Доля риска

Анна РАЗУМОВСКАЯ

Не успели граждане отойти от «дачной амнистии», как депутаты Госдумы подкинули новый сюрприз. 30 июня они приняли в третьем чтении поправки к Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Чего ожидать жителям области, собирающимся вкладывать деньги в строящиеся дома?

СУТЬ закона сводится к потенциальному упрощению деятельности застройщиков. Пока что смоленские чиновники от комментариев по поводу нового законопроекта отказываются, и по вполне понятным причинам: поправки не имеют законной силы, поскольку президентом еще не подписаны. Тем не менее прошедший три чтения в Госдуме законопроект уже вызвал массу вопросов.

Напомним, что Федеральный закон № 214 (вступил в силу с 1 апреля 2005 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» строго ограничил права застройщиков, при этом защищая права дольщиков. Главное его требование - у строительной компании должны быть собственные средства и для приобретения земельного участка под застройку, и для подготовки всей разрешительной документации на строительство.

С одной стороны, необходимость принятия такого закона была очевидна - надо было защитить права дольщиков. Ведь четкого регулирования отношений застройщиков и соинвесторов на рынке долевого строительства фактически не было. Поэтому компании, подобные печально известной «Социальной инициативе», чувствовали себя весьма комфортно (напомним, что от деятельности «Социнициативы» в Смоленске пострадало более 600 человек).

С другой стороны, осуществить приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье» в таких условиях застройщикам весьма сложно. Ведь их ожидают постоянные бюрократические проволочки на каждом этапе строительства. К тому же банки не спешат давать кредиты под строительство (по закону №214 и банки-кредиторы, и застройщики несут одинаковую ответственность), долго проверяют благонадежность той или иной строительной компании. Поэтому количество заключенных договоров долевого участия в строительстве с момента вступления в силу закона в нашей области уменьшилось в десятки раз, темпы строительства замедлились. Тем не менее 3 мая 2006 года вышло постановление правительства, которое только подкрепило 214-й закон. Согласно ему, строительная компания должна вложить не менее семи процентов своих денег от суммы, вложенной соинвесторами. К тому же отныне деятельность застройщиков должна быть безубыточной в течение последних трех лет работы на рынке. Кроме того, средства можно расходовать только на целевые нужды. Например, если застройщик собрал деньги на строительство фундамента дома по улице Строителей,

№ 5, то на них он имеет право строить только этот дом (раньше не запрещалось «перебрасывать» средства на другие объекты, на чем и сыграла «Социнициатива»). Помимо этого, все обязательства застройщика должны быть обеспечены его активами (уставным капиталом, например), чтобы в случае их невыполнения (например, если превышены сроки сдачи) соинвесторам можно было вернуть вложенные деньги.

К тому моменту всем уже стало понятно, что для осуществления приоритетного для страны проекта о доступном и комфортном жилье нужно внести изменения в 214-й Федеральный закон. После долгого обсуждения депутаты приняли в третьем чтении поправки к 214-му закону.

«О том, как этот законопроект повлияет на строительный рынок Смоленщины, говорить рано, - считает начальник юридического отдела одного из агентств недвижимости Любовь Пакелькина. - Хотя он еще официально не принят, но о некоторых его положениях можно говорить уже сейчас. Во-первых, теперь банк и застройщик не несут совместной ответственности, но только при условии, что банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта. Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушил свои обязательства по оплате. При этом уменьшается размер санкций за нарушение сроков, предусмотренных договором. Застройщиками теперь могут быть только юридические лица, а индивидуальным предпринимателям это запрещено. Теперь обязательства застройщика могут обеспечиваться не только через залог земельного участка и строящегося объекта (так было ранее), но и через банковское поручительство. А это гарантирует дольщику полное возмещение убытков, если застройщик не выполняет свои обязательства. Контролировать исполнение закона теперь будут на региональном уровне. Кроме того, теперь деньги населения можно привлекать не только в рамках договора о долевом строительстве, но и посредством выпуска строительными компаниями сертификатов, обеспеченных квартирами».