Как построить частный дом в Смоленске

Привет.

Дано: земельный участок в городской черте принадлежащий на праве собственности. (Рядом с ним проходят все коммуникации - газ , свет, вода, канализация). Есть желание вложить определённые средства в строительство небольшого дома на этом участке. Проекта на дом нет.

Интересует опыт людей прошедших этапы подобного строительства. С чего начать ? Где взять проект на дом ? Куда за ним пойти ? Где получить разрешение на строительство по данному проекту ? Как подключить коммуникации ? Надеюсь на помощь знающей аудитории по тонкостям получения разрешений на строительство (кто его в Смоленске вообще даёт ?) , получения ТУ на подключение коммуникаций и прочее.

Одним словом давайте побеседуем на полезную в дальнейшем и интересную в настоящее время тему. Набросаем совместными усилиями FAQ по запутанным лабиринтам учреждений г.Смоленска

Поддерживаю, тоже интересно.

Найти вменяемую строительную контору которая тебе всё это сделает под ключ, и не заниматься изобретением велосипеда.

Вот именно.
У меня соседка начала строить в апреле. Думаю, весной уже въедет. Все коммуникации, кстати,(газ, вода, канализация, свет),умудрилась сделать за месяц-два. Конечно, не всем это дано.Дом ей строила небольшая частная фирма, но сделано все хорошо.
Если этим никогда не занимался, то не стоит и начинать. Проблем, связанным с различного рода согласованиями, очень много.Порвешь нервы и зря потратишь деньги...

проект, например можно купить в инете. есть куча ресурсов. на них несколько тысяч типовых домов, можно выбрать себе че-нить приемлемое, если не устроит, то тебе проект подизменят по твоим запросам.

По поводу проектов из инета могу только добавить, что покупая проект лучше изначально относиться к нему не как к проекту, а как к планировочному решению. Даже купив за $1-2 килобакса проект в полном объёме бОльшую часть всех листов придётся корректировать. Конечно, этим никто не занимается, т.к. проект на частный дом не нуждается в гос.экспертизе и никому кроме строителей он не нужен, поэтому на практике чаще всего прораб обычно просто решает всё по месту, тем более, что от этих частных изменений у него образуется дополнительный источник дохода.

Belikov, Володь, там предлагают полную печатную версию со всеми доками. ты ее и имел ввиду??? а стоимость такого проекта действительно порядка 20000-30000 рур.

Ага. Это в сумме примерно сотня листов A3. Если делать этот объём индивидуально, то 20-30 тыр не хватит даже и на зарплату. Только конструктору. А архитекторы ваще привыкли к гонорарам вроде 20-25 тыр за дорисовку крыльца к квартире на 1-ом этаже... Поэтому если попытаться сделать всё как надо, то на разработка рабочей проектной документации коттеджа вряд ли уложится даже в 100 тыр.

а что для строителей важно в ПСД,планы этажей,фасады и сметный расчёт?не думаю что они смотрят на какое-нибудь армирование фундамента и пр.Тогда нахрена 100 т.р. платить?

Да, если у прораба есть хоть капля мозга, то коттедж стоять будет. Ну разве что крыльцо традиционно треснет по линии примыкания к дому. А в остальном это не очень ответственное сооружение, никуда не денется.

С другой стороны есть мнение, что спланировать всё изначально до положения каждой розетки в доме есть гуд и кроме того что позволяет предъявить обоснованные претензии к строительной фирме ещё и экономит деньги, т.к. стихийное строительство оказывается несколько дороже и даже гонорар в 5-10% стоимости строительства в итоге отбивается с лихвой. В западной европе индивидуальное строительство обычно всегда подразумевает ПСД в полном объёме и неукоснительное её соблюдение, у нас обычно никогда. Если кто-то бывал за границей, то наверное замечал, что некоторая разница между тамошними домами и местными, смоленскими, имеется.

вообще если человек полностью предостовляет судьбу своего дома строительной фирме,то и проект должен быть в полной мере,но ведь многие частные застройщики пытаются всё делать своими силами.конечно планирование позволит избежать и дальнейших затрат.из-за тех же розеток или установки газового котла приходится бомбить целые стены.

Некоторые пытались у нас на Кипре строить дома сами, зажимая навар застройщикам. Плюса в этом только то, что титул сразу получаешь, а не ждешь годами. Экономии реально не получается. Как по причине того что застройщики имеют хорошие оптовые скидки на материалы, так и того что подводка воды и электричества обходится куда дешевле т.к. застройщик строит сразу поселок а не 1 дом, и застройщик знает все входы и выходы и подмазки необходимые для процесса ему организуют оптом и с хорошей скидкой.

anovikov,
у нас в смоленске,а в особенности в москве, каждый пытается навариться на чём только можно,даже налог на вдыхаемый воздух ввели, если ты не в курсе!
построив дом сам (если умеешь) - съэкономишь значительную сумму.
хотя если не в сумме дело,то мой разговор пустой...

А это потому, что наши проекты составлены так, что нет возможности их выполнения. Например, те, кто проектирует разводку газа и электрики, похоже, не встречались в этой жизни и не знакомы с творчеством друг друга. Один нарисовал розетку “где-то в районе котла ”, а другой развел там газовое оборудование, а так как еще существуют СНиПы и ПУЭ, розетка питания котла “эстетично” вылезет над мойкой. Дольщики потом удивляются, какие недалекие строители все это учудили.

В индивидуальном частном доме можно смело покласть на выполнение государственных нормативов и планировать розетки и разводку так, как хочется. Иначе кроме розеток нужно будет ещё доступ инвалиду обеспечить, пандусы там построить и небольшой лифт или подъемник по лестнице для инвалидной коляски...

В частном доме можно все, согласен, но речь шла о проектах и проектировщиках. Думаю необходимости в заказе проекта для индивидуального строительства нет, если это не особняк с 12 спальнями. Поставил какой-нибудь ArCon, нарисовал, отталкиваясь от размеров плит перекрытия, а специалисты все смонтируют. Если экономить средства и строить самостоятельно, то при этом заказ проекта выглядит неразумно.

А во сколько примерно обойдется строительство дома с нуля до полной готовности без особых наворотов метров 150-200. Кирпич (проект, строители, отделка). И дешевле ли обойдется квартира той же площади?

Сегодня,когда непонятно, что будет завтра, приступать к строительству частного дома, имея ограниченный бюджет, нецелесообразно.
Еще прошедшим летом,без стоимости з/у, дом, без особых наворотов, но построенный под ключ, площадью в 200 квадратов,обошелся бы 300-350 тыс $.ИМХО,конечно.

Доллар по летнему курсу или по сегодняшнему?)))

Не перебор? На тот момент это было 200-220 тысяч евро, дом такой площади на Кипре построить дешевле (если земля есть). С землей тысяч 400, но маленьким участком.

Дом 170 метров с участком в 3 сотки в Трахони сейчас стоит 160 тысяч фунтов, и уверен что хорошо торгуется (цена с лета не менялась). Летом это было 420-440 тысяч баксов. Вместе с землей. 200 метров - соответственно примерно полмиллиона. А Трахони это не самое дешевое место. Это учитывая цену кредита в России и на Кипре, означает что кипрский дом дешевле смоленского? Почему тогда все еще не здесь?

мне просчитывали...под ключ в среднем 20т метр. плюс коммуникации.
но если дом небольшой, то можно сэкономить... самому плотно поучаствовав в строительстве вместо прораба. хотя непонятно во что выдет такая экономия.

А почему это тебя удивляет? Про эти чудеса СМИ уже который год трубят

Ну ведь, на рынке квартир такого не наблюдается. Квартиры за метр в Лимассоле вдвое дороже смоленских, а то и втрое, т.е. самые бюджетные варианты даже сейчас на уровне смоленской элитки, от 2000 евро за метр, а характерная цена от 3 тысяч. Совсем непохоже на 29-33 тысячи на открытом рынке и 24 тысячи, по которым скупает государство, в Смоленске. За 50-60 тысяч руб за метр в Смоленске можно взять хороший монолит, в Лимассоле нельзя взять ничего. В Пафосе или Ларнаке можно взять помойную туристическую квартиру 20-летней давности, в которой жить можно только летом.

Конечно, дешевле.Вот поэтому туда и едут некоторые...

Кого интересует, сегодня предложили 3-х комнатную в Тараггоне(Испания)- 150 тыс.евро.
Однокомнатная(студия)-50 тыс. евро.
АН, тебе не надо?

А вид на жительство к ней сделаешь за 250 евро как на Кипре?

За 1200(из уважения к тебе) открою годовушку(180/360).
Ооформлением гражданства и вида на жительство не занимаюсь принципиально...

Вот именно по причине этих заблуждений в сознании потенциального заказчика наша контора старается не связываться с индивидуальным строительством. Для частного застройщика одна мысль о том, что разработка архитектурно-конструкторской документации может стоить порядка 5% всех его затрат в строительство -- ужасна и поэтому люди поджимаются и стараются ограничится отдельными неполными разделами, а затем оттеребить всю кукушку постоянными изменениями и вопросами.

Лично моё мнение как просто рядового обывателя, который тоже хочет жить в индивидуальном доме: пара домов одного класса на Кипре и в Смоленске при фактически одинаковых затратах на материалы и рабочую силу отличаются поразительно! Так же, как и тот же дом на Кипре и дом на Кипре из какого-нибудь архитектурного журнала, который придумали лучшие из лучших. Разница, очевидно, только в идее. Соответственно, при равных затратах у меня может получится особняк моей мечты или печальный глухой дом в циганском стиле, коих полно на речке Говнянке в р-не ул. Соколовского, к примеру. Неразумно строить последний, когда за ту же сумму можно построить первый.

По поводу экономии на проекте -- это иллюзия. Я часто бываю на реальных стройках и когда всё заранее продумано, даже небольшие ошибки в проекте приводят к затратам, которые соизмеримы вообще со всей стоимостью ПСД. Отсюда вывод: нет смысла экономить на проектной конторе, т.к. ошибки менее квалифицированных специалистов обойдутся дороже разницы. Что будет, если строить только по планировке, без проекта (т.е. решать узлы по месту) я даже думать боюсь, это приведёт к ужасным тормозам и бешеным дополнительным затратам. Что подтверждает цитата:

Для 200 кв.м коттеджа адекватная стоимость порядка 150 килобаксов. Если без отделки -- то это даже продажная цена, включающая прибыль. У нас один заказчик собирается строить коттеджный посёлок (что-то около сотни домиков от 150 до 250 кв.м) и там у них в собственном бизнес-планировании примерно такие цифры.

>За 1200(из уважения к тебе) открою годовушку(180/360).

Ну вот, а на Кипре это стоит 2100 рублей. И проживать по такой визе больше половины всего времени нельзя (если пробудешь 180 дней, потов вторую визу не откроют - нужно ждать полгода).

PS: Если я ошибся и откроют, т.е. проживая по <180 дней и выезжая, открывая новую, можно жить постоянно, то мне такое предложение интересно. Разузнай плиз.

понятное дело,если в проектировании а уж тем более в строительстве ноль,то и экономить нет смысла на проектах.А вот если затея со стоительством своего дома для вас как интересный период в жизни и не обоснованное завышение цен на отдельные виды строительно-монтажных работ вас, мягко говоря, смущают,то есть смысл самому в эту эпопею окунуться.

Речь шла о стоимости коттеджа под ключ,включающую в себя не только внутреннюю отделку и коммуникации, но и благоустройство территории.
За 150 килобаксов летом можно было купить коробку с припиской: коммуникации проходят по границе участка.Что стоят коммуникации в общей стоимости дома не надо объяснять.Про различные согласования, технические условия, возможные при этом обременения, проекты по электро-газо-водоснабжению и канализации до и внутри дома, без содрагания вспоминать страшно. Один газ вымотает нервы, что любая стройка, ведущаяся самостоятельно, покажется адом.
Когда человек,купив з/у начинает стройку, в расчете на то, что коммуникации по границе участка, он даже не предполагает во сколько они ему обойдутся.
Например,только за разрешение врезаться в газовую трубу, с вас могут попросить от 150 килорублей и больше. Это по сегодняшнему курсу-5 килобаксов,т.е 3,3 % от 150.
По грубым прикидкам:газ в дом с проектом и котлами-14,канализация-13,вода-10,эл-во-12 килобаксов;
Это уже порядка 30 процентов от 150. А еще дом надо построить...
Соседка за 100 килобаксов купила фундамент с з/у. Планирует вложиться в 680
Поляк,пан Мазур, строит за городом коттеджи(Холмы какие-то). У него стоимость дома ,летом, начиналась от 10 млн. р. с коммуникациями, конечно.
Практически, никогда нельзя продать построенный(готовый)дом даже за те деньги, которые в него вложены. Пустую коробку-да!

Смотри личку.