации может стать покупка квартиры в кредит.

Смоляне уже неплохо информированы о существовании ипотечного кредитования, но далеко не многие пока решаются поучаствовать в этих программах.

Наш «круглый стол» сегодня посвящен именно проблеме ипотечного кредитования в Смоленске. Мы хотим, чтобы жители нашего города сумели взвесить все плюсы и минусы этой, еще достаточно молодой, услуги и реально оценить свои возможности и перспективы.

Ведущая «круглого стола» Юлия ДЬЯКОВА:

- В начале нашей беседы я предоставляю слово представителю банка, ведь именно банковские структуры в первую очередь дают возможность потенциальным покупателям жилья получить кредит.

Сбербанк России о «жилищном кредите»

Начальник Управления кредитования Смоленского отделения Сбербанка России Дмитрий АСТАФЬЕВ:

- С 10 февраля этого года Сбербанк России предложил потребителям новый кредит - «Жилищный», включающий в себя три кредитные программы: кредит на недвижимость, ипотечный кредит и кредит «Ипотечный+». Все эти кредиты выдаются гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 до 75 лет в рублях, долларах США и евро на срок до 20 лет. Ставки по ним более чем привлекательны для большинства смолян. Еще один позитивный момент - при получении кредита вам необходимо иметь только десять процентов собственных средств на покупку квартиры (а не 30, как это было раньше), 90 процентов суммы предоставляет Сбербанк России. Это очень важно, поскольку такое нововведение поможет большинству среднестатистических смолян решить квартирный вопрос без особых финансовых затруднений. Понятно, что чем выше заработная плата, тем больше размер ссуды. Приведу такой пример: при доходе в пять тысяч рублей вы можете претендовать на кредит в размере 368 тысяч рублей. Если же ваша зарплата, скажем, девять тысяч рублей, то максимальная сумма ссуды составит 662 тысячи рублей. С таблицами расчета максимально возможной суммы кредита в зависимости от дохода заемщика можно ознакомиться в любом филиале Сбербанка России в Смоленске и области.

Вид кредитной программы зависит от цели, на которую вы берете кредит, и от ваших возможностей, позволяющих представить в банк то или иное обеспечение. Если у вас есть поручители - родственники или знакомые, которые будут выступать гарантами кредита в течение двадцати лет, то можно жилье в залог и не оформлять. В таком случае наиболее оптимальным вариантом для вас станет оформление кредита на недвижимость, который может быть использован на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт любых объектов недвижимости: квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и прочего. Если же найти поручителей проблематично, тогда вам подойдет ипотечный кредит. В этом случае поручительства или иное обеспечение будут нужны только на период до оформления ипотеки, то есть до момента получения вами свидетельства, удостоверяющего право собственности на квартиру, и оформления документов для передачи квартиры в залог банку. Кстати, после их предоставления процентная ставка снизится на один пункт.

Кредит «Ипотечный+» вы можете взять в том случае, если покупаемая вами квартира находится в доме, построенном или строящемся с участием кредитных средств Сбербанка России. В этом случае банк вначале заключает договор о сотрудничестве с предприятием-застройщиком, а затем совместно реализует квартиры в построенных фирмой домах под залог приобретаемого жилья.

ЗАО «Ваш дом»: главное, чтобы банк был надежным и застройщик добросоветным

- А теперь обратимся к нашим застройщикам. Приглашаю присоединиться к нашему разговору начальника отдела маркетинга ЗАО «Ваш дом» Дениса Черепанова. Денис Васильевич, можно ли приобрести выстроенную вашей фирмой квартиру с помощью ипотечного кредитования? И какие условия для этого необходимо выполнить?

- Да, мы используем ипотечное кредитование как один из видов покупки жилья, причем довольно неплохо. Ипотечное кредитование мы производим совместно со смоленским филиалом «Банк Уралсиб», условиями которого являются первоначальный минимальный взнос в размере 20 процентов от стоимости жилья и минимальный пакет документов, для оформления кредита, что позволяет существенно снизить сроки рассмотрения заявки.

- Какие, на ваш взгляд, существуют плюсы и минусы в ипотеке?

- Ипотека - это, прежде всего, тот же кредит. Отношение к нему зависит от самого человека, я имею в виду финансовую подоплеку. Ведь кто-то берет кредит от-того, что за ценой на жилье просто не угнаться, другой же - потому, что ему это удобно и нет нужды рушить планы построения бизнеса. Это плюсы. Что касается минусов, то, наверное, это высокая стоимость кредита. Покупателю просто необходимо правильно оценить свои возможности и потребности. Главное, чтобы банк был надежным и застройщик добросовестным.

Вообще тема ипотечного кредитования очень интересная, основательная и перспективная. Я бы очень хотел, чтобы смоляне обратили свое внимание на этот вариант построения своего будущего. Ведь сама система ипотечного кредитования дает гарантии временной защиты покупателя от роста цен и инфляции. Все это помогает исполнить мечту многих людей о собственном жилье, ведь копить деньги очень сложно, тем более что они постоянно дешевеют.

За ипотекой - будущее

- А ЧТО думают юристы о развитии ипотечного кредитования на смоленском рынке? Об этом я прошу рассказать президента Центра правовой защиты Льва Остапова:

- Ипотечное кредитование, на мой взгляд, это очень прогрессивная норма, которая оживляет риэлторский рынок первичного жилья. Правда, в ипотеке есть своя особенность: здесь появляется ограничительное право собственности. Оно заключается в обязательстве человека перед банком, который выдал ему этот кредит для покупки жилья. То есть, не рассчитавшись за ипотечный кредит, он не имеет права его продать. Квартира - это используемый залог.

Несомненно, ипотечный кредит имеет как плюсы, так и минусы.

Для банка это чаще всего беспроигрышный вариант, так как в качестве залога у него есть ликвидная недвижимость, которую в случае необходимости банк может продать. Кроме того, обязательным условием при выдаче такого кредита является страхование жилья, жизни и кредитоспособности заемщика.

Какие положительные перспективы открываются перед клиентом? Во-первых - это долгосрочный кредит, который можно взять как на пять лет, так и на 30, вплоть до достижения человеком пенсионного возраста. Во-вторых, имея от десяти до 30 процентов стоимости жилья (в разных банках разные условия), человек фактически может сразу же въехать в новую квартиру. Все остальное он будет выплачивать в течение ряда лет. В-третьих - это более или менее щадящие проценты, в отличие от потребительских кредитов. Немаловажно и то, что часто банк разрешает досрочное погашение кредита, то есть при возможности человек может гораздо быстрее расплатиться с банком и стать полноправным владельцем квартиры.

Конечно, в ипотечном кредите есть и обратная сторона медали. Для банков некоторое неудобство составляет то, что это долгосрочный кредит. А в условиях, когда у нас в стране самый высокий рост инфляции, появляется некоторая экономическая непредсказуемость и, соответственно, определенная доля риска в том, что банк не получит желаемой прибыли. Именно поэтому некоторые банки еще не очень охотно развиваются в этом направлении.

У человека, который думает об ипотечном кредите, может появиться некоторая неуверенность. Ведь это своего рода материальная кабала на долгое время. То есть, если человек имеет стабильный доход и уверенность в завтрашнем дне, то для него ипотечный кредит - это реальная возможность приобрести жилье. Но если человек стабильного заработка не имеет или получает зарплату, как говорится, «в конвертах», то ипотечный кредит не для него.

Здесь есть еще одно «но». Если по исполнительному законодательству с человека, имеющего долги перед банком, может взыскиваться не более пятидесяти процентов заработной платы, то при ипотечном кредите несколько иначе. Если по какой-либо причине человек не сможет вносить ежемесячные платежи либо перспектива погашения долга становится под большим вопросом, то банк имеет полное право в принудительном порядке реализовать эту квартиру. Но сразу надо оговориться, что в законе об ипотеке, в случае расторжения договора и выселения, банк из средств, вырученных от квартиры забирает лишь ту часть, которую должен ему заемщик. Разница же возвращается клиенту. На нее он может приобрести другое жилье.

Несмотря ни на что, я уверен - за ипотекой будущее. Долевое строительство, жилищные кооперативы - это очень рискованные формы приобретения жилья. Ведь те же дольщики, соинвесторы - это заложники строительной организации. А вдруг случится так, что дом не примет госкомиссия? Что тогда?

В ипотеке риск минимален как для одной, так и для другой стороны. Человек получает реальную возможность приобрести собственное жилье. Постепенно мы подойдем к тому, что квартиры перестанут раскупаться уже на стадии начала строительства. А будет нормальный цивилизованный западный подход. Строительная организация с помощью средств, взятых в том же банке, построила дом целиком со всей прилегающей инфраструктурой и уже после госрегистрации продает квартиры. А мечтающий о квартире человек, воспользовавшись ипотекой, может ее купить.